邁入2019年僅20余天,涉房企業(yè)債券融資總額已接近1400億元人民幣,而這背后是洶涌而來的債券到期高峰。

“2019年上半年,內地房企迎來第一波債券到期高峰,明后年的壓力會更大?！敝秀y國際研究部副主管、董事總經(jīng)理王衛(wèi)指出。

不過,“一城一策”也在悄然改變市場對于樓市的預期,融資規(guī)模放大之時,房企境內外融資環(huán)境也在明顯改善,認購情況較2018年大幅好轉,與2018年四季度相比,今年1月份涉房企業(yè)發(fā)行債券的利率下降明顯。

房企迎來債券到期高峰

Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2019年前26天,涉房企業(yè)在境內債券市場成功發(fā)行了110只債券,合計規(guī)模達700.7億元人民幣,數(shù)量和規(guī)模分別較上年同期增長214.3%、140.9%。

海外方面,上證報資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2019年以來,內地房企已發(fā)行美元債23單,發(fā)行總規(guī)模高達101.25億美元,折合人民幣約682億元。

無論是恒大、碧桂園、融創(chuàng)等頭部房企,還是新城控股、富力地產、龍光地產等品牌地產商,都在1月份積極入市融資。

其中,發(fā)行規(guī)模居首位的恒大地產,一口氣發(fā)行了3只美元債,合計融資30億美元,利率在6.25%至8.25%之間。

碧桂園也發(fā)行了1只5.5億美元的3年期債券及1只4.5億美元的5年期債券,合計融資10億美元,發(fā)行利率分別為7.125%及8%。

正榮地產更是一個月內三次海外發(fā)債,累計融資5.5億美元。新城、奧園等也兩度入市融資。

“去年想發(fā)債融資但沒能發(fā)出去的、1月份到期的、2月到期但為避開春節(jié)假期提前發(fā)行的,湊到了一起,導致1月份債券市場格外熱鬧?！蓖跣l(wèi)對記者表示。

梳理上市公司的發(fā)債公告可以發(fā)現(xiàn),絕大部分房企的籌資用途為“現(xiàn)有債務再融資”,即“借新還舊”。而根據(jù)國金證券統(tǒng)計的數(shù)據(jù),2019年上半年房企到期的債券總量將達2272.68億元人民幣,同比增加44.26%。

龍頭房企短期償債壓力較小

數(shù)據(jù)顯示,截至2019年1月23日,恒大以1275億元人民幣的待還債券總額位列榜首,但3年以上的長期債券占比超過85%,短期償債壓力較小。

碧桂園排第二位,待還債券總額為642億元人民幣,2019年到期的僅17.1億元人民幣,短期債務壓力也比較小,但未來將要承擔逐年上漲的到期債務。

萬科總規(guī)模為430.92億元人民幣的待還債券中,在2019年需要償還至少189億的到期債券本金。不過,分析人士指出,萬科并不差錢,而且可以隨時在債券市場融到錢。

王衛(wèi)認為,因為房企拿地變得更加謹慎,房企發(fā)債主要用于“借舊還新”,因此預計2019年房企的整體發(fā)債規(guī)模會與2018年持平,甚至有所萎縮。當然,這還取決于政策和經(jīng)濟走向。

“經(jīng)歷過2018年的數(shù)個違約事件后,投資者更聰明了,基本面差的公司在市場上融資變得很困難,即便能融到錢也要付出非常高的代價,財務會越來越困難?！蓖跣l(wèi)認為,不排除今年仍會有內地房企違約。

1月17日,內房股佳源國際股價“閃崩”,并拖累內地房地產板塊市值蒸發(fā)逾千億,導火索正是債務違約擔憂。佳源國際之后聲明稱,暴跌系大股東部分股票做了抵押融資,未及時補倉而被強制平倉所致,但聲明發(fā)布后,其股價再度暴跌,該公司已于1月22日下午1點申請停牌。

為了緩解流動性壓力,也有房企選擇“斷臂求生”,輕裝上陣。泛?？毓?月21日宣布,擬通過轉讓項目公司股權的方式,以約148.87億元人民幣(含沖抵債務)將所屬公司名下的北京泛海國際居住區(qū)1號地塊和上海董家渡項目出讓給融創(chuàng)地產。

機構投資意愿升溫

與2018年度四季度相比,今年1月份涉房企業(yè)發(fā)行債券的利率已經(jīng)有所下行,但仍處于較高水平。

以內地房企發(fā)行的美元債為例,已發(fā)行的23只債券中,除了力高地產發(fā)行的1年期優(yōu)先票據(jù)票息率高達13.5%、正榮地產發(fā)行的1年期優(yōu)先票據(jù)票息率為10.5%外,其余債券的票息率都在10%以下。

王衛(wèi)指出,債券發(fā)行利率整體呈現(xiàn)下行趨勢,與近期境內外融資環(huán)境均有所改善有關。

近期地方兩會陸續(xù)召開, “一城一策”成為2019年各地房地產調控的一大關鍵詞,也從微觀層面印證了市場預期。

此外,王衛(wèi)指出,1月份是投資機構布局的重要時期,債券集中到期也意味著投資機構的資金陸續(xù)回到賬上,他們也是要做投資的,即便債券收益率有所下行,但仍處于相對高位,大部分地產類債券的收益率都超過6%,相比股票市場仍具有吸引力。

據(jù)了解,由于機構投資債券的意愿提升,房企發(fā)債的認購情況也較2018年明顯好轉。