2015年1月,住建部首次提出培育住房租賃市場,隨后住房租賃市場發(fā)布多個(gè)文件。其要點(diǎn)主要包括培育租賃住房供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、支持租賃住房建設(shè)、加大政策支持力度。此后,省級(jí)地方政府也先后發(fā)布了相關(guān)指導(dǎo)文件。值得一提的是,為支持租賃住房建設(shè),政府也在土地供應(yīng)上予以傾斜。從北京未來幾年的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃看,北京租賃地塊供應(yīng)量大且區(qū)位較好;從上海2018年上半年的土地成交情況看,上海共出讓11塊租賃用地,均以底價(jià)出讓,規(guī)劃建筑面積總共606868平方米。

近年來,一線城市二手住宅租金指數(shù)逐年上漲。即使如此,租金上漲速度依舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價(jià)的上漲速度,導(dǎo)致了逐年下降的租金回報(bào)率。同時(shí),一線城市租金收入比非常高,租房者愿意支付高額的租金,從側(cè)面可以反映出租房市場的需求非常強(qiáng)烈。當(dāng)前我國租賃市場存在多個(gè)痛點(diǎn),包括租客端面臨租期長短及穩(wěn)定性、戶型偏好、服務(wù)體驗(yàn)的錯(cuò)配;房東端面臨住宅被損壞的風(fēng)險(xiǎn),且管理耗時(shí)耗力;政府端公租房承建壓力大、流動(dòng)人口管理困難。

由此,長租公寓應(yīng)運(yùn)而生,對(duì)客戶而言,其主要特點(diǎn)為房源信息真實(shí)、租金價(jià)格透明。根據(jù)住房供應(yīng)方式,長租公寓可分為分散式和集中式。集中式是運(yùn)營商對(duì)獲取的整棟樓宇進(jìn)行統(tǒng)一改造后出租;分散式是指運(yùn)營商向分散的個(gè)人業(yè)主收取房源,改造后出租。目前長租公寓運(yùn)營商主要分為四個(gè)種類:開發(fā)商、酒店、房屋中介公司、專門的創(chuàng)業(yè)公司,他們通常根據(jù)其自身的優(yōu)勢選擇不同的供應(yīng)模式。目前我國長租公寓行業(yè)主要有三個(gè)盈利點(diǎn):租金差、服務(wù)費(fèi)、衍生增值服務(wù)。

長租公寓是一個(gè)前期需要大量沉淀的產(chǎn)品,資金融通的重要性不言而喻。目前長租公寓主要的融資方式為建立資產(chǎn)支持計(jì)劃、發(fā)行公司債和股權(quán)融資,其中較多的是建立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。2018年4月25日,中國證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。截至2018年5月11日,我國市場上已成功發(fā)行或已獲交易所審批通過的住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共14單,涉及融資規(guī)模達(dá)786.4億元。

我國目前租賃住房證券化項(xiàng)目發(fā)行主要分為三個(gè)步驟:一是原始權(quán)益人和基金管理人成立私募基金,并出資認(rèn)購全部份額,同時(shí)管理人成立專項(xiàng)計(jì)劃。二是原始權(quán)益人將基金的份額轉(zhuǎn)讓給專項(xiàng)計(jì)劃,獲得對(duì)價(jià)。而專項(xiàng)計(jì)劃是基金的資金實(shí)繳方。三是重資產(chǎn)模式中私募基金通過購買項(xiàng)目公司股份(包含物業(yè)產(chǎn)權(quán)),獲取物業(yè)未來的租金收益。輕資產(chǎn)模式?jīng)]有產(chǎn)權(quán),一般是通過向項(xiàng)目公司發(fā)放貸款、購買債權(quán)或受益權(quán)來獲取物業(yè)未來的租金收益。

資產(chǎn)證券化是長租公寓企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、快速擴(kuò)張規(guī)模、獲取收益的有效途徑。國際成熟市場的REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)就是主要以租賃物業(yè)資產(chǎn)為投資標(biāo)的、以標(biāo)的租金收入為主要收益來源的一種投資工具。我國目前的證券化項(xiàng)目還不滿足REITs的標(biāo)準(zhǔn),存在多重征稅等問題,但隨著政策的支持、法律的完善,可以期待未來運(yùn)營商將從發(fā)行類REITs產(chǎn)品,轉(zhuǎn)向以具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn),發(fā)行可公開交易的REITs產(chǎn)品。

發(fā)達(dá)國家住房市場租售并舉,需求方面,住房自有率不高,大多為60%-70%,居民租房意識(shí)較強(qiáng);供給方面,國外租金回報(bào)率普遍在2.5%到5%之間。因此,與發(fā)達(dá)國家相比,我國的租房率和租金回報(bào)率還有很大提升空間,意味著租賃市場有著極大潛力。

目前國外租賃住房市場有兩大特征:一是供應(yīng)主體機(jī)構(gòu)化。發(fā)達(dá)國家在租賃市場發(fā)展初期通常會(huì)由政府建設(shè)公租房,后期市場上逐漸涌現(xiàn)大量的專業(yè)機(jī)構(gòu)管理和提供租賃住房。我國還處于租賃住房市場的初步發(fā)展階段。二是完善的租賃政策法律體系。發(fā)達(dá)國家政府借助市場力量增加租賃住房供給的同時(shí),逐步建立完善的租賃政策法律體系。我國尚未有相關(guān)較完善的政策法律,但是政府提出的相關(guān)文件已精準(zhǔn)地概括了國際成熟租賃市場的幾個(gè)要點(diǎn),在未來可以預(yù)計(jì)我國將逐漸由政府引導(dǎo),建立和完善租賃住房市場。

EQR和大東建托分別是美國和日本的兩家租賃公寓運(yùn)營公司,它們分別是集中式公寓和分散式公寓經(jīng)營的良好示范。EQR于1969年成立,1993年在紐交所上市,目前市值約為人民幣1500億元。它專注于在大城市和高人口密度的郊區(qū)以及沿海地區(qū)的租賃物業(yè)的獲取、開發(fā)和管理,截至2017年底,EQR已投資305個(gè)物業(yè),包括78611個(gè)公寓單元,大部分為完全自有。EQR通過統(tǒng)一運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn),來提供標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)和專業(yè)的維修服務(wù),并降低單位運(yùn)營成本,規(guī)模效應(yīng)使其管理費(fèi)用率達(dá)到2%-2.5%,為同行業(yè)最低,比平均水平還低一半。

大東建托成立于1974年,是日本最大的租賃住宅資產(chǎn)管理公司,目前市值大約為人民幣800億元。截至2017年底,大東集團(tuán)管理的房屋數(shù)量已超100萬套。大東建托自2008年后,在不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面都采取包租模式。即從房東處租入房屋,支付一定租金;再將房屋自行出租,賺取租金差。

根據(jù)EQR的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看,從跑馬圈地到精準(zhǔn)經(jīng)營,集中式公寓的核心最終還是需要落在年輕人較多的發(fā)達(dá)城市,并且要盡早搶占市場和交通便利的房源位置,后期就會(huì)逐漸形成進(jìn)入壁壘。再配合良好的融資渠道、后期運(yùn)營管理,形成規(guī)模效應(yīng),最終依靠穩(wěn)定的租金收益持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。而從大東建托的經(jīng)營特點(diǎn)來看,對(duì)從私人業(yè)主處獲取的房源進(jìn)行管理,由于包租模式的限制,分散式公寓需配合其他相關(guān)服務(wù)獲得租金以外的增值收益。例如租賃產(chǎn)業(yè)鏈上的租賃房屋的建造、設(shè)計(jì),房產(chǎn)信息網(wǎng)站,租賃中介公司等等。為獲取房屋業(yè)主信任以及市場口碑,分散式公寓還可以通過廣告的方式提高品牌認(rèn)知度。

因此,就國際經(jīng)驗(yàn)來看,主重資產(chǎn)運(yùn)營的運(yùn)營商,如開發(fā)商系,將會(huì)迅速布局一線、新一線城市;主輕資產(chǎn)運(yùn)營的運(yùn)營商,如中介系,將會(huì)配合相關(guān)增值服務(wù)以獲取租金差以外的收入。

當(dāng)前,我國租房意愿低的原因之一就是承租人權(quán)益保障體系有待完善,包括房源信息虛假、房東隨意漲租侵犯房客利益、租售不同權(quán)等。但是,目前政府正在做出相應(yīng)努力。一是建設(shè)政府住房租賃平臺(tái)。自去年年底以來,我國已有10余個(gè)城市的政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)上線。與市場上已有的租賃平臺(tái)相比,政府平臺(tái)房源均有審核備案,信息更可靠。二是規(guī)范租金水平。北京發(fā)布相關(guān)政策明確要求規(guī)范租金、押金的收取和支付;要求保障承租人合法穩(wěn)定居住。上海、廣州等城市出臺(tái)的關(guān)于加快發(fā)展當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場實(shí)施意見中也有類似表述。三是部分城市率先在教育方面推進(jìn)租售同權(quán)的實(shí)踐。

今年6月,自然資源部確認(rèn)全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)是全國開征房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ),房地產(chǎn)稅的征收不僅會(huì)抑制住房投機(jī)熱度,而且參考發(fā)達(dá)國家住房市場可以發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)稅的征收將激勵(lì)有閑置房屋的個(gè)人業(yè)主出租房屋,有利于盤活存量住房。過多的租金管制并不能起到保護(hù)承租人的作用,隨著租賃住房供應(yīng)量的提升,我國的租賃住房市場將逐漸改善“承租人弱勢”的現(xiàn)狀。

在需求層面,目前我國租房人群中的主力流動(dòng)人口規(guī)模大且總量穩(wěn)定,且高校畢業(yè)生數(shù)量在持續(xù)增長。同時(shí),由于房價(jià)高企、戶籍限制、戶型需求、政策維護(hù)承租人利益等方面原因,人們的租房意愿將上升,即租房比例將上升。而需求端存量規(guī)模已達(dá)1.3萬億元,增量亦是可期;在供給層面,政府在土地、金融等方面的全方位支持政策頻出,租賃住房用地低價(jià)出讓、租賃住房資產(chǎn)支持證券發(fā)行,房企、酒店、房屋經(jīng)紀(jì)公司、創(chuàng)業(yè)公司紛紛入局。筆者預(yù)計(jì),開發(fā)商將從“開發(fā)-出售”的經(jīng)營模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴_發(fā)-部分持有”的經(jīng)營模式。而其他類別的運(yùn)營商也將充分發(fā)揮優(yōu)勢,逐漸形成可盈利的經(jīng)營模式。同時(shí),在與國際成熟住房市場的比較中發(fā)現(xiàn),我國租房市場有著極大的發(fā)展空間,住房租賃市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?中國銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究院院長 劉鋒    中國銀河證券研究院房地產(chǎn)行業(yè)研究員 潘瑋)