因春節(jié)后的旺季已經(jīng)過去,暑期畢業(yè)旺季尚未到來,5月北京住房租賃市場整體表現(xiàn)平穩(wěn),交易量小幅增加,租金價格基本持平。不過,在客群結(jié)構(gòu)上,90后租客的占比明顯擴大,這也預(yù)示著大學(xué)生畢業(yè)租賃旺季即將到來。

交易量增加 市場向暑期旺季過渡

據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計,2018年5月,北京全市通過我愛我家(普租)及我愛我家旗下相寓(長租公寓)達成的住宅租賃交易總量環(huán)比4月增長10%,同比2017年5月增長8.5%。

3月旺季過后,4月北京住房租賃交易量正?；芈洹６S著大學(xué)生畢業(yè)季的到來,5月市場又開始了向暑期租賃旺季的過渡,交易量也重新增長,但與3月相比,5月的交易量仍然低出了11.3%,預(yù)計6月、7月的交易量會繼續(xù)上升,甚至超過3月的高點。

整體價格持平 長租公寓價格走低

我愛我家市場研究院統(tǒng)計顯示,2018年5月北京的住房租賃月租金均價為4572元/套,環(huán)比4月增加8元,增長0.2%,兩月基本持平,沒有大的波動。而與2017年5月相比,今年5月的租金同比上漲了5%,這也符合近幾年北京租金每年上漲個位數(shù)百分比的趨勢。

分類來看,5月通過我愛我家達成的普租交易的月租金均價環(huán)比上漲了2.9%,同比上漲了16.9%。而通過我愛我家旗下相寓達成的長租公寓交易的租金均價環(huán)比下跌0.6%,同比上漲1.8%。相比之下,長租公寓的價格比普通租賃更加穩(wěn)定,并對租金整體價產(chǎn)生了平抑作用。

客戶交易節(jié)奏與4月一致

據(jù)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計,2018年5月,通過北京我愛我家達成的住房租賃交易里,每位客戶的平均看房次數(shù)為1.87次,與4月基本一致。整體來看,今年3月、4月、5月北京租客租房前的平均看房次數(shù)都相對較低,甚至低于去年同期,這說明今年租客的租賃節(jié)奏較快,也從側(cè)面反映出當(dāng)前北京租賃市場的需求依舊較大。

戶型、籍貫結(jié)構(gòu)穩(wěn)定

5月北京住房租賃交易的戶型結(jié)構(gòu)仍然保持穩(wěn)定,兩居室過半、一居室超三成、三居及以上占15%左右的結(jié)構(gòu)沒什么變化。5月一居室的交易占比為31.8%,環(huán)比4月減少了0.8個百分點;兩居室交易占比為52.1%,環(huán)比4月增加了0.4百分點;三居及以上戶型交易占比為16.2%,環(huán)比4月增加0.4個百分點。

從租客的身份證籍貫歸屬來看,5月非北京籍貫的租客占全部租客的78.8%,占比較4月僅多出0.2個百分點,北京籍貫的租客則占21.2%。外地省份中,河北、黑龍江、山東、河南、遼寧、山西仍是占比最大的6個省份,租客的整體籍貫分布結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。

90后租客占比提高

年齡分布上,5月80后仍是主力租房人群,占全部租客的41.4%;90后次之,占全部租客的29.3%;70后占17.7%,其它年齡段租客占11.6%。與4月相比,70后、80后、90后、其它年齡段占比的增減幅度依次為1.4%、-1.2%、1.5%、-1.7%,其中90后增幅最大,同時29.3%的占比也是去年6月以來的最高占比,這也是大學(xué)生畢業(yè)租賃旺季到來的前奏。

我愛我家市場研究院院長胡景暉表示,從年內(nèi)看,北京住房租賃市場淡旺季走勢依舊,市場正從節(jié)后旺季轉(zhuǎn)向暑期旺季。從年同期數(shù)據(jù)看,北京的租賃交易量還在增長。而根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2017年末北京常住人口為2170.7萬人,比2016年末減少2.2萬人,更早一年,2016年的外來常住人口也開始下降,可見,北京的人口規(guī)模控制已初見成效。但機構(gòu)的交易數(shù)據(jù)證明,北京的住房租賃交易量還在增長,這其中有企業(yè)自身業(yè)務(wù)發(fā)展的原因,也有北京清理具有安全隱患的廉價合租房帶來的合租人口分流因素,而從宏觀角度來說,國家正積極鼓勵發(fā)展住房租賃市場,推動租購并舉,北京租賃市場規(guī)模的進一步擴大是在意料之中的。

租金方面,從歷史來看,由于處在兩個旺季之間的過渡期,5月北京的租金價格一般不會有大的上浮,有時甚至?xí)陆?。但接下來?月、7月是真正的高峰期,租金價格將會出現(xiàn)一定的上漲。

目前市場上存在長租公寓拉高租金價格的說法。從長租公寓較普通租賃裝修更好、配套更齊全、服務(wù)品質(zhì)更高的角度來看,長租公寓租金價格更高是一個合理的事實,因為市場上的長租公寓品牌大多面向的是中高收入者。但我愛我家的相寓品牌有整租、合租、分租等各種層次的產(chǎn)品,面向的客戶群也包含了高中低各個收入水平,加上18年的豐富管理經(jīng)驗,相寓的整體租金價格其實并不高,而且相寓的租期長,其租金在長期合同的約束下更為穩(wěn)定,所以反而會對市場價格起到了平抑作用。

為防止租金像房價一樣被炒高,以控租金的政策概念近期也已經(jīng)出現(xiàn)。胡景暉認為,相比買賣市場,住房租賃市場的市場化特征更加明顯,供求關(guān)系對租金價格的影響很大,每年固定的淡旺季走勢就是由此而來。而投資投機不會對租金帶來根本性的影響,因為租金有人們的收入水平做天花板,一般只能占收入的40%以下,如果租金上漲過快,超過租客能夠承受的收入比例,租賃市場的需求將會大幅減少。所以,在不限制需求的情況下,控租金的主要方式就是增加租賃房源供給,這需要國家在開辟租賃房源上有更多的實際推動,如集體土地建設(shè)租賃住房、商用房改租賃房等等。

客群方面,80后、90后仍然占據(jù)了北京住房租賃市場的絕大部分,但隨著畢業(yè)租賃旺季的到來,90后出生的大學(xué)生們正逐漸擴大他們在北京租房市場上的群體力量,這也會導(dǎo)致6月、7月的租房困難。若時間允許,想要畢業(yè)留京的大學(xué)生們最好盡早開始尋找合適的租賃住房,在經(jīng)濟條件有限情況下,合租是上佳選擇,至于中介機構(gòu),品牌知名、實力強的企業(yè)會更值得信賴。