香港樓市在三季度經(jīng)歷了藍籌盤降價、“準地王”流拍、違約率急升之后，再次遭遇重大打擊。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元，已降至16個月最低水平；同時10月新屋交易數(shù)量僅為1130宗，為9月份的一半左右。不僅剛需盤受挫，豪宅市場也風(fēng)光不再。

10月中旬香港研究協(xié)會（Hong Kong Research Association）的調(diào)查結(jié)果顯示，目前六成受訪者都對香港未來6個月的經(jīng)濟持悲觀立場，四成受訪者預(yù)計房價將下跌。多家機構(gòu)也對香港房價發(fā)出預(yù)警。香港樓市的拐點來得比預(yù)想更早，霸屏“全球最貴房價”的香港將從神壇跌落。

藍籌盤降價逾20%

香港的樓市輪回，來得比預(yù)想中更早、更突然。今年上半年，全球多地樓市出現(xiàn)小幅下跌，但香港仍保持了較高的增長態(tài)勢。截至7月底，香港樓價已連漲27個月，僅上半年的漲幅就達到13%，香港也因此連續(xù)八年穩(wěn)坐“全球房價最難負擔的城市”之首。

但今年8月以來，香港銀行業(yè)開始加息，香港樓市開始出現(xiàn)了降溫的跡象。根據(jù)中原城市領(lǐng)先指數(shù)，2003年以來翻了超過兩倍的香港二手房價格自9月初以來下跌約2%。

11月5日香港金管局總裁陳德霖公開表示，香港樓價由8月開始回落，近月成交量明顯減少，一手及二手成交量合計共跌48%，反映出市場氣氛的冷淡。

而真正引起市場關(guān)注的，是被視為“香港樓市參考指標”的十大“藍籌屋苑”之一的嘉湖山莊房價出現(xiàn)大幅下跌。據(jù)中原地產(chǎn)10月發(fā)布的報告顯示，在截至10月初的12周內(nèi)，嘉湖山莊房價已大跌15%。而近日，嘉湖山莊的一套實用面積為442平方英尺的兩房，以456萬港元成交，相比同類型單位的最高成交價，降價幅度已經(jīng)超過22%。

香港嘉湖山莊地理位置

降價逾20%的嘉湖山莊并非個例。根據(jù)中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，最近兩個月來，降價樓盤最多、降價幅度最大的區(qū)域，是新界東；唯一一個樓盤房價全線下跌的區(qū)域，也是新界東。此外，在截至10月初的12周內(nèi)，新界西私人住宅價格也下滑了2.5%，而新界東和新界西居住了香港接近一半的人口。最新一周的數(shù)據(jù)中，一個月降價幅度超過10%的樓盤，并非少數(shù)，降價20%的嘉湖山莊只是新界房價的一個縮影。

“準地王”流拍，豪宅虧本賣

新界屬于香港發(fā)展中的后進地區(qū)，而香港的豪宅市場，近期也出現(xiàn)了失落的跡象。10月16日，香港地政署公布，香港山頂文輝道12號豪宅地皮因出價未達要求，宣布流標。這是香港山頂昂貴地段少數(shù)大型官地，盡管地段優(yōu)質(zhì)以及地皮質(zhì)量尚好，但由于近期樓市降溫，市場對于地皮估值的分歧也較大。

豪宅賣家虧本甩賣的現(xiàn)象也開始出現(xiàn)。10月22日，沙田九肚山一處房產(chǎn)以1300萬港元的價格成交，賣家持有該房產(chǎn)將近四年，此時成交賬面虧損6萬港元，但算上稅款及傭金支出，虧損約68萬港元，為區(qū)內(nèi)首宗“流血”出售案例。據(jù)悉，2015年1月，賣家以1305.98萬港元購入這一房產(chǎn)，去年12月，賣家以1820萬港元的價格掛牌出售，今年5月降價至1650萬港元，9月又連續(xù)兩次降價至1450萬港元仍無人問津。直到降到1300萬港元才得以成交，而這一價格較最初掛牌價已降低520萬港元，降幅接近30%。

作為全球房價最貴的城市，香港的豪宅市場，從來不缺客戶。但10月最后一周，香港豪宅以年漲幅5.5%已經(jīng)跌出了全球豪宅房價漲幅榜的前10名，排在了第14名，位居廣州之后。

“違約潮”來襲

藍籌盤跌超兩成，豪宅的吸引力大幅減弱，隨之而來的是大規(guī)模“違約潮”的爆發(fā)。數(shù)據(jù)顯示，從年初到10月底，香港新房交易中，已發(fā)生36起個人買家違約案例，而2007年全年僅有9起，數(shù)量增長了3倍。

香港的新房交易，需要支付5%的定金。今年年內(nèi)違約樓盤的成交價，從490萬港幣，到3980萬港幣不等，意味著選擇違約的購房者，需要交納25萬至200萬港元的違約金。富人開始猶豫和退縮，剛需人群則開始恐慌和焦慮，上世紀末房價6年間從高位重挫70%的慘狀仍然歷歷在目，在損失數(shù)十萬港元定金和房子變成負資產(chǎn)之間，香港人選擇了前者。

香港2018年1月1日至10月26日房屋違約記錄

加息成為“最后一根稻草”

過去十年，香港樓市持續(xù)走強，造就了全世界最為火爆的房地產(chǎn)市場，香港也因此連續(xù)八年位居全球房價最難負擔的城市首位。很多分析人士表示，香港樓市存在大量泡沫，此前中信里昂證券（CLSA）房地產(chǎn)研究部門區(qū)域負責人Nicole Wong曾指出，香港房價已經(jīng)漲到了不合理的高位。

隨著年內(nèi)美國的兩次加息，香港銀行業(yè)也開始上調(diào)存貸款利率。今年9月，香港金管局再度跟隨美聯(lián)儲加息，上調(diào)貼現(xiàn)窗基本利率25個基點，至2.50%，這是銀行經(jīng)貼現(xiàn)窗口向金管局借取隔夜港元流動資金的基準利率。而在香港金管局加息僅數(shù)小時之后，香港四大行——匯豐銀行、恒生銀行、中銀香港及渣打銀行齊齊上調(diào)港元最優(yōu)惠貸款利率，此舉為2006年以來的首次，意味著香港超低息環(huán)境的終結(jié)，也直接導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押借貸成本上升，置業(yè)人士的供樓負擔將會加重，給香港房地產(chǎn)銷售市場帶來巨大的壓力。

在香港銀行業(yè)開始踏上加息進程之后，香港的樓市出現(xiàn)了拐點跡象。雖然多年來快速上行的房價使購房者不堪重負，但此輪加息成為了壓倒駱駝的“最后一根稻草”。

香港最新利率數(shù)據(jù)

然而市場人士表示，促使買家退縮的原因不僅有難以負擔的房價，還有對經(jīng)濟的擔憂。美聯(lián)儲將繼續(xù)推行貨幣政策正?；匆岳^續(xù)加息來收縮過去十余年釋放的流動性，香港大概率將跟隨美聯(lián)儲進一步升息。這意味著香港樓市面臨的壓力還將加磅，本地經(jīng)濟也將受到影響。

機構(gòu)看空，政府觀察

自香港銀行業(yè)進入加息通道之后，多家機構(gòu)表示看空香港樓市未來走勢。

里昂證券發(fā)布的研報表示，經(jīng)歷了多年上漲后，隨著市場人氣的急劇下降，香港樓價將大幅下跌。香港的房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷15年來最差的宏觀環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市。隨著居民對房價的負擔能力下降以及可能惡化的市場情緒，預(yù)計未來一年房價會出現(xiàn)15%的回調(diào)。

瑞銀此前也發(fā)表研究報告稱，香港樓價與宏觀經(jīng)濟高度相關(guān)，過往樓價下跌主要由于經(jīng)濟沖擊引發(fā)，而該行預(yù)期貿(mào)易摩擦將令香港GDP增長中期下跌0.5-0.8個百分點。相信香港經(jīng)濟轉(zhuǎn)差將令樓市表現(xiàn)脆弱，維持預(yù)測香港樓價自現(xiàn)在到明年年底將跌5%-10%，還并未完全算入貿(mào)易摩擦對香港經(jīng)濟的影響。

花旗近期也發(fā)表研究報告表示，自2016年3月低位以來，樓價累升已達47%。但以基本面情況估算，預(yù)計下半年樓價將回調(diào)7%。此外如果股市出現(xiàn)大的調(diào)整，也會觸發(fā)住宅樓價下半年回調(diào)?；ㄆ爝€預(yù)計香港地產(chǎn)股仍會跑輸大市，因為銀行間拆息的上升不利于發(fā)展商。

此外，標普預(yù)計香港樓市12個月內(nèi)會跌5%至10%；高盛預(yù)期香港住宅樓市由現(xiàn)水平大跌15%；耀才證券甚至預(yù)期，未來兩年內(nèi)香港住宅價格跌幅或達40%。而野村香港房地產(chǎn)股票分析師則認為，雖然下半年就會看到香港樓價回調(diào)，但香港樓價壓力更有可能在2019年才真正反映出來。

相對于機構(gòu)的態(tài)度，政府方面認為樓市走勢還需觀察。11月5日，香港金融管理局總裁陳德霖表示，樓市發(fā)展要視乎宏觀經(jīng)濟及國際形勢，尤其中美貿(mào)易戰(zhàn)會否持續(xù)或升溫，現(xiàn)時尚需時間觀察樓市是否已進入下行周期。假如確認，可以考慮適當時候陸續(xù)放松逆周期措施的收緊政策。

陳德霖還表示，倘若樓價回調(diào)，首當其沖受影響的將會是在樓市高峰期時置業(yè)的人士，但預(yù)計出現(xiàn)如1997年亞洲金融風(fēng)暴時的樓價急跌、市民大幅削價拋售物業(yè)的機會較低。香港目前面對經(jīng)濟和資產(chǎn)市場不確定性增加，下行風(fēng)險增大，但香港家庭一旦面對周期逆轉(zhuǎn)，應(yīng)付能力較其他地區(qū)高。