2004年以來,香港的樓市14年間漲超4.4倍。當(dāng)年私人住宅售價(jià)指數(shù)為78.0,隨后逐年上漲,即便香港特區(qū)政府多次推出辣招調(diào)控樓市,都沒能阻擋這一上漲勢頭。數(shù)據(jù)顯示,截至2017年,香港私人住宅售價(jià)指數(shù)刷新為333.9,與2003年低谷期相比,14年間漲幅為4.42倍。

然而自9月27日美聯(lián)儲年內(nèi)第三次加息后,香港銀行業(yè)12年來首次上調(diào)最優(yōu)惠貸款利率,意味著香港十余年的低息環(huán)境終結(jié)。最優(yōu)惠貸款利率上調(diào)直接沖擊香港的房地產(chǎn)業(yè),目前,雖然對香港樓市的沖擊還沒有具體落實(shí)到數(shù)據(jù)上,但是資本市場已經(jīng)先一步出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示,香港本地地產(chǎn)股自加息以來跌幅明顯,并未有止跌之勢。市場人士表示,香港樓市近年來一直高漲不止的情形或?qū)⒕o跟地產(chǎn)股的下跌而迎來轉(zhuǎn)折。

本地地產(chǎn)股深跌

北京時(shí)間9月27日,美聯(lián)儲年底第三次加息,隨后香港金管局跟隨美聯(lián)儲加息,上調(diào)貼現(xiàn)窗基本利率。隨后香港四大行在同一日宣布上調(diào)香港最優(yōu)惠貸款利率,這是香港銀行業(yè)自2006年以來首次上調(diào)該利率。市場人士表示,這代表著香港為期十余年的超低息時(shí)代徹底的終結(jié),而最優(yōu)惠利率的上調(diào),最直接沖擊的將是香港的房地產(chǎn)業(yè)。

目前,加息對香港房地產(chǎn)業(yè)的影響數(shù)據(jù)尚未顯現(xiàn),但是敏感的資本市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的反映。萬得數(shù)據(jù)顯示,香港本地地產(chǎn)股近期遭遇了持續(xù)大幅的下跌。其中,恒生地產(chǎn)類指數(shù)自9月27日以來跌幅約10.3%,超過恒生指數(shù)同期跌幅,較今年1月的高點(diǎn)回調(diào)超23%。同時(shí)具有代表性的本地地產(chǎn)股也出現(xiàn)持續(xù)下跌,自9月27日起的半個(gè)多月中,長實(shí)集團(tuán)跌幅高達(dá)8.3%,自年內(nèi)高位下跌25.1%;新鴻基地產(chǎn)跌幅12.4%,自年內(nèi)高位下跌26.2%;新世界發(fā)展跌幅8.6%,自年內(nèi)高位下跌22.2%;信和置業(yè)跌幅10.61%,自年內(nèi)高位下跌14.9%等,且并未出現(xiàn)止跌之勢。

分析人士表示,2018年以來,香港的資金面并不樂觀。美國加息導(dǎo)致港元和美元息差擴(kuò)大,資金外流;港元匯率走弱,資金流向強(qiáng)勢美元;港股市場IPO大年,新股大幅消耗存量資金;南下資金自4月以后也逐漸呈現(xiàn)回流的趨勢;并且,港金管局累計(jì)買進(jìn)港元約1034億港元,消耗了銀行間大量結(jié)余。此外,美聯(lián)儲重申了今年12月加息預(yù)期,可預(yù)期的資金外流將進(jìn)一步加大,因此香港市場面臨的流動性壓力將有增無減。而隨著借貸成本的升高,香港的資本市場,尤其是股市和樓市將受直接沖擊。

機(jī)構(gòu)看淡樓市

進(jìn)入2018年,已經(jīng)披露數(shù)據(jù)的前7個(gè)月,香港住宅價(jià)格依然在逐月上升,7月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)升到393.5。不過,根據(jù)房產(chǎn)代理公司表示,香港樓市近期出現(xiàn)銷售放緩的跡象,甚至有買家愿意損失定金,也不愿意繼續(xù)履行購房協(xié)議,這可能是情緒轉(zhuǎn)變的強(qiáng)烈信號。業(yè)內(nèi)人士表示,最優(yōu)貸款利率上調(diào),資金借貸成本提升,一方面可能打擊內(nèi)地赴港購房熱情,另一方面對于香港本地購買力也增加了還貸壓力和觀望比例。香港目前處于加息通道,再次上調(diào)利率也成為購買力的擔(dān)憂之一。

業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)和投行紛紛看淡香港樓市未來的走勢,招商證券最新研報(bào)表示,進(jìn)入上升通道的利率將對股市和房地產(chǎn)市場構(gòu)成較大壓力。對于股市而言,利率提升使港股估值承壓。高估的資產(chǎn)將面臨短期價(jià)格快速下跌的風(fēng)險(xiǎn),市場恐慌和避險(xiǎn)情緒升溫,又加劇資金流出,形成正反饋機(jī)制,資產(chǎn)泡沫容易受到極大沖擊。

高盛發(fā)表香港房地產(chǎn)報(bào)告稱,隨著香港的利率開始上升,觀察樓市的關(guān)鍵指標(biāo)將是實(shí)體市場的二手交易量。投資者至少在近期不太可能重拾對資產(chǎn)轉(zhuǎn)向的信心,逆風(fēng)政策以及對較高利率的擔(dān)憂,將對開發(fā)商產(chǎn)生方向性負(fù)面影響。

摩根士丹利及花旗認(rèn)為,下半年香港樓價(jià)會跌5%至7%,瑞銀甚至預(yù)計(jì)最多會跌去10%。野村表示,加息會對新房按揭構(gòu)成一定影響,香港樓市上行動力將會放緩,可能在下半年就會看到香港樓價(jià)回調(diào)。