香港差餉物業(yè)估價(jià)署7月底公布的數(shù)據(jù)顯示，香港私宅樓價(jià)指數(shù)已連續(xù)27個(gè)月上升，并連續(xù)20月創(chuàng)新高。然而，近期香港市場(chǎng)宏觀環(huán)境趨弱，包括美聯(lián)儲(chǔ)加息壓力導(dǎo)致香港隨之加息和上調(diào)最優(yōu)惠利率預(yù)期、經(jīng)濟(jì)增速放緩以及港元匯率持續(xù)走弱，都將給香港的資產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是樓市帶來直接的沖擊。

目前，各大機(jī)構(gòu)紛紛預(yù)期香港樓市持續(xù)上行的趨勢(shì)將出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，未來一年樓價(jià)或存在15%的下行空間。

多因素致樓市承壓

香港差餉物業(yè)估價(jià)署7月31日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年6月份香港私人住宅樓價(jià)指數(shù)報(bào)389.4點(diǎn)，按月上漲1.64%。至此，香港私宅樓價(jià)指數(shù)已連續(xù)27個(gè)月上升，并連續(xù)20個(gè)月創(chuàng)新高，年內(nèi)累計(jì)上漲10.4%，按年則漲幅為15.9%。

然而，值得注意的是，反映香港房?jī)r(jià)的中原城市指數(shù)（CCI）顯示，今年以來香港房?jī)r(jià)雖然上漲逾14%，但房?jī)r(jià)最高的香港島，卻出現(xiàn)了2.07%的環(huán)比降幅。香港島多處單位，如太古城、會(huì)展中心會(huì)景閣、藍(lán)灣半島和嘉亨灣環(huán)比房?jī)r(jià)分別大跌10.06%、6.53%、5.42%、4.47%。市場(chǎng)人士表示，這似乎是一個(gè)房?jī)r(jià)見頂?shù)男盘?hào)，而目前香港經(jīng)濟(jì)的宏觀環(huán)境并不理想，預(yù)期未來一段時(shí)間香港樓市或受到以下幾個(gè)因素的直接沖擊。

首先，中美貿(mào)易摩擦帶來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩和購(gòu)買力下降。不僅香港本地的購(gòu)買力水平出現(xiàn)下滑，由于人民幣匯率明顯下跌，使得香港樓市對(duì)內(nèi)地投資者的吸引力降低，內(nèi)地流入香港地產(chǎn)市場(chǎng)的資金也大幅下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，內(nèi)地對(duì)香港住宅投資金額僅8.35億美元，而去年全年的數(shù)字高達(dá)70億美元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，未來5年香港私人住宅單位的落成量每年有望達(dá)到2.08萬個(gè)，相比過去5年平均水平增加50%。這樣的供大于求必然拉低房產(chǎn)價(jià)格。

其次，由于美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息帶來的息差加大，港元匯率持續(xù)走弱。一方面套息交易導(dǎo)致資金持續(xù)流出香港；另一方面金管局穩(wěn)定匯率導(dǎo)致銀行間結(jié)余下降，也使流動(dòng)性收緊，導(dǎo)致銀行間拆息升高。流動(dòng)性壓力不僅會(huì)打壓樓價(jià)，甚至對(duì)香港股市也有很大的負(fù)面作用。

此外，香港各大銀行還將進(jìn)一步上調(diào)按揭利息。8月中旬，香港三大發(fā)鈔銀行匯豐控股、中銀香港和渣打香港都宣布將提高與香港銀行間利率掛鉤的按揭貸款利率上限至2.35%，提高以最優(yōu)惠利率為基準(zhǔn)的按揭利率至2.25%，多家香港商業(yè)銀行跟隨。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來香港按揭利率仍將上升50-75個(gè)基點(diǎn)。而利率的上升，將增加購(gòu)房成本，從而對(duì)樓市產(chǎn)生沖擊。