不出市場(chǎng)所料，香港金融管理局宣布緊跟美聯(lián)儲(chǔ)腳步，上調(diào)基本利率25個(gè)基點(diǎn)，至2.5%。緊隨其后，香港多家銀行9月28日正式調(diào)高對(duì)資產(chǎn)價(jià)格有實(shí)質(zhì)影響的最優(yōu)惠貸款利率，向市場(chǎng)發(fā)出加息周期來臨的信號(hào)。

香港金融管理局總裁陳德霖9月27日表示，目前，全球經(jīng)濟(jì)情況及宏觀金融環(huán)境為香港帶來頗多不確定性，香港資產(chǎn)價(jià)格尤其是樓市價(jià)格是否會(huì)顯著調(diào)整都需注意。他提醒市民提高警覺，管理風(fēng)險(xiǎn)時(shí)要加倍小心。他預(yù)計(jì)，今年美聯(lián)儲(chǔ)還會(huì)再加息一次，而2019年可能會(huì)加息三次。

告別超低息環(huán)境 香港樓市風(fēng)聲鶴唳

匯豐銀行、恒生銀行、渣打銀行（香港）、花旗銀行等先后公布上調(diào)港元最優(yōu)惠利率12.5個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后最高水平為5.375%，最低水平為5.125%，于9月28日生效。此乃香港12年以來首次上調(diào)最優(yōu)惠利率。

最優(yōu)惠利率上升，意味著香港銀行業(yè)開始關(guān)上超低成本的借貸大門，這對(duì)香港房貸成本和資產(chǎn)價(jià)格有實(shí)質(zhì)影響。最直觀的表現(xiàn)在于，9月28日恒生地產(chǎn)類指數(shù)收盤價(jià)跌幅擴(kuò)大逾400點(diǎn)，報(bào)36966點(diǎn)。

利率的抬升的確給地產(chǎn)市場(chǎng)帶來不小的壓力。從數(shù)據(jù)來看，樓市降溫已有跡象。據(jù)香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，8月一手住宅樓宇買賣合同數(shù)為1490間，環(huán)比下降15%；二手住宅樓宇買賣合同數(shù)為3332間，環(huán)比下降23.2%；二者合計(jì)環(huán)比下降20.8%。

瑞銀最新報(bào)告顯示，香港房地產(chǎn)泡沫指數(shù)在2018年位居亞洲第一，過去4個(gè)季度住宅樓價(jià)再度漲逾10%。據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署9月28日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，香港8月房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.076%，為2016年3月以來首次下跌。

“港元加息會(huì)增加企業(yè)以及個(gè)人的融資成本，同時(shí)物業(yè)按揭的成本也會(huì)相應(yīng)增加?！蹦先A金融集團(tuán)高級(jí)策略師岑智勇表示。

陳德霖透露，伴隨美國(guó)循序漸進(jìn)的利率正?；椒?，如果香港也逐步加息，預(yù)計(jì)最終港元利率會(huì)貼近美元利率。

某香港房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴上證報(bào)記者，雖然此次最優(yōu)惠利率只上調(diào)了0.125%，但整體趨勢(shì)是上升的。未來利率調(diào)高會(huì)使購(gòu)房者的還貸壓力越來越大，對(duì)樓市的不利影響也將有增無減。

赴港置業(yè)阻力重重 內(nèi)地買家熱情熄滅

據(jù)了解，香港大部分房屋按揭貸款政策為，最優(yōu)惠利率P減去一個(gè)根據(jù)HIBOR變化得來的數(shù)值。上證報(bào)記者撥打匯豐香港客戶熱線后得知，目前匯豐香港房屋按揭貸款公式為P-2.75%，未加息前按揭貸款利率為2.25%，加息后為2.375%。

內(nèi)地高凈值客戶曾經(jīng)是推動(dòng)香港房?jī)r(jià)高企的主力軍。香港某銀行貸款事業(yè)部經(jīng)理認(rèn)為，即便港元加息，其較低的房貸按揭利率對(duì)內(nèi)地客戶而言也極具吸引力，但如今非香港永久居民赴港購(gòu)房投資的難度大大增加，或?qū)?dǎo)致香港樓市進(jìn)一步低迷。

“香港樓價(jià)的跌勢(shì)使我們更不敢貿(mào)然出手投資了?！睎|亞銀行私人銀行客戶郭小姐說。

香港某金融機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)策劃顧問曾英杰稱，非香港永久居民在買房時(shí)還需繳納30%的附加稅。“也就是說，內(nèi)地客戶買1000萬港元的房子就要多交300萬的稅。”他表示，這還沒有算上加息給購(gòu)房增添的成本。

“錢出不去”亦澆滅了上述客戶赴港購(gòu)房的熱情。一家中資銀行國(guó)際業(yè)務(wù)部經(jīng)理在接受采訪時(shí)表示，目前銀行對(duì)跨境資本流動(dòng)以及洗錢行為的限制非常嚴(yán)格?！艾F(xiàn)在大部分銀行受理個(gè)人賬戶跨境匯款時(shí)，只接受學(xué)費(fèi)形式，而且客戶必須提供錄取通知書和相關(guān)收費(fèi)明細(xì)；如果是以企業(yè)的名義向境外匯款，必須提供合同、發(fā)票以及報(bào)關(guān)單?！?/p>