昨日，申萬一級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)上漲3.25%，漲幅居首，板塊內(nèi)深振業(yè)A、世榮兆業(yè)漲停，招商蛇口、新城控股漲幅超過7%，多只個(gè)股漲幅超過5%。

分析人士認(rèn)為，龍頭房企內(nèi)生現(xiàn)金流和外部融資優(yōu)勢(shì)突出，在行業(yè)盈利空間收窄的趨勢(shì)下能夠充分挖掘存量市場(chǎng)的并購紅利，資源分配的優(yōu)化尤其是融資表現(xiàn)的分化或?qū)⑦M(jìn)一步鞏固龍頭房企的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，龍頭房企優(yōu)勢(shì)顯著，價(jià)值低估待修復(fù)。

銷售增速放緩

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長10.1%，較1-7月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房新開工面積同比上升15.9%，較1-7月擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)；施工面積同比上升3.6%，增速較1-7月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；土地購置面積同比上升15.6%。8月單月投資增速9.2%較7月高位回落4個(gè)百分點(diǎn)。

中銀國際證券分析師晉蔚表示，新開工帶動(dòng)竣工雙雙走強(qiáng)，主要由于庫存處歷史低位，房企策略轉(zhuǎn)向加速銷售回款，提振開工意愿；土地投資增速維持高位運(yùn)行，一二線與低能級(jí)城市地市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化，預(yù)計(jì)房企在限價(jià)令與成本上升的雙重壓力下，拿地趨于謹(jǐn)慎，土地投資增速將出現(xiàn)回落。

另一方面，1-8月的商品房銷售面積為102474萬平方米，同比上升4%；銷售額為89396億元，同比上升14.5%；較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；銷售均價(jià)為8724元/平方米，同比上升10.1%，較上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。8月單月銷售增速15.2%高位回落，其中三四線城市增速明顯回落，一二線城市持續(xù)回暖。

晉蔚預(yù)計(jì)下半年一二線城市在供給改善、去化較好的情況下，成交將持續(xù)改善；三四線城市銷售增速下行通道開啟；全國而言，在去年9、10月低基數(shù)背景下，銷售增速回升可期，但去化率將下滑。

華泰證券認(rèn)為，未來新房市場(chǎng)或?qū)⒚媾R供給邊際增加而需求下滑的局面，疊加2017年9月起銷售基數(shù)提升，后續(xù)銷售增速將逐漸放緩。

機(jī)構(gòu)建議關(guān)注龍頭房企

在銷售增速已出現(xiàn)放緩跡象的背景下，昨日房地產(chǎn)板塊爆發(fā)，對(duì)于房地產(chǎn)板塊應(yīng)該如何看待？

晉蔚認(rèn)為在嚴(yán)調(diào)控背景下政策邊際放松預(yù)期較弱，高位運(yùn)行難以持續(xù)，快回款、高周轉(zhuǎn)、融資渠道多元化的龍頭及高成長房企優(yōu)勢(shì)顯著，價(jià)值低估待修復(fù)。同時(shí)建議持續(xù)關(guān)注粵港澳、京津冀等區(qū)域題材的爆發(fā)機(jī)會(huì)。

華泰證券表示，A股15家TOP50上市房企2018中報(bào)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和盈利質(zhì)量明顯更優(yōu)，融資和杠桿空間的相對(duì)優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)。龍頭房企內(nèi)生現(xiàn)金流和外部融資優(yōu)勢(shì)突出，在行業(yè)盈利空間收窄的趨勢(shì)下能夠充分挖掘存量市場(chǎng)的并購紅利，資源分配的優(yōu)化尤其是融資表現(xiàn)的分化或?qū)⑦M(jìn)一步鞏固TOP50的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

東興證券分析師表示，8月份歷來是銷售淡季，并且從一個(gè)月的銷售去判斷趨勢(shì)的變化是相對(duì)困難的。未來銷售不確定性確實(shí)在增強(qiáng)，但趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)出現(xiàn)的時(shí)間和程度不易判斷。此外，貨幣邊際寬松程度和是否通過各種渠道流入地產(chǎn)，都是值得進(jìn)一步觀察的。

對(duì)于房地產(chǎn)板塊的投資，東興證券分析師表示，從歷史上看，貨幣寬松下一二線城市率先反應(yīng)，即使受政策影響價(jià)格難漲，但去化基本有保證；而三四線城市調(diào)控空間大，且已行至周期后半段，未來不確定性強(qiáng)。以此為出發(fā)點(diǎn)，建議布局一二線及核心城市群的龍頭房企以及深耕一二線的區(qū)域黑馬房企。