編者按：17家房企發(fā)布的銷售數據顯示，前8月合計銷售額為18998億元，同比增長31%。從同比數據看，房企銷售業(yè)績分化明顯。恒大基本持平，而建業(yè)、遠洋、景瑞同比增長近50%。環(huán)比方面，8月單月環(huán)比增長6%。企業(yè)方面，富力、恒大、碧桂園、雅居樂、龍光、萬科等銷售金額環(huán)比下滑。整體看，龍頭房企明顯放緩，部分中小房企增長明顯。

樓市進入平穩(wěn)期后，曾經熱鬧的場面一去不復返，很多開發(fā)商開始降價促銷。不久前，位于上海寶山的招商雍和府開啟了一輪以讓利為目的的促銷。在其對外的營銷宣傳中，9月在該項目買房可獲得寶馬品牌汽車(可折現(xiàn))一輛。相比此前一二線熱點城市的一房難求，如今開發(fā)商已經開始變相促銷，希望可以快速出貨來緩解自己的資金壓力。

17家房企前8月銷售額同比增3成

中國證券報記者 張玉潔

17家房企發(fā)布的銷售數據顯示，前8月合計銷售額為18998億元，同比增長31%。從同比數據看，房企銷售業(yè)績分化明顯。恒大基本持平，而建業(yè)、遠洋、景瑞同比增長近50%。環(huán)比方面，8月單月環(huán)比增長6%。企業(yè)方面，富力、恒大、碧桂園、雅居樂、龍光、萬科等銷售金額環(huán)比下滑。整體看，龍頭房企明顯放緩，部分中小房企增長明顯。

業(yè)績表現(xiàn)分化

第一陣營的碧桂園、萬科和恒大均有所降速。碧桂園8月銷售313.3億元，環(huán)比略降，且較5、6月的700億以上的單月銷售金額降幅明顯。8月成為碧桂園年內單月銷售新低。恒大和萬科8月分別為402.5億元及383.4億元，環(huán)比均有所下滑。從前8月整體銷售情況看，萬科、恒大和碧桂園銷售額居前，分別為3881.4億元、3850.9億元和3788.4億元。萬科重回銷售額榜首。

第二陣營仍然保持高速增長。8月，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約236.80億元，銷售面積約183.29萬平方米；前8月累計合同銷售金額約1373.43億元，同比增長114.94%。融創(chuàng)中國8月新增預訂銷售金額408.6億元，同比增長29%，前8月實現(xiàn)合約銷售金額2679.1億元，同比增長63%。保利地產8月份簽約金額為275.69億元，同比增長19.93%，前8月簽約金額為2667.69億元，同比增長43.3%。

部分中小型房企銷售金額翻倍增長。其中，花樣年和奧園地產前8月銷售金額同比增長均超過100%，建業(yè)地產、合景泰富、當代置業(yè)、世茂等公司前8月銷售金額同比增速均超過70%。

降杠桿成主流

中原地產首席分析師張大偉認為，隨著房地產調控的深入，房企逐漸出現(xiàn)業(yè)績增長乏力的現(xiàn)象，龍頭房企增速放緩。由于2015年、2016年銷售火爆，主要房企可結算貨值充沛，業(yè)績較為穩(wěn)健。在目前的融資環(huán)境和拿地模式下，市場占有率進一步集中，中小房企只能選擇做大規(guī)模?？傮w看，降杠桿將成為房企主流戰(zhàn)略。

從各大龍頭房企上半年業(yè)績會的表述看，盡管貨值充足，但大型房企主動降杠桿意圖明顯。碧桂園總裁莫斌表示，“控制發(fā)展速度”，拿地更加精確，開發(fā)節(jié)奏放緩，開盤速度會根據市場情況而定。中國恒大總裁夏海鈞則表示，今年堅定不移地實施低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”經營模式，核心是大幅降低負債率。公司土地儲備將維持在3億平方米左右，通過適當降低土地儲備規(guī)模，使公司負債率盡快達到合理水平。融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德表示，降杠桿是融創(chuàng)這兩三年確定的方向。未來幾年，融創(chuàng)的杠桿率會持續(xù)下降，凈資產水平則持續(xù)提升。融創(chuàng)重視現(xiàn)金流的安全，強化現(xiàn)金流管理，在保證現(xiàn)金流充足的基礎上提升市場份額和經營績效。

樓盤銷售壓力漸顯 房企賣房送車加緊促銷

[來自上海中原統(tǒng)計數據顯示，上海上周(9.3~9.10)新建商品住宅成交面積13.7萬平方米，環(huán)比減少61.5%。]

樓市進入平穩(wěn)期后，曾經熱鬧的場面一去不復返，很多開發(fā)商開始降價促銷。

不久前，位于上海寶山的招商雍和府開啟了一輪以讓利為目的的促銷。在其對外的營銷宣傳中，9月在該項目買房可獲得寶馬品牌汽車(可折現(xiàn))一輛。

相比此前一二線熱點城市的一房難求，如今開發(fā)商已經開始變相促銷，希望可以快速出貨來緩解自己的資金壓力。

“二手房基本是8.5折到9折的水平，上海部分郊區(qū)的新房已經賣不動?！币晃簧虾７慨a中介人士告訴記者。

上述現(xiàn)象從開發(fā)商的認籌情況可見一斑，郊區(qū)多個樓盤認籌不足10%。

第一財經記者查閱上海公證網發(fā)現(xiàn)，葛洲壩綠城玉蘭花園認籌數為8套，總計房源223套，認籌比4%；招商雍和府認籌數25套，總計房源350套，認籌比7%；三湘海尚云邸認籌數5套，房源161套，認籌比3%；正榮璟園認籌數5套，房源54套，認籌比9%。

“最近幾個月情況都不太樂觀，大家壓力很大?！鄙鲜鋈耸扛嬖V記者。

來自上海中原統(tǒng)計數據顯示，上海上周(9.3~9.10)新建商品住宅成交面積13.7萬平方米，環(huán)比減少61.5%。

“近期熱議的房地產稅，市場預期已經下調，開發(fā)商將面臨更大的去化壓力?！鄙虾Ｖ性禺a市場分析師盧文曦告訴記者。

目前，隨著調控深入，開發(fā)商回款壓力越來越大，降價出貨將成為下半年的趨勢。

在廣州，位于13號線南崗站周邊的一個住宅盤，聲稱價格“回到2年前”。 該盤上周末(9月8日~9月9日)專場特惠，20套特價房源，最低2.1萬/㎡，最高不到2.5萬/㎡。整體均價直降5000元。而該項目2016年首批開售信息，68㎡~98㎡復式，總價180萬/套起。折算單價也要2.6萬/㎡。

此前，恒大早已開始全國促銷，進行全國打折促銷，希望盡快出貨?！斑@是開發(fā)商一貫的做法，選擇降價促銷，開始走量?！币晃坏禺a企業(yè)城市總評價。

綠城中國不久前曾要求員工“全面”加速資金回籠。公司備忘錄還要求員工：加快銷售，堅決執(zhí)行“早銷、多銷、快銷”的策略；加大應收款項催收力度等。

據恒大研究院數據，未來4年是企業(yè)有息債務兌付高峰。2018年下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以后總計僅0.9萬億。其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期；公司債2015~2016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開始密集到期。

以金科為例，今年7月，金科地產披露其2018年度累計新增借款情況，顯示截至 2018年6月末，公司合并口徑下(下同)借款余額為781.49億元，較2017年末借款余額 677.16億元增加104.33億元，增加金額占2017年末經審計的凈資產223.66億元的 46.65%。

債務兌付壓力增加，市場下行，開發(fā)商不得不開始快速出貨。多家開發(fā)商高層曾告訴第一財經，即便項目虧損，也要保證現(xiàn)金流。

“行業(yè)過冬的日子可能要來了?！币晃籘OP30地產總裁說。（第一財經）