進入7月以來，受多重外部因素影響，A股和港股市場資金觀望情緒較濃。在此期間，兩地市場地產(chǎn)股走勢強勁，中信一級行業(yè)的房地產(chǎn)指數(shù)月內(nèi)已上漲3.47%；恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)漲0.93%。

市場分析人士表示，進入中報業(yè)績期，企業(yè)業(yè)績十分亮眼，凈利潤增速大幅超出預(yù)期推升了房地產(chǎn)個股股價。而從更長遠來看，房地產(chǎn)板塊開工數(shù)據(jù)、行業(yè)投資增速和銷售端的業(yè)績表現(xiàn)出色。機構(gòu)預(yù)期，該板塊全年或走出“N”型走勢。

中報提振板塊股價

A股市場上，7月以來上證指數(shù)下跌1.84%，中信一級行業(yè)的房地產(chǎn)指數(shù)卻逆市上漲3.47%，近20日漲幅位居29個中信一級行業(yè)板塊指數(shù)第二。其成分股中，哈高科近20日漲幅高達71.89%，大名城和嘉凱城漲幅超20%，中航善達、中國國貿(mào)、蘇寧環(huán)球、保利地產(chǎn)、綠地控股等6股漲超10%，深物業(yè)A、陽光城、萬科A等多只個股亦漲近10%。年初至今，該指數(shù)追蹤的133只成分股中，104只表現(xiàn)為上漲，69只漲幅跑贏上證指數(shù)。

港股市場上，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)亦跑贏恒生指數(shù)漲幅。在恒生11個行業(yè)指數(shù)中，該指數(shù)年初至今漲16.66%，位居漲幅第二；20日漲幅0.98%，位列漲幅第四。該指數(shù)追蹤的成分股中，亞洲水泥（中國）和中國奧園年內(nèi)分別上漲153.15%和141.48%位居前二；49只成分股年內(nèi)漲逾20%；近20日嘉年華國際漲49.98%，領(lǐng)漲整個板塊，中國聯(lián)塑和寶龍地產(chǎn)漲逾30%，綠景中國地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、中國奧園等10股漲逾10%。

分析人士表示，近期中報成為提振板塊股價的直接因素。從數(shù)據(jù)來看，行業(yè)末尾的小市值地產(chǎn)公司業(yè)績（包括業(yè)績預(yù)告）表現(xiàn)極不穩(wěn)定，有暴增100%至200%的，但大多數(shù)小地產(chǎn)公司普遍業(yè)績預(yù)減，虧損；中等規(guī)模以上的房企凈利潤基本保持在30%-50%之間的增幅，營收基數(shù)大，相對穩(wěn)定，財務(wù)杠桿更低，基本面更佳，確定性更強。

基本面向好

近年來，地產(chǎn)公司因為房地產(chǎn)調(diào)控、高負債、低增速一直不被市場看好，而業(yè)內(nèi)人士表示，目前來說，從地產(chǎn)行業(yè)的開工數(shù)據(jù)、行業(yè)投資增速和銷售端的業(yè)績這三方面來看，行業(yè)有重新崛起之勢。機構(gòu)更表示，相信今年地產(chǎn)股或走出“N”型走勢。

首先，從開工數(shù)據(jù)來看，2019年1月至6月，全國房屋新開工面積同比增長10.1%，仍然維持了兩位數(shù)的增速。同時在今年6月，全國房屋新開工面積同比增長8.9%，跟五月份相比，環(huán)比增長4.9%，這也是地產(chǎn)公司業(yè)績能超預(yù)期的原因之一。

其次，從行業(yè)投資增速方面來看，2019年6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.1%，和新開工面積的增長數(shù)據(jù)一樣，較5月份上升了0.6%。而今年上半年的同比增速在11%，跟歷史數(shù)據(jù)比較，也維持在高位水平。

同時，數(shù)據(jù)顯示，7月以來，超過20家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布海外融資計劃，融資金額超過170億美元，創(chuàng)下歷史單月海外融資新高。

此外，土地市場單月供銷比提高，市場整體熱度延續(xù)。6月300城宅地供給仍在增長，從溢價率的角度來看，300城宅地溢價率回升至26.0%，樓面價創(chuàng)2018年來新高，流拍率仍維持2018年以來歷史低位，整體熱度仍然較高。

第三，從銷售端業(yè)績來看，雖然從6月單月的數(shù)據(jù)來看，全國商品房銷售面積同比下滑2.2%，但降幅比5月份有所縮小。其中銷售金額同比增長4.2%，比5月份提升3.6%；商品住宅銷售面積下滑1.8%，降幅也出現(xiàn)了收窄；銷售金額同比增長7%，增速提升了3.1%。

交通銀行分析師表示，預(yù)計2019年消費增長8.5%左右，最終消費支出對經(jīng)濟增速的拉動作用有望超過75%，房地產(chǎn)成交熱點重回一二線城市。

國泰君安地產(chǎn)策略報告指出，2019年地產(chǎn)板塊的彈性主要在于區(qū)域市場的變化，國家對于城市發(fā)展的戰(zhàn)略也由全面城鎮(zhèn)化聚焦至大城市的城鎮(zhèn)化，落戶政策的整體寬松一定程度上形成對限購的對沖。政策、資金和市場維度進入全面友好期，全年的N型走勢確立。推薦萬科A、華夏幸福、藍光發(fā)展、榮盛發(fā)展、招商蛇口、中南建設(shè)、陽光城、金地集團等公司。