3月20日，2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)在北京揭榜。恒大集團(tuán)再次蟬聯(lián)第一，全年銷售金額5513.4億元。萬科上升1位，排名第二；碧桂園下滑1位，排名第三。前三強(qiáng)全年銷售金額均超過5000億元。

列在榜單第四到第十位的分別是融創(chuàng)、保利、中海、龍湖、新城、華潤和富力。其中，新城和華潤是新進(jìn)十強(qiáng)房企，名次相比上年分別提升了5位和2位。而華夏幸福則跌出前十，位列第十二；綠地也由上一年的第七，下滑至第十一。

行業(yè)集中度明顯提升

從2017年的首度登頂，到2018年的榜首“鎖位”成功，再到2019年的再次蟬聯(lián)第一，恒大集團(tuán)成功實(shí)現(xiàn)“三連冠”。十強(qiáng)中的另一亮點(diǎn)，當(dāng)數(shù)首次進(jìn)入十強(qiáng)行列的新城，上升速度之快，連上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心主任、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱也為其點(diǎn)贊。

從榜單來看，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的態(tài)勢依然顯著。除十強(qiáng)新進(jìn)兩家房企外，20強(qiáng)變動(dòng)相對較小，同比變動(dòng)率只有10%。其中，萬科、碧桂園、保利、中海、龍湖、華潤、富力、綠地、世茂、金地10家企業(yè)已經(jīng)連續(xù)11年排名進(jìn)入前二十。50強(qiáng)變動(dòng)也相對較小，同比變動(dòng)率為12%。丁祖昱對此感嘆：“一旦進(jìn)入到50強(qiáng)、30強(qiáng)、20強(qiáng)之后，企業(yè)的行業(yè)地位就很難被撼動(dòng)了。”

若將視野放寬，在過去11年內(nèi)的500強(qiáng)測評中，百強(qiáng)排名的變動(dòng)相對較大。數(shù)據(jù)顯示，入榜次數(shù)10次及以上的企業(yè)有29家；9次的企業(yè)有8家；入榜次數(shù)為8次、7次、6次、5次、4次的企業(yè)數(shù)量分別為11家、8家、9家、5家、7家；3次及以下的企業(yè)有23家，其中有2家企業(yè)是首次進(jìn)入百強(qiáng)。

測評報(bào)告指出，2018年龍頭房企繼續(xù)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升。前50強(qiáng)房企銷售規(guī)模占全行業(yè)的51.95%，千億房企增至30家。貨值集中度方面，51%的土地被排名前十的企業(yè)購得。

同時(shí)，龍頭房企的優(yōu)勢并不局限于住宅開發(fā)，逐漸向長租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域擴(kuò)展。而尾部企業(yè)面臨資金鏈斷裂等問題，因處境困難而被動(dòng)退出，謀求轉(zhuǎn)型。

丁祖昱表示，中小型房企依然舉步維艱，成長空間及市場份額進(jìn)一步被擠壓，500強(qiáng)房企中銷售額小且呈現(xiàn)負(fù)增長的企業(yè)不在少數(shù)。一部分尾部房企慢慢退出房地產(chǎn)行業(yè)，可能會成為未來幾年的重要發(fā)展趨勢。此外，在因城施策的宏觀背景下，中小房企因地域限制，業(yè)績出現(xiàn)較大分化。

房企開始主動(dòng)減速提質(zhì)

在業(yè)績方面，500強(qiáng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長。2018年，500強(qiáng)房企全年商品房銷售面積總計(jì)7.16億平方米，同比增長12.58%；銷售金額創(chuàng)下9.9萬億元的新高，同比增長17.1%。500強(qiáng)房企市場份額按面積和金額分別增長41.73%和66.01%，分別較上年提升4.17和2.77個(gè)百分點(diǎn)。恒大、碧桂園、萬科三家龍頭房企全年業(yè)績均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長。

另一方面，隨著去庫存任務(wù)基本完成，市場銷售情況整體趨冷，2018年房地產(chǎn)市場整體去化率處在下降趨勢中。測評報(bào)告分析認(rèn)為，隨著消費(fèi)者日趨成熟，買房考慮更加全面，對產(chǎn)品品質(zhì)有了更高的要求。去化率的普遍下降，倒逼房企更加關(guān)注樓盤質(zhì)量，研究提供更為合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。在此背景下，房企紛紛加強(qiáng)內(nèi)功修煉，聚焦產(chǎn)品升級，以客戶需求為導(dǎo)向，追求產(chǎn)品力的提升，向高質(zhì)房企發(fā)展。

同時(shí)，報(bào)告也指出，近兩年房企開始重視向管理要效益，內(nèi)部管理和運(yùn)營趨于精細(xì)化。房企愈加追求人均效能，通過剔除人員冗余或重新競爭上崗，優(yōu)化用工結(jié)構(gòu)，降低人員成本，并預(yù)備適應(yīng)行業(yè)調(diào)整期內(nèi)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整下的未來用人需求。未來，房企將更多在管理、運(yùn)營管控上發(fā)力。

中國房企500強(qiáng)測評工作連續(xù)開展11年，對于“強(qiáng)”的定義已經(jīng)有了新的認(rèn)識?！拔依斫獾摹畯?qiáng)’，最根本的是建立在高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)上?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊如是說。

丁祖昱指出，在做大做強(qiáng)的過程中，從原先單純做大規(guī)模到今天更有質(zhì)量的擴(kuò)張，這當(dāng)中房企也發(fā)生了較大的變化?！皬脑鲩L速度上來說，龍頭房企2018年的增速較2016年和2017年都有所下調(diào)，但從增長的質(zhì)量上看，卻比前幾年有了一定程度的提高。”

“今年的500強(qiáng)是真正的強(qiáng)。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、易居中國董事局主席周忻也不無激動(dòng)地表示。