近日，有關(guān)房產(chǎn)稅的話題再次受到關(guān)注。國(guó)稅總局日前在對(duì)政協(xié)提案的答復(fù)中表示，將統(tǒng)籌研究房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)稅收政策。同時(shí)，作為房地產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)設(shè)施，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記也取得顯著進(jìn)展，自然資源部自然資源確權(quán)登記局局長(zhǎng)冷宏志透露，要不斷鞏固和提升不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記成果，抓緊啟動(dòng)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》立法。筆者認(rèn)為，在主要城市實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，不動(dòng)產(chǎn)登記基本完成并且抓緊啟動(dòng)相關(guān)立法，意味著房地產(chǎn)稅“落地”的基礎(chǔ)條件已趨于成熟。

近期，無(wú)論是個(gè)稅提高起征點(diǎn)、增加抵扣項(xiàng)，還是增值稅稅率下降，改革突破的決心很大。房地產(chǎn)稅“落地”后，城鎮(zhèn)居民稅收負(fù)擔(dān)有多大？首先要看稅種的定位。稅收兩個(gè)最基本功能是組織財(cái)政收入和調(diào)節(jié)收入差距。在今年全國(guó)“兩會(huì)”上，有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人指出，房地產(chǎn)稅主要是調(diào)節(jié)居民收入分配，特別是個(gè)人財(cái)富集聚，以促進(jìn)社會(huì)公平。同時(shí)，籌集財(cái)政收入，滿足公共服務(wù)需求。也即房產(chǎn)稅首先是調(diào)節(jié)稅，然后才是收入稅。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前房產(chǎn)占我國(guó)家庭資產(chǎn)的65%-70%，比美國(guó)高出2倍，房產(chǎn)增值收入占我國(guó)家庭財(cái)產(chǎn)增值90%以上份額。國(guó)際上普遍存在的調(diào)節(jié)個(gè)人收入差距的工具，包括個(gè)人所得稅、資本利得稅、遺產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅等在我國(guó)仍有待完善。

因此，以房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)節(jié)收入是應(yīng)有之義。近期的個(gè)稅新政、房地產(chǎn)稅立法，抑或是未來(lái)遺產(chǎn)稅征收等，體現(xiàn)的都是調(diào)節(jié)收入差距的思路。既然房地產(chǎn)稅定位于調(diào)節(jié)稅，對(duì)居民家庭首套房或一定面積實(shí)施免征，將是大概率事件。在美國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，首套房、低收入者、孤寡人群都會(huì)有很大程度減免。那么，對(duì)第二套及以上住房征收，稅率該定多少？在一線城市，80平米住宅一年租金約8萬(wàn)元，凈回報(bào)約為6萬(wàn)元，按資本化率4%計(jì)算，房子評(píng)估值大概為150萬(wàn)元，但市場(chǎng)價(jià)大約500萬(wàn)元左右。以目前上海、重慶試點(diǎn)的約0.5%的稅率來(lái)計(jì)算，按照150萬(wàn)元稅基，一年家庭要繳納的房地產(chǎn)稅大約7500元；若按照500萬(wàn)的稅基計(jì)算則是25000元。

據(jù)筆者測(cè)算，2017年深圳和上海人均可支配收入分別是5.3萬(wàn)元和5.9萬(wàn)元。以戶均3人計(jì)算，7500元和25000元的房產(chǎn)稅年繳納額，分別占一線城市家庭的6%左右和22.5%。二線和部分三四線城市相比一線城市，租金減半，居民收入減少40%，評(píng)估值和市值也大約減半，結(jié)果與一線城市差不多。再參照一下國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。美國(guó)、日本等社會(huì)保障覆蓋質(zhì)量高的國(guó)家，在確定房產(chǎn)稅實(shí)際稅基時(shí)，一般在房屋市值基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，還限制稅率和用途。美國(guó)房產(chǎn)稅主要用于地方公共開(kāi)支，同時(shí)具有透明的支出披露體系，每個(gè)業(yè)主在年末亦會(huì)收到納稅單，其中就包括上一年度所繳納的房產(chǎn)稅的支出用途。

美國(guó)房產(chǎn)稅支出通常有三大類(lèi)：一是學(xué)區(qū)教育；二是消防、警務(wù)、殘疾人援助、老年人服務(wù)、地區(qū)道路橋梁建設(shè)維護(hù)等公共基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)；三是地方政府的日常開(kāi)支。其中用于地方公立學(xué)校的學(xué)區(qū)教育費(fèi)用占據(jù)了房產(chǎn)稅支出的絕大部分比重，約占全部稅收一半。比如新澤西州的李堡市，2015年財(cái)政年度征收房產(chǎn)稅約為6300多萬(wàn)美元，其中代學(xué)區(qū)征收的近3200萬(wàn)美元，占比超過(guò)50%。此外，美國(guó)采取“以需定收”確定房產(chǎn)稅稅率，即年度公共支出預(yù)算倒推要征多少稅以及稅率。因此，公共服務(wù)支出穩(wěn)定的情況下，房?jī)r(jià)漲了還要降低稅率，確保評(píng)估的稅基乘以稅率得到的稅負(fù)，不超過(guò)居民家庭收入的3%-4%。由上可知，即便按照0.5%的稅率算，我國(guó)房產(chǎn)稅占收入的比重仍會(huì)超過(guò)美國(guó)房產(chǎn)稅占家庭收入的比例。

因此，對(duì)首套房實(shí)行一定面積減免或低稅率，應(yīng)是一二線重點(diǎn)城市房產(chǎn)稅征收的主要思路。在鼓勵(lì)百姓獲得財(cái)產(chǎn)性收益的政策方針下，考慮到房產(chǎn)稅影響群體范圍廣，需要平穩(wěn)實(shí)施，預(yù)計(jì)大多數(shù)中低收入家庭不會(huì)受到房產(chǎn)稅沖擊。也就是說(shuō)，嚴(yán)格遵循“房住不炒”，量力而行地改善住房需求，絕不會(huì)受到房產(chǎn)稅較大的影響。另外，稅收環(huán)節(jié)設(shè)置存在的問(wèn)題，也影響到了百姓置業(yè)。當(dāng)前樓市進(jìn)入存量時(shí)代，熱點(diǎn)城市二手房交易超過(guò)新房，但二手房交易成本很高，稅費(fèi)大概占到交易總價(jià)的6%-10%，不利于存量房利用。近期，熱點(diǎn)一二線城市新房熱銷(xiāo)，與二手房交易成本高有關(guān)。

管理部門(mén)提出要統(tǒng)籌研究房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)的稅收政策。筆者認(rèn)為，如果能將交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)降下來(lái)，而騰挪到保有環(huán)節(jié)，并啟動(dòng)低稅負(fù)繳納原則，則能降低住房交易的“門(mén)檻成本”、促進(jìn)合理住房需求。更重要的是，將交易環(huán)節(jié)的成本延后至持有環(huán)節(jié)，能夠通過(guò)稅制設(shè)計(jì)（稅率、免征政策等），引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期、遏制投機(jī)炒作、夯實(shí)“房住不炒”。

最后，從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房產(chǎn)稅征收與房?jī)r(jià)漲跌并無(wú)直接關(guān)系。相反，直接從個(gè)人的腰包里掏錢(qián)，稅負(fù)“痛感”直觀，納稅人會(huì)監(jiān)督房產(chǎn)稅是否用到片區(qū)或社區(qū)服務(wù)上。若街道或社區(qū)治安、教育、醫(yī)療、道路等都會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅而改善，區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)反而會(huì)穩(wěn)定和上漲，這個(gè)邏輯與小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)類(lèi)似。