中金公司研究部14日發(fā)布研報(bào)稱，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)，其中10月銷售于低基數(shù)下仍錄得同比負(fù)增長(zhǎng)，投資和新開工顯著回落，房企資金面整體平穩(wěn)，新增個(gè)人按揭貸款重回同比正增長(zhǎng)。短期A/H地產(chǎn)板塊將在基本面走弱和政策面向好兩股力量的博弈下呈現(xiàn)波動(dòng)性，3-6個(gè)月維度上伴隨基本面見底，政策面的積極變化帶來的估值修復(fù)將主導(dǎo)地產(chǎn)股走勢(shì)。

一是銷售于低基數(shù)下仍錄得同比負(fù)增長(zhǎng)。1-10月全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)2.2%（1-9月+2.9%）。10月單月銷售面積在低基數(shù)下依然下跌3.1%，延續(xù)9月（單月-3.6%）以來的負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中住宅銷售面積單月降幅擴(kuò)大0.5百分點(diǎn)至-1.3%。我們高頻跟蹤的60城銷售數(shù)字顯示10月份樣本一二線城市新房銷售面積同比走平，由此推算三四線城市新房銷售面積同比下滑4%（前三季度為+4%）。往前看，我們預(yù)計(jì)11、12月商品房銷售面積同比降幅將伴隨基數(shù)走高進(jìn)一步擴(kuò)大，預(yù)計(jì)四季度同比降幅達(dá)5%以上。

二是投資和新開工增速顯著回落。1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增9.7%（1-9月+9.9%），10月單月增速較9月下降1.2百分點(diǎn)至7.7%，房屋新開工面積和土地購(gòu)置面積單月增速分別下滑5.6和4.2百分點(diǎn)至14.7%和12.2%。向前看，我們預(yù)計(jì)銷售端的趨冷將進(jìn)一步加劇土地市場(chǎng)下行壓力,引發(fā)房企開工意愿的持續(xù)降低，進(jìn)而拖拽投資增速延續(xù)下行趨勢(shì)。

三是房企資金面整體平穩(wěn)，新增個(gè)人按揭貸款重回同比正增長(zhǎng)。1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增7.7%（1-9月+7.8%），10月單月增7.1%（9月單月+14.4%）。10月單月定金及預(yù)收款增速較9月增幅收窄9.4百分點(diǎn)至16.4%，而個(gè)人按揭貸款重回同比正增長(zhǎng)（10月單月+2.1%）。10月新增居民中長(zhǎng)期貸款亦錄得0.5%同比正增長(zhǎng)（前三季度為-9%），顯示信貸投放量整體保持平穩(wěn)。

具體到地產(chǎn)股，報(bào)告指出，A/H地產(chǎn)股當(dāng)前分別交易于5.7x/4.4x 2019e市盈率。短期A/H地產(chǎn)板塊將在基本面走弱和政策面向好兩股力量的博弈下呈現(xiàn)波動(dòng)性，3-6個(gè)月維度上伴隨基本面見底，政策面的積極變化帶來的估值修復(fù)將主導(dǎo)地產(chǎn)股走勢(shì)。建議投資者：3個(gè)月內(nèi)優(yōu)選增長(zhǎng)持續(xù)性好、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的一二線龍頭；3-6個(gè)月維度上，適時(shí)配置優(yōu)質(zhì)高彈性標(biāo)的?；乇苋木€土儲(chǔ)比例高、增長(zhǎng)及利潤(rùn)率持續(xù)承壓的高風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的。