2019年,房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)將迎來(lái)到期高峰。數(shù)據(jù)顯示,截至年底,到期償還規(guī)模達(dá)3711.93億元。2018年年底以來(lái),多家房企面臨債券違約,有投資者對(duì)公司債務(wù)違約擔(dān)憂,拋售公司股票致股價(jià)閃崩。

分析人士指出,在債券到期壓力下,“借新還舊”和加快銷售成為大多數(shù)房企的選擇。但賣房受政策調(diào)控影響,資金回籠速度不如從前,且2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期的預(yù)期加強(qiáng),有的房企依然處于現(xiàn)金流緊張狀態(tài)。預(yù)計(jì)2019年房企將更關(guān)注資金鏈安全和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),拿地更加謹(jǐn)慎。

債券到期“洪峰”將至

近期,個(gè)別A股及港股上市房企曝出債券違約事件,引發(fā)投資者對(duì)房企資金鏈情況的擔(dān)憂。

2018年12月24日,銀億股份發(fā)布公告稱,公司因短期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)困難,未能按時(shí)足額支付“15銀億01”2018年已登記回售債券的本金約2.99億元,發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約。公告顯示,“15銀億01”債券于2015年12月24日發(fā)行,規(guī)模為3億元,票面利率為7.28%。此外,華業(yè)資本、香港上市房企新昌集團(tuán)等均公告了債券違約情況。

實(shí)際上,個(gè)別房企債券違約,從側(cè)面映射了房地產(chǎn)行業(yè)債券集中到期。據(jù)中信建投統(tǒng)計(jì),未來(lái)5年房地產(chǎn)債到期償還壓力逐步抬升,2021年為高峰,2019年-2022年分別為3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元到期。

中信建投指出,2019年-2022年分別有4804.81億元、2559.80億元、2032.93億元、68.20億元房地產(chǎn)債可能被投資者選擇回售。若考慮回售規(guī)模,2019年房地產(chǎn)債償還壓力將出現(xiàn)高峰。其中,三季度房地產(chǎn)債到期壓力最大,達(dá)到1133.24億元;而一季度有840.38億元的債券可回售。加上回售規(guī)模,一季度為2019年房地產(chǎn)債償還壓力高峰,達(dá)到2263.09億元。

國(guó)際地產(chǎn)咨詢公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示,主要由于2016年房企融資環(huán)境較為寬松,房地產(chǎn)公司融資發(fā)債,而融資期一般為三年,如今債券集中到期。

“借新還舊”致融資井噴

為應(yīng)對(duì)債券到期高峰,不少房企選擇“借新還舊”。因此,近期房企融資出現(xiàn)“井噴”?！胺科笕谫Y難度有所降低。越來(lái)越多的房企抓緊窗口期加快融資,應(yīng)對(duì)還債高峰。房企融資中出現(xiàn)大量海外融資和短期融資?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,一月房地產(chǎn)企業(yè)融資計(jì)劃出現(xiàn)井噴,公布的融資計(jì)劃總數(shù)90多起,合計(jì)金額超過(guò)2100億元,刷新最近一年多來(lái)的月度融資新高。春節(jié)過(guò)后,房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)密集融資,融資計(jì)劃規(guī)模超過(guò)42億美元。

從發(fā)債情況看,克而瑞發(fā)布研報(bào)稱,2019年1月,房企境內(nèi)外發(fā)債總量為1095.79億元,環(huán)比上升91.8%。其中,境外債發(fā)行規(guī)模為740.4億元,環(huán)比增長(zhǎng)141.9%。

張大偉表示,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,一方面,樓市銷售放緩導(dǎo)致回款難,加上前期過(guò)度投資,房企增加融資的訴求上漲。另一方面,中小房企為了繼續(xù)做大規(guī)模,同時(shí)避免未來(lái)的資金面再次收緊,加緊融資成為共識(shí)。

“近期大部分房企融資成本平穩(wěn),但處于階段高位。隨著全社會(huì)資金成本的相對(duì)平穩(wěn),房地產(chǎn)企業(yè)融資成本未大幅度上漲。特別是龍頭房企的公司債融資成本基本在4%-5%左右。這部分企業(yè)資金壓力明顯緩解?！睆埓髠ケ硎尽?/p>

克爾瑞發(fā)布的研報(bào)顯示,2019年伊始,房企發(fā)債總額大幅增加,融資成本依然處于高位。1月房企平均發(fā)債成本為6.98%,環(huán)比下降0.17個(gè)百分點(diǎn)。境外債融資成本維持高位,達(dá)到7.86%,環(huán)比增加0.32個(gè)百分點(diǎn),使得整體融資成本依然處于最近幾年來(lái)較高水平。

“雖然海外融資成本有所上漲,疊加匯率波動(dòng),但房企對(duì)資金的需求量很大,所以加緊海外發(fā)債融資?！睆埓髠シQ。近期房企密集海外發(fā)債,僅2月份以來(lái),已有旭輝控股、融創(chuàng)中國(guó)、時(shí)代中國(guó)、世茂房地產(chǎn)等房企公告擬發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)。

行業(yè)集中度或提高

業(yè)內(nèi)人士指出,在房地產(chǎn)企業(yè)銷售放緩、地產(chǎn)調(diào)控不放松的大背景下,“借新還舊”能否幫助房企渡過(guò)困難期仍需探討?！百Y金回籠速度不如從前,房企依然處于現(xiàn)金流緊張狀態(tài)。”黃立沖對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師劉斐凡指出,“借新還舊”是房企的無(wú)奈之選?！胺康禺a(chǎn)公司作為資金密集型企業(yè),要發(fā)展就要借債,規(guī)模越大,債務(wù)規(guī)模可能越大。這是由其商業(yè)模式所決定的?！?/p>

除發(fā)行債券外,通過(guò)ABS融資是房企的另一融資渠道。但近期房地產(chǎn)ABS審核呈現(xiàn)從嚴(yán)態(tài)勢(shì)。同策研究院2月初信息顯示,不到半個(gè)月時(shí)間,已有6個(gè)房地產(chǎn)類的ABS被暫停。隨著房企ABS到期集中兌付來(lái)臨,風(fēng)險(xiǎn)值得警惕,基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量成為關(guān)注點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,目前房企發(fā)債主要是為了償還舊債,償還之后的部分剩余資金用于補(bǔ)充流動(dòng)性,改善企業(yè)資金情況。除借助發(fā)債等融資手段外,房屋銷售是房地產(chǎn)公司回籠資金的重要渠道。如果融資環(huán)境及銷售情況不佳,房企面臨較大資金壓力,則可能采取類似降價(jià)的促銷做法。

對(duì)于房企未來(lái)的應(yīng)對(duì)策略,張大偉指出,2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期的預(yù)期強(qiáng)。這種情況下,房企將更關(guān)注資金鏈安全和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),拿地預(yù)計(jì)將更加謹(jǐn)慎。黃立沖則認(rèn)為,資金情況不佳的中小房企或被并購(gòu),大型房企可能因發(fā)債環(huán)境略為寬松令壓力有所舒緩,行業(yè)集中度有望提高。