高喊著“活下去”的萬(wàn)科又出手了——斥資3.55億元將恒大集團(tuán)旗下嘉凱城5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司攬入懷中。

這是萬(wàn)科近一個(gè)月內(nèi)第三次以并購(gòu)方式拿地，三次合計(jì)耗資46.24億元（不含相關(guān)債權(quán)）。盡管46億對(duì)于現(xiàn)金流充裕的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)不算什么，但如此動(dòng)作是否昭示著在當(dāng)前市況下房企更好的拿地模式已轉(zhuǎn)向收并購(gòu)？

另需承擔(dān)30.03億元債務(wù)

據(jù)嘉凱城發(fā)布的公告，公司及其子公司以整體掛牌底價(jià)3.55億元的價(jià)格，通過(guò)浙江產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓杭州嘉凱城濱虹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)、杭州名城博園置業(yè)有限公司100%股權(quán)、諸暨嘉凱城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)、重慶華葡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)、張家港嘉凱城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司75%股權(quán)（上述五家公司股權(quán)以下統(tǒng)稱(chēng)“房產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包”），最終杭州錦藍(lán)置業(yè)有限公司以3.55 億元競(jìng)得。

根據(jù)公告，杭州錦藍(lán)置業(yè)有限公司注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，由杭州錦騰置業(yè)有限公司持股100%。杭州錦騰為杭州錦業(yè)置業(yè)有限公司的全資子公司，浙江萬(wàn)科南都房地產(chǎn)有限公司和中航萬(wàn)科有限公司各持有杭州錦業(yè)50%股份。

此次交易除了成交價(jià)3.55億元之外，萬(wàn)科還需要幫助資產(chǎn)包內(nèi)的五家公司償還股東債權(quán)款合計(jì)約30.03億元。

通過(guò)此次此交易，萬(wàn)科獲得的又是什么呢？

資產(chǎn)包內(nèi)的五家項(xiàng)目公司共6個(gè)項(xiàng)目分別位于杭州、諸暨、重慶、張家港，截至2018年6月30日，五家項(xiàng)目公司剩余可售面積71.06萬(wàn)平方米，其中更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)的杭州的兩個(gè)項(xiàng)目公司剩余可售面積約16萬(wàn)平方米。

有接近萬(wàn)科的相關(guān)人士表示，此次資產(chǎn)包的收購(gòu)是出于正常經(jīng)營(yíng)的需要。

受讓方為何不是恒大？

值得注意的是，嘉凱城出售房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，為何恒大并未接手呢？

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類(lèi)似項(xiàng)目若是拋售，不排除有兩個(gè)考慮。第一，嘉凱城或在整合資產(chǎn)，部分非核心資產(chǎn)需要轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝿P城可以借此剝離一些非核心的資產(chǎn)。

第二，恒大對(duì)于嘉凱城的定位已經(jīng)不一樣，同時(shí)也不排除公司近期也有一些資金方面的渴求，通過(guò)此類(lèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以加快資金的回籠。

在恒大收購(gòu)嘉凱城兩年之后，嘉凱城一直有意開(kāi)拓第二主業(yè)。

今年7月，嘉凱城公告稱(chēng)，擬通過(guò)全資子公司收購(gòu)北京明星時(shí)代影院投資有限公司、艾美（北京）影院投資有限公司各100%股份。

該收購(gòu)?fù)瓿珊?，嘉凱城的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)將涉及影院投資、電影發(fā)行、影院電影放映等領(lǐng)域。特別是電影發(fā)行經(jīng)營(yíng)許可證的獲得，將使得嘉凱城有資質(zhì)介入電影產(chǎn)業(yè)上游的發(fā)行領(lǐng)域，為未來(lái)進(jìn)入院線行業(yè)提供了核心競(jìng)爭(zhēng)力。

11月12日晚間，嘉凱城發(fā)布公告，公司計(jì)劃向恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司及其下屬子公司租賃場(chǎng)地開(kāi)設(shè)影城。同時(shí)，公司子公司嘉凱城（上海）互聯(lián)網(wǎng)科技有限公司為購(gòu)買(mǎi)電影設(shè)備，計(jì)劃通過(guò)融資租賃形式融資不超過(guò)9億元。

除了嘉凱城的未來(lái)定位，還有業(yè)內(nèi)人士指出，恒大自身土儲(chǔ)充沛，即使少拿幾塊地對(duì)公司業(yè)績(jī)也影響不大。再者，前幾年不少房企積極拿高價(jià)地時(shí)，萬(wàn)科的拿地策略是相對(duì)謹(jǐn)慎的，但圍繞住宅為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然是萬(wàn)科的核心業(yè)務(wù)之一，所以需要適當(dāng)?shù)馁Y源儲(chǔ)備以滿(mǎn)足日常經(jīng)營(yíng)的需求。

大魚(yú)吃小魚(yú)的“游戲”還將繼續(xù)

在當(dāng)前環(huán)境下，雖然未必是房企最好的并購(gòu)時(shí)機(jī)，但應(yīng)該也算是不錯(cuò)的補(bǔ)庫(kù)存階段。

房企補(bǔ)庫(kù)存的渠道通常是通過(guò)參與招拍掛競(jìng)標(biāo)或者通過(guò)并購(gòu)拿地。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，今年以來(lái)房企拿地更趨謹(jǐn)慎，但房企的土地儲(chǔ)備從某種程度上說(shuō)決定了房企未來(lái)規(guī)模大小，而規(guī)模也是房企融資的重要條件之一。

因此，不僅僅是中小房企要削尖腦袋補(bǔ)庫(kù)存沖規(guī)模，即使是大房企也不能掉以輕心。

以萬(wàn)科為例，最近一個(gè)月內(nèi)先后斥資收購(gòu)了華夏幸福的部分環(huán)京項(xiàng)目、海航基礎(chǔ)的廣東華興實(shí)業(yè)以及嘉凱誠(chéng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包，合計(jì)投資約46.24億元（不含相關(guān)債權(quán)）。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，現(xiàn)在并購(gòu)拿地是房企尤其是龍頭房企拿地的主要方式。

一方面，房企要更好地活下去，核心點(diǎn)就是怎么能拿到更便宜的地。

另一方面，現(xiàn)在通過(guò)招拍掛拿地難度還是比較大的，雖然土地的價(jià)格降下來(lái)了，但土地設(shè)定的拍賣(mài)要求使得土地的出貨值有所下降，因此存量土地的價(jià)值還是挺高的。從萬(wàn)科的幾宗收購(gòu)來(lái)看，其實(shí)金額并不是很大，不排除后續(xù)仍會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似的收購(gòu)行為。