在房地產(chǎn)融資中火爆一時的房企資產(chǎn)證券化（ABS）產(chǎn)品，開年便遇“寒流”。據(jù)上證報不完全統(tǒng)計，截至2月18日，今年已有13家房企的ABS項目處于中止審核狀態(tài)，涉及發(fā)行金額逾300億元。

屋漏偏逢連夜雨，今年正值房企債務(wù)兌付高峰。Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)業(yè)將有超過4000億元信用債到期。

多個房企ABS項目中止

中金固收團(tuán)隊研報顯示，2018年房地產(chǎn)類ABS發(fā)行量達(dá)2900億元，是交易所ABS市場發(fā)行量最大的品種，也是房企重要融資渠道之一。

但進(jìn)入2019年，已有多家房企的ABS發(fā)行被摁下“暫停鍵”。今年以來，包括“東亞前海-寶龍地產(chǎn)商業(yè)一號資產(chǎn)支持專項計劃”“陽光壹佰購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃”“申港-伯恩物業(yè)信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”在內(nèi)的13個房企ABS項目中止審核。

針對房企ABS新年“倒春寒”，同策咨詢研究院研究總監(jiān)張宏偉表示，從中止的項目看，主要有企業(yè)運營不善和ABS項目基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量不佳兩大原因。“一種情況是，某些地產(chǎn)公司自身經(jīng)營欠佳，導(dǎo)致其所發(fā)行ABS產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)風(fēng)險偏大。另一類情況是，ABS項目的底層資產(chǎn)質(zhì)量本就欠佳?！?/p>

今年監(jiān)管審批也有趨嚴(yán)之勢。上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦進(jìn)一步補(bǔ)充道，去年所發(fā)行的ABS項目的實際收益，與預(yù)期有一定落差；同時，出于市場資金安全性的考慮，房企ABS項目審核進(jìn)度已有明顯調(diào)整。

克而瑞研究的分析師也對上證報指出，房企ABS項目中止審核的情況，反映出監(jiān)管對底層資產(chǎn)現(xiàn)金流的質(zhì)量和穩(wěn)定性的關(guān)注。

兌付高峰壓力仍存

房企ABS雖有收緊趨勢，不過與去年同期相比，今年房企的整體融資環(huán)境已有所改善。

“去年下半年以來，一系列支持民營企業(yè)融資、提升銀行放貸能力的政策落地，今年房企融資環(huán)境的確有所改善。產(chǎn)業(yè)債信用利差回落，也表明投資者風(fēng)險偏好有所提升?！蹦橙坦淌諛I(yè)務(wù)分析師表示。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1月房地產(chǎn)業(yè)發(fā)行信用債近914億元，同比增172%。但同時，據(jù)克而瑞統(tǒng)計分析，今年1月房企平均發(fā)債成本為6.98%，環(huán)比降0.17個百分點；境外發(fā)債融資成本維持高位，達(dá)7.86%，環(huán)比還上升了0.32個百分點。

從杠桿比例看，形勢也不容樂觀。上述固收業(yè)務(wù)分析師提醒，2015、2016年，在流動性持續(xù)寬松的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的需求端和供給端加了大量杠桿，加之彼時銀行大量表外資金借道非標(biāo)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)前房企實際負(fù)債非常高?！坝绕涫遣糠种行⌒兔駹I房企，綜合負(fù)債率在80%以上?！?/p>

有券商分析認(rèn)為，上市房企存量債務(wù)期限大多在2至3年，去年下半年以來，房企進(jìn)入債務(wù)兌付高峰，并將持續(xù)到今年底。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)今年累計近4193億元信用債將到期，其中1月已償還到期債務(wù)近472億元。此后每月均有百億元規(guī)模以上債務(wù)到期，其中2月、8至10月到期債務(wù)規(guī)模均超過400億元。

與此同時，當(dāng)前房企資金回籠能力不容樂觀。北京大道興業(yè)投資管理有限公司投資總監(jiān)王子辰分析，目前房地產(chǎn)市場的信心還沒有恢復(fù)，一二線城市有限購政策的約束，三四線城市購買力又不足，綜合來看，房企銷售能力難以釋放，資金回籠效率不高。

多重因素合力之下，今年房企面臨較大兌付壓力。王子辰認(rèn)為，為避免兌付風(fēng)險的集中爆發(fā)，一方面政策上應(yīng)給予房地產(chǎn)業(yè)適度寬松，提振房地產(chǎn)市場信心，提高資金回籠效率；二是可加大行業(yè)并購，進(jìn)行資源整合，通過并購后更強(qiáng)的銷售回款能力以及更加穩(wěn)健的財務(wù)水平，提高融資能力。