2019年以來,房地產(chǎn)企業(yè)密集發(fā)布融資計劃,融資需求持續(xù)井噴,公告的擬融資總額超過1000億元。償還借款、補充流動資金等成為企業(yè)融資的主要用途。值得注意的是,房企境內(nèi)和境外融資成本差異較大,部分房企境內(nèi)融資利率低于4%,境外融資利率超過10%。

融資規(guī)模逾1000億元

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至1月16日,2019年以來,房地產(chǎn)企業(yè)新增融資規(guī)模超過1000億元,部分房企融資規(guī)模超過100億元。

從融資用途看,償還借款、補充流動資金是最重要的兩個方面。招商蛇口1月15日晚間公告,擬發(fā)行15億元超短期融資券,發(fā)行期限為120天,主要用于償還2019年1月到期的一宗10億元規(guī)模債券,以及償還銀行貸款。公告顯示,公司已發(fā)行尚未兌付債券及債務(wù)融資工具共13筆,合計225億元。其中,境內(nèi)存續(xù)期間超短期融資券40億元、中期票據(jù)72億元、公司債94億元、優(yōu)先債券19億元。

不少“借新債補舊債”的房企本身債務(wù)種類較多。以保利發(fā)展為例,公司1月15日公告,擬發(fā)行15億元中期票據(jù),發(fā)行年限為3年,其中10.5億元擬用于長春、成都等多個地區(qū)開發(fā)項目銀行貸款,4.5億元擬用于補充流動資金。三季報顯示,截至2018年9月30日,保利地產(chǎn)待償還直接債務(wù)融資余額為13.98億美元和365億元。其中,13.98億美元為在境外發(fā)行的固息債券,365億元人民幣為在境內(nèi)發(fā)行的150億元中期票據(jù)、65億元長期限含權(quán)中期票據(jù)、150億元公司債券。

不少公司新增融資利率較低。以電建地產(chǎn)為例,公司擬發(fā)行2019年度第一期超短期融資券,該融資券核準發(fā)行規(guī)模為45億元,本次發(fā)行規(guī)模為10億元,申購利率區(qū)間為3.50%-4.50%,發(fā)行期限為270天。主要用于償還2019年1月到期的一筆借款。該借款金額為10億元,利率為4.80%。

諸葛找房首席分析師陳雷表示,房企采用“借新債補舊債”的方式只有在市場好的情況下才可以使用。市場下行時,很容易造成資金鏈斷裂,造成嚴重后果。目前M2增速放緩,不適合采用“借新債補舊債”。

部分房企創(chuàng)新融資模式,以應收賬款做抵押進行融資。以陽光城為例,其擬以公司及下屬子公司項下房地產(chǎn)項目在銷售過程中形成的購房應收款為基礎(chǔ)資產(chǎn),發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品進行融資,總額不超過20億元。

境內(nèi)境外利率差別大

值得注意的是,房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)和境外融資成本差異較大。不少企業(yè)境內(nèi)融資利率不足4%。以上海臨港為例,公司2019年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)分兩個品種,品種一為4年期固定利率債券,在債券存續(xù)期第2年末附發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán);品種二為5年期固定利率債券,在債券存續(xù)期第3年末附發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。其中,品種一的票面利率為3.74%,實際發(fā)行規(guī)模為3億元;品種二的票面利率為3.85%,實際發(fā)行規(guī)模為5億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示,從目前情況看,房企融資難度有所降低。多家企業(yè)公布的融資成本均比之前有所降低。

境外融資方面,近期案例融資利率多在10%左右。以正榮地產(chǎn)為例,公司將額外發(fā)行1.5億美元的優(yōu)先票據(jù),2020年到期,年利息為10.5%。此外,公司2億美元于2020年到期的優(yōu)先票據(jù)將于香港聯(lián)交所發(fā)行上市,年利息為8.6%。

不乏超大型房企選擇境外高成本融資。以融創(chuàng)中國為例,公司擬發(fā)行2021年1月15日到期的票據(jù),票據(jù)規(guī)模為6億美元,年利率為8.375%。票據(jù)將自2019年1月15日起按年利率8.375%計息,利息將由2019年7月15日起,每半年支付一次。發(fā)行票據(jù)所得款項將主要用于集團現(xiàn)有債務(wù)再融資。諸葛找房首席分析師陳雷表示,房企一般會優(yōu)先選擇境內(nèi)融資,只有境內(nèi)融資難的情況下才選擇境外融資。境外融資本身就利率高,尤其對于國內(nèi)的房企評級較低利率更高。