今年11月份,陸續(xù)有十幾家房地產(chǎn)企業(yè)密集發(fā)布融資計劃,整體資金規(guī)模超過千億。與此同時,由于海外發(fā)債比重上升,帶動企業(yè)平均融資成本整體上行,創(chuàng)下近三年新高。業(yè)內(nèi)人士分析認為,由于當前房地產(chǎn)市場銷售業(yè)績增速普遍放緩,企業(yè)之間的規(guī)模競爭仍在延續(xù),大小房企分化加劇,整個四季度房企的融資需求仍然強勁。

11月份房企融資動作密集

11月28日,弘陽地產(chǎn)集團有限公司發(fā)布公告稱,擬發(fā)行于2020年12月3日到期本金總額為1.8億美元的優(yōu)先票據(jù),年利率為13.5%。僅11月份最后2天,就有12家房企陸續(xù)發(fā)布公告,披露其近期融資計劃或公告票據(jù)上市發(fā)行,累計規(guī)模近300億。

據(jù)Wind數(shù)據(jù),整個11月份,房企境內(nèi)外融資放量,涉及類型包括股份增發(fā)、優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)、公司債、可換股債券、超短期融資券、ABS等。其中,11月份房企境內(nèi)發(fā)行債券523億元,規(guī)模環(huán)比增長14%,同比增長112%;月內(nèi)房企海外發(fā)行債券304億元,環(huán)比增長263%,同比增長7%。

全年來看,今年1-11月,房企累計境內(nèi)發(fā)債5632億元,同比增長66%;累計海外發(fā)債3220億元,同比增長12%。

11月份,房企與金融機構(gòu)合作較為頻繁,僅光大信托就和三家房企簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議,總額為400億元,其中規(guī)模較大的是與泰禾建立的總額200億元的全面業(yè)務(wù)合作關(guān)系。

公開消息顯示,早在今年10月泰禾集團就與上海銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議,上海銀行意向為泰禾集團提供總額最高不超過200億元人民幣的綜合授信額度。加上此次與光大的合作,近兩個月來泰禾已連續(xù)獲得銀行授信近400億元。

克而瑞地產(chǎn)研究中心一位分析人士指出,多元化的融資方式,加上與銀行在各業(yè)務(wù)中的全面合作,能夠助力泰禾各業(yè)務(wù)板塊的快速發(fā)展,如養(yǎng)老、教育、金融等等,從而為企業(yè)帶來更多收益。

不僅是泰禾,當月正榮集團和金融機構(gòu)的合作也廣受關(guān)注。正榮與中山證券和興業(yè)信托分別建立了200億元和100億元的業(yè)務(wù)合作。上述分析人士認為,這些都表明在融資環(huán)境收緊的背景下,房企通過與金融機構(gòu)合作,增加未來流動性。

該人士進一步認為,11月多家房企的大額融資計劃獲批,從長期來看,由于房地產(chǎn)市場的增長已經(jīng)明顯放緩,調(diào)控政策底部逐漸形成,因而近期政府對于房企發(fā)債的審批趨于寬松。然而值得注意的是,當前的政策信號顯示出中央遏制房價上漲的決心不會改變,決不會允許調(diào)控前功盡棄,因而,預(yù)計在未來的一段時間之內(nèi),調(diào)控政策仍然會在底部運行,房企維持資金鏈“活下去”將會是這段時間的主旋律。

大小房企分化加劇

業(yè)內(nèi)分析指出,近期融資獲批增多使得房企流動性壓力趨緩;大型龍頭房企當前流動性與償債能力表現(xiàn)仍然穩(wěn)健。未來一段時間龍頭房企并購中小開發(fā)商的現(xiàn)象或逐步增多。不過,來自市場機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,近期獲得融資的仍以大型房企居多,而且境外發(fā)債的比例增加明顯。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù),房地產(chǎn)企業(yè)11月份發(fā)債總量546.5億元,環(huán)比上月上升99%,結(jié)束了連續(xù)6個月下降的趨勢。主要是本月境外債發(fā)行量較大,達285.1億元,環(huán)比大幅增長419.3%,占比達到了52.2%。

與此同時,11月份房企發(fā)債融資的平均成本為8.54%,達到2015年以來的單月最高水平?？硕鸱矫嬷赋?在融資收緊的情況下,房企融資成本不斷增加,特別是境外債融資,當月房企平均境外債融資成本11.47%,較前10月境外發(fā)債成本6.45%增長5.02個百分點。其中,有3家企業(yè)發(fā)債成本超過10%。2018年1-11月房企平均融資成本6.32%,較前10月的6.06%顯著上升,已超過2017年全年平均值。

從具體企業(yè)來看,11月份融資總量最高的企業(yè)為中國恒大,融資額達194.2億元,主要為其于11月6日和11月19日總計發(fā)行了四筆境外優(yōu)先票據(jù),共計28億美元。當月融資成本最低的為萬科A發(fā)行的一筆10億元的超短融,利率僅為3.1%,此外,萬科A發(fā)行的另一筆20億元的中期票據(jù)利率也較低,僅為4.03%。

由于房企整體逐步面臨償債高峰期,更多的中小企業(yè)的融資道路并不通暢。11月5日,富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱,擬發(fā)行不超過8.06億股新H股,此次融資額約100億港元。對于募集資金用途,富力地產(chǎn)表示,將全部用于補充公司資本金,其中包括但不限于用于償還公司債務(wù)、補充公司營運資金。

事實上,今年下半年以來,房企并購整合頻繁,有超過30家中小地方性房企股權(quán)和債券通過產(chǎn)權(quán)交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓。Wind數(shù)據(jù)顯示,今年6月以來,上市公司共計發(fā)起了46起標的資產(chǎn)為地產(chǎn)行業(yè)的并購,披露交易規(guī)模達到489億元。

業(yè)內(nèi)分析認為,這也體現(xiàn)了當前市場環(huán)境下小房企的生存現(xiàn)狀:沒有融資渠道,無力償還債務(wù),即便取得地塊也無力開發(fā),不得不退出市場。易居研究院副院長楊紅旭指出,開發(fā)企業(yè)面臨的是全國大行情,調(diào)控整體趨嚴未有松動,在市場降溫初期,企業(yè)資金緊張。預(yù)計明年一些負債率高的房企資金問題將更加嚴重?！熬唧w表現(xiàn)就是被迫賣掉大量股權(quán),甚至有些會倒閉?！?/p>

四季度融資需求仍然強勁

值得一提的是,房企上市融資熱情同樣高漲。11月,中梁控股于13日向港交所遞交了招股說明書,而萬創(chuàng)國際也于22日重新遞交了上市申請,同時湖北房企奧山國際也計劃在香港上市。截至11月底,在港交所等待IPO的房企有萬城控股、銀城國際、德信中國、海倫堡地產(chǎn)、中梁控股、奧山控股以及萬創(chuàng)國際七家。

“對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,樓市銷售逐漸放緩,而前期過度投資,導(dǎo)致房企融資訴求明顯上漲?！敝性禺a(chǎn)研究院首席分析師張大偉分析認為,“從融資難度看,最近大部分房企融資成本雖然處于高位,但是龍頭房企的融資成本維持在5%左右。對于這些企業(yè)來說,明顯緩解了資金壓力。”

他認為,隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù),2018年四季度,房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作仍然是融資。“2018年,雖然房地產(chǎn)企業(yè)整體銷售業(yè)績依然有望刷新歷史紀錄,但業(yè)績漲幅逐漸放緩。在規(guī)?；偁幐窬直尘跋?房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切?！?/p>

與此同時,房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；偁幦栽诔掷m(xù)。龍頭房企的業(yè)績規(guī)模直指萬億規(guī)模,千億級別的中等房企也逐漸擴容。四季度以來,隨著地方城市供地速度加快,房企普遍在土地市場拿地布局,土地儲備的需要也進一步刺激了企業(yè)的資金需求。

易居房地產(chǎn)研究院分析師沈昕分析認為,房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè),對資金有很強的依賴性,金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。根據(jù)2018年三季度各項指標數(shù)據(jù),截至三季度末,房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)仍然在“偏緊”區(qū)間。

隨著中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的持續(xù)收緊,預(yù)計2018年四季度全國商品房年初累計銷售面積同比增幅將保持穩(wěn)中收窄,甚至轉(zhuǎn)為負增長。沈昕認為,在此情況下,預(yù)計房價同比增幅仍將繼續(xù)回落。