海通證券姜超認為，如果要尋找上周五股市反彈的原因，央行全面降準或許是最重要的一個。降準是不是放水、對經濟、股市和房市到底有用沒有？并沒有一成不變的答案，其實是需要我們根據(jù)中國經濟和金融環(huán)境的變化，做出準確的分析，而且這一次的答案，未必是那么簡單。

從17年以來我們對地產市場始終保持謹慎的態(tài)度，而即便是全面降準了，我們的觀點也沒有變化。貨幣高增的時代已經結束了，在管住影子銀行、打破剛兌之后，未來中國貨幣增速中樞將從15%降至7-8%，這意味著房價潛在漲幅將大幅回落，而考慮房子存在折舊，過去的暴漲透支了居民收入，那么未來房價可能在很長時間都不會漲了。

未來貨幣利率低，房價未必能漲。未來隨著貨幣增速下臺階，中國將步入低通脹時代，與之對應的是進入低利率時代，因此貨幣層面的最大利好在于貨幣利率下降，但這其實未必能推動房價上漲。

如果回顧一下過去10年，中國的房貸利率均值高達6%，而主要城市的租金回報率一般不超過2%，這說明大家并不在意利率的高低，哪怕買房的貸款利率很高、買了房以后的租金回報率很低，但只要房價每年能漲10%以上，那么一切都不是問題。

但反過來說，未來隨著利率下降，哪怕中國的房貸利率降到4%，但是由于貨幣增速回落、房價不漲了，那還想不想買房？其實隔壁的日本就是一個典型的案例，在其80年代房價暴漲時，其官方利率均值高達5%，而后來日本利率一路下降甚至走向了負利率，但房價下跌了20多年，原因無他，日本的貨幣增速在80年代高達兩位數(shù)，而目前在0左右。

當前中國正處于歷史性的拐點，很多過去的規(guī)律其實在未來并不一定適用。過去大家看到貨幣放松，想到的就是放水、房價上漲。但是在我們管住影子銀行、打破剛兌之后，貨幣政策放松并不會導致大水漫灌，只會推動利率下降，支撐債市上漲、提升股市估值，而對房地產市場意義不大。

從歷史數(shù)據(jù)的角度觀察，在08年之后我們有過四次降準周期，每一次降準的過程均伴隨著國債利率的持續(xù)下降，這說明降準會增加資金供給，推動利率下行。按照DCF模型，影響股票定價的主要有三大因素：一是其未來的盈利，二是無風險利率，三是風險溢價。而國債利率越低，就意味著無風險利率越低，那么股市的合理估值就越高。過去一年以來的無風險利率大幅下降理應提升A股的估值，但是當前的股市估值反而降到了歷史最低點附近，源于市場的悲觀預期，這其實反而醞釀著巨大的潛力。貨幣市場利率的下降形成對債券牛市的有力支撐。