穩(wěn)住存量（商品房市場）、激活增量（非商品住房），這是2019年地產(chǎn)制度“二分法”改革起步階段。

2019年，我們既需要接受經(jīng)濟(jì)下滑和通縮，等待經(jīng)濟(jì)重回復(fù)蘇象限，但更需要強(qiáng)大的內(nèi)心，銳意改革，駛出“歷史的車軸”。改革的要義，就是要給予弱勢地位的群體，擺脫階層落差并向“美好生活”轉(zhuǎn)化的機(jī)會和確定性的階梯。歲末年初，“貨幣寬松+樓市松綁”的調(diào)控組合再次祭出，歷史還是那樣驚人的相似嗎？如若此，資產(chǎn)市場將再次膨脹，這對改革要義遵從實(shí)乃嚴(yán)重削弱。

經(jīng)濟(jì)只反彈一年，就再次進(jìn)入下行通道，很多人認(rèn)為是外需惹的禍。這個話放在10年前的2008年是正確的，現(xiàn)在外貿(mào)對GDP的左右幅度在1%以內(nèi)。決定中國經(jīng)濟(jì)大局的，依然是地產(chǎn)開發(fā)投資主導(dǎo)的資本形成。目前，中國投資（資本形成）對GDP的貢獻(xiàn)是全球平均水平的兩倍，說明我國一直是投資主導(dǎo)型的經(jīng)濟(jì)體。這其中，地產(chǎn)“抵押物+融資”發(fā)揮著資本形成加速器的效用。

2018年下半年以來，為何貨幣和財政“雙積極”，通縮趨勢和預(yù)期卻日漸強(qiáng)化？根源就在于樓市調(diào)控和打擊“非標(biāo)”，“抵押物+融資”的資本形成加速器功能阻滯。融資關(guān)閘疊加商品房銷售放緩，地產(chǎn)激活融資的功能弱化，企業(yè)部門（上下游）、居民部門（按揭購房）、政府部門（財政和基建）間的信用循環(huán)梗阻。同時，低風(fēng)險偏好的銀行無法對接民企、小微，通縮預(yù)期自然惡化。

于是，松地產(chǎn)再次進(jìn)入政策工具箱。但這次或許真的不一樣，近三次政治局會議一再強(qiáng)調(diào)的“6個穩(wěn)定”中，“穩(wěn)就業(yè)”放在首位。基于民企供給80%的就業(yè)崗位，減稅加疏通融資渠道是首選。當(dāng)然，“巨無霸”體量的地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)不能承受之重，政策自然不敢怠慢，但基調(diào)也是“穩(wěn)”，穩(wěn)價格、穩(wěn)體量、穩(wěn)預(yù)期。再次刺激創(chuàng)造“新周期”不行，經(jīng)濟(jì)變中有憂，過快下跌更不可行。

穩(wěn)住的同時，實(shí)施結(jié)構(gòu)性調(diào)整，前端土地市場和后端商品房市場同時“去投資屬性”，擠壓利潤并輸血給實(shí)體經(jīng)濟(jì)。首先，地產(chǎn)創(chuàng)造稅收、土地出讓金，依然是地方財政收入的主要來源，特別是2019年減稅降費(fèi)、擴(kuò)大基建的背景下，地產(chǎn)輸血實(shí)體的傳統(tǒng)功能還要發(fā)揮；其次，投資驅(qū)動的增長依賴非一日能改，開發(fā)投資帶動基建和上下游制造業(yè)投資，這個鏈條還得循環(huán)起來。

接下來，或許是最重要的，土地出讓限地價、競配建（保障房、租賃房、公共服務(wù)設(shè)施等）“常態(tài)化”，商品房交易“限房價”也常態(tài)化。雙重擠壓下，地產(chǎn)利潤率向社會平均水平回歸，地產(chǎn)紅利讓利給居民部門，特別是無房戶、新市民、轉(zhuǎn)移人口，讓他們以相對低的成本實(shí)現(xiàn)“扎根”城市的夢想，這是整個社會利益平衡的可靠路徑，也是綜合國力告別內(nèi)卷化而螺旋上升的突破口。

激活農(nóng)地市場化溢價，這是2019年供給側(cè)改革的重點(diǎn)，也是廣大農(nóng)民階梯晉級之路。近日，上位法啟動修訂，集體建設(shè)用地不經(jīng)征收可直接入市。這意味著2017年確立的13城集體土地建租賃房試點(diǎn)，擴(kuò)大到全國。北京嘗“頭啖湯”，三宗集體土地建共有產(chǎn)權(quán)住房，含裝修售價僅2.9萬元，為同區(qū)域商品房的1/3。同時，土地承包法修正案提請人大審議，核心是激活土地融資功能。

穩(wěn)住存量（商品房市場）、激活增量（非商品住房），這是2019年地產(chǎn)制度“二分法”改革起步階段。政策托底，但決不會沖擊虛高的資產(chǎn)溢價、絕不會造設(shè)下跌預(yù)期，商品房市場量價“高位平衡”。當(dāng)然，也不會迎來“新周期”，因?yàn)楦軛U受限、融資受阻，樓市量價在歷史高基數(shù)上再上臺階很難。雙重擠壓已顯文火慢燉的長期政策安排，結(jié)果就是群體性的投資性交易索然無味，溢價預(yù)期趕不上交易成本和周期。于是，虛高的資產(chǎn)泡沫日漸損耗，“房住不炒”漸進(jìn)落地。另一邊，集體土地建設(shè)并運(yùn)營租賃房，收益率可達(dá)5%左右，且用地和融資政策都扶持。商品房市場頂部已現(xiàn)、競爭慘烈，且限價、融資高成本繼續(xù)煎熬，政策開始引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型。

（作者系資深地產(chǎn)研究人士）