截至今年7月底，香港樓價(jià)已連漲27個(gè)月。但今年8月以來，香港銀行業(yè)開始加息，香港樓市開始出現(xiàn)了降溫的跡象。最新數(shù)據(jù)顯示，香港11月的住宅銷售量同比下降高達(dá)54%，新屋銷售也跌至了三年來最低水平，樓市調(diào)整有繼續(xù)深化趨勢。

市場分析人士表示，香港樓價(jià)長期居高不下，存在泡沫。今年9月底香港銀行業(yè)十余年來首次上調(diào)最優(yōu)惠貸款利率，導(dǎo)致供樓壓力上升。而由于市場預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)12月加息機(jī)會(huì)極大，香港年底前跟隨升息的預(yù)期也隨之升溫，因此機(jī)構(gòu)預(yù)期樓價(jià)和成交數(shù)據(jù)將繼續(xù)走低，明年樓價(jià)最高或回調(diào)40%。

11月成交量成交額雙腰斬

今年8月以來，香港樓市已現(xiàn)拐點(diǎn)跡象，包括藍(lán)籌盤降價(jià)、豪宅地塊流拍、豪宅折價(jià)出售、“準(zhǔn)地王”流拍等。最新數(shù)據(jù)顯示，此輪樓市調(diào)整有逐漸深化的趨勢。12月4日，據(jù)香港土地注冊處數(shù)據(jù)，香港11月住宅銷售額為260億港元，較去年同期538億港元下降51.6%。11月份住宅銷售量為2635套，去年同期為5694套，同比下降54%。從樓宇買賣合約數(shù)據(jù)來看，從今年6月住宅樓宇成交達(dá)到頂峰后，便開始了為期5個(gè)月的下行趨勢。11月的合約數(shù)據(jù)無論是同比和環(huán)比，都出現(xiàn)大幅下降。

美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，香港11月新屋銷售額也已跌至2016年第一季度以來的最低水平，較10月出現(xiàn)明顯的進(jìn)一步下跌。此前香港10月新屋銷售額降至16個(gè)月最低水平，10月新屋交易數(shù)量已經(jīng)降為9月份的一半左右。

此外，中原城市領(lǐng)先指數(shù)(Centa-City Leading Index)顯示，香港11月房價(jià)環(huán)比跌幅達(dá)3.43%，已連續(xù)兩個(gè)月下跌，為2016年以來持續(xù)時(shí)間最長的下跌。從8月份的峰值來看，房價(jià)已經(jīng)下跌了約5%。分區(qū)域看，香港島環(huán)比下跌3.01%，九龍環(huán)比下跌5.3%；新界（東）環(huán)比下跌1.93%，新界（西）環(huán)比下跌4.27%。

市場分析人士表示，超低息環(huán)境的結(jié)束、高企的房價(jià)和不可持續(xù)的買家負(fù)擔(dān)能力，使香港樓市必然面臨拐點(diǎn)，而目前來看，樓價(jià)較峰值僅下跌5%，下行趨勢剛剛開始。里昂證券表示，香港房地產(chǎn)市場目前正經(jīng)歷15年來最差的宏觀環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟(jì)放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市；高盛集團(tuán)在最近的一份研報(bào)中預(yù)計(jì)，到2020年香港金管局將與美聯(lián)儲(chǔ)同步加息，屆時(shí)香港樓市將出現(xiàn)15%至20%的回調(diào)；長實(shí)執(zhí)行董事趙國雄表示，去年長實(shí)已經(jīng)賣出住宅新盤套現(xiàn)達(dá)500多億港元，創(chuàng)歷史紀(jì)錄，并認(rèn)為2019年香港樓價(jià)可跌25%至30%；香港耀才證券甚至預(yù)計(jì)，未來兩年內(nèi)香港住宅價(jià)格跌幅或達(dá)40%。

年底加息預(yù)期升溫拖累樓市

業(yè)內(nèi)人士表示，香港樓市接下來面臨的最直接負(fù)面因素，還將來自于加息。此前香港財(cái)政司司長陳茂波曾表示，展望明年，利率繼續(xù)上升無可避免。預(yù)期美國的加息會(huì)持續(xù)進(jìn)行，這對美元匯率和全球利率都有影響。而香港超低息的年代，不但結(jié)束，可能還會(huì)逐步加息，資產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)不能忽視。他還曾警告稱，置業(yè)人士的供樓負(fù)擔(dān)將會(huì)加重。

東亞銀行表示，近日香港銀行間短期拆息急速上揚(yáng)，不僅與新股集資凍結(jié)資金有關(guān)，還受市場預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)12月大概率加息的影響。此外，年底將近，銀行需要為明年的頭寸做準(zhǔn)備，結(jié)算壓力增加，也造成市場流動(dòng)性趨緊，因此不排除銀行間1個(gè)月拆息會(huì)重新漲上2厘的水平。資金面趨緊和短期拆息的急速上升有可能成為香港銀行業(yè)再次加息的誘因。此外，隨著12月美聯(lián)儲(chǔ)加息，資金或回流美國，港元匯率一旦轉(zhuǎn)弱，也將推動(dòng)銀行間加息。

華僑永亨銀行表示，港元拆息上周開始明顯反彈，12月仍會(huì)進(jìn)一步上揚(yáng)。如果1月期港元拆息重返2厘或以上，而銀行又需要以調(diào)升定存利率以吸引資金，那么就有可能驅(qū)使銀行再加息12.5個(gè)基點(diǎn)。預(yù)計(jì)至明年底前香港仍有2至3次的加息機(jī)會(huì)。

在全面加息背景下，香港住宅按揭貸款利率上升，將直接打壓資產(chǎn)價(jià)格。香港的中長端貸款利率和短端政策利率是高度相關(guān)的，在短期港幣利率一次次觸及近10年新高后，9月香港最優(yōu)惠貸款利率上調(diào)至5.125%，住房貸款利率也創(chuàng)近10年來最高值，此后香港樓市出現(xiàn)了明顯的下行趨勢。而目前來看，市場預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)12月加息幾乎板上釘釘，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)香港銀行業(yè)年底前將如9月般跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息12.5個(gè)基點(diǎn)。