買明星樓盤也會房財兩失？

近2700名購房者耗巨資購買的昔日“明星”樓盤三亞半山半島、半島藍灣項目的房子，如今卻面臨房源被抵押再次銷售、售后抵押、查封后再銷售以及司法凍結等一系列問題，涉及房產資金上百億元，不少購房者可能面臨“房財兩失”。內情如何，半月談記者進行了調查。

“明星”樓盤涉嫌欺詐銷售

位于三亞著名景點鹿回頭景區(qū)附近的半山半島占地面積近5000畝，總建筑面積240萬平方米，是由三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司和海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司聯合開發(fā)建設的超大型綜合房地產項目。半島藍灣項目位于三亞市吉陽區(qū)紅沙路，由三亞潤豐建設投資有限公司(為三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司下屬子公司)開發(fā)建設。半山半島房產項目屬于三亞高端地產項目，在全國都有名氣。

然而，曾經風光無限的“明星”項目，如今卻陷入眾多房源被查封，部分購房者面臨“房財兩失”的困境。

半山半島小區(qū)五期的業(yè)主陳女士反映說，她2017年5月認購了半山半島五期8號樓的一套房產，一次性付全款390萬元并另加20萬元服務費，目前已經入住，有交款發(fā)票，但并未網簽備案。無意間，有一位業(yè)主在小區(qū)業(yè)主群發(fā)了一句“小區(qū)房子被查封”了，業(yè)主群頓時“炸開了鍋”，陳女士趕緊查詢得知，房子的確已經被開發(fā)商抵押后遭法院查封。

與陳女士有相似經歷的還有購買了半山半島和半島藍灣的2000多名購房者。這些購房者于2017年前后花費大量積蓄購買了這兩個項目的房產，但后來突然得知這些房產因海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司等開發(fā)商一直沒有辦理網簽備案手續(xù)，已被多家法院查封。

更為糟糕的是，位于半山半島八期的房產，不少業(yè)主是在已被法院查封之后才從開發(fā)商手中購得。目前，開發(fā)商因將被查封的房產銷售給購房者已涉嫌合同詐騙。業(yè)主們表示，購房時五證齊全，《商品房預售許可證》也在有效期限內，這才使得很多人使用全款“放心”購買。

業(yè)主們得知疑似被查封的消息后，通過三亞不動產交易中心查詢得知，由于開發(fā)商資金鏈斷裂，無力償還各債權人(債權人包括但不限于中國民生銀行股份有限公司上海分行、中國農業(yè)銀行股份有限公司三亞分行)的借款，各債權人在獲得生效判決文書后向法院申請了強制執(zhí)行。

這一系列“遭遇”意味著，購房者花了大量積蓄購買的房產隨時可能被法院執(zhí)行拍賣，部分購房者將面臨“房財兩失”的困境。

開發(fā)公司及關聯公司“內憂外患”

半月談記者調查發(fā)現，此次相關購房者近2700名、涉及購房資金上百億元。

三亞半山半島項目的業(yè)主集體寫就的訴求書表明，三亞鹿回頭公司、中弘卓業(yè)集團有限公司、海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司等隱瞞在售房屋已被法院查封的事實，將已網簽房屋多次出售，欺騙業(yè)主，并將業(yè)主的購房款全權委托“天津金惠天金有限公司”代收，幾經騰挪之后，如今房款資金去向成謎。

三亞市中級人民法院發(fā)布的公告顯示，初步估算，半山半島項目開發(fā)公司——鹿回頭公司及其子公司、新佳公司及其子公司共拖欠土地出讓金、稅款、借款、工程款、安置補償款等超過400億元。由于這些公司訴訟眾多，其負責開發(fā)的半山半島項目及房產已被多家司法機關查封，其中部分案件已進入執(zhí)行程序。

業(yè)主們表示，相應房屋隨時可能進入司法拍賣程序。就目前的查詢結果來看，已有北京三中院、上海一中院、三亞城郊法院的相關案件進入了執(zhí)行階段，執(zhí)行總標的約30億元?？紤]到相關數據的滯后性，實際的債權金額可能遠高于此數字。

業(yè)主們陸續(xù)通過各種渠道反映問題之后，中國農業(yè)銀行三亞分行在半山半島售樓中心貼出“重要提示”：半山半島“藍色果嶺”項目多棟樓已經抵押到我行，在銷售前應取得我行書面同意。為依法保障我行抵押權益，避免您作為購房者利益受到損害，請您在購房前及時向我行了解擬購房產權屬登記狀況。

盡管從表面無法看出半山半島及半島藍灣項目開發(fā)公司與“中弘系”公司的隸屬關系，但中弘公司此前曾幾度試圖啟動對半山半島項目的收購，計劃將半山半島項目陸續(xù)注入中弘股份?！爸泻胂怠惫疽惨恢痹诮槿氚肷桨雿u項目，目前負責項目后續(xù)處置工作的三亞中弘弘熹房地產開發(fā)有限公司即為“中弘系”。

但“中弘系”的日子也不好過。公告顯示，截至2018年8月9日，作為“中弘系”上市公司代表的中弘股份逾期債務本息合計50.32億元，全部為各類借款。中弘股份表示，若不能妥善解決逾期債務，公司可能面臨訴訟、仲裁甚至資產凍結等情況，影響公司的生產經營和業(yè)務開展，并沖擊公司2018年度業(yè)績。

明星樓盤“殘局”怎解？

談及半山半島項目的現狀，長期跟蹤此案的大成(南通)律師事務所律師洪加健表示，中弘股份一系列的“自救”動作，對解決問題尚未顯示出多大助益。如果是在查封之后訂立的房屋買賣合同，那開發(fā)商構成合同詐騙，合同無效，將不能根據該合同獲得房屋產權，如果開發(fā)商無力賠償，有可能房財兩空。

三亞中弘弘熹房地產開發(fā)有限公司區(qū)域總經理孟翔兩個多月前受訪時曾表示，中弘公司正在積極尋求資金進行重組，大概一個半月最長兩個月就會有結果，然而時至今日，在解決數千名業(yè)主房產問題上依然未有實質性進展。

正在業(yè)主們四處奔走時，三亞市多個部門也出面索繳開發(fā)公司拖欠的各類稅款、土地出讓金和罰款等款項。8月13日，三亞市吉陽區(qū)稅務局、三亞市國土局、三亞市綜合行政執(zhí)法局以海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司及三亞鹿回頭旅游開發(fā)有限公司不能清償到期稅款、土地出讓金、罰款，并且資產不足以清償全部債務為由，聯合向三亞市中級人民法院申請破產重整。

不少業(yè)主認為，拖欠如此巨額的應繳稅款、土地出讓金和罰款，相關部門應該早就察覺背后的種種風險?！叭绻鼈兡軌蛟琰c預警，我們應該就不會被騙，至少不會有這么多人被騙?！币幻u姓業(yè)主說。

業(yè)主們表示，購房時售樓部五證齊全，在這種情形下，業(yè)主們認為項目沒有問題，才會購買，但是背后是否被抵押、查封，業(yè)主們很難查清房產背后實際狀態(tài)。

盈科律師事務所一位長期跟蹤此案的律師表示，整個事件中，開發(fā)公司為何拖欠巨額款項未能引起相關監(jiān)管部門警惕，在業(yè)主反映之后才去催繳款項值得深思。“半山半島是明星樓盤，銷量之大足以引起很多人注意，但是實際備案網簽的卻寥寥可數，作為監(jiān)管部門應該意識到這個項目可能已經埋下了隱患。”

三亞在2015年底啟用了海南省首個商品房預售資金監(jiān)管賬戶，這個賬戶由開發(fā)商、監(jiān)管銀行和三亞市房產信息中心三方簽訂。簽訂三方資金監(jiān)管協議后，開發(fā)商必須將購房款存入監(jiān)管賬戶，才能辦理預售證，防止其挪用購房款，出現半拉子工程。但半山半島的購房者沒能受到這項監(jiān)管舉措的保護，三亞市住建局相關負責人表示，半山半島項目在2015年2月前已全部辦理預售證，不適用后來的政策。

據了解，三亞市住建局已向多家法院和銀行發(fā)送告知函，已經將業(yè)主上訪情況及訴求情況進行了說明，希望相關機構能夠暫緩執(zhí)行或者依法解除已售房源的查封和抵押登記，以維護購房人的合法權益。

目前三亞市中級人民法院已裁定受理對半山半島項目開發(fā)商三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司、海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司及其子公司共計12家企業(yè)進行破產重整申請。三亞市中級人民法院認為，涉及半山半島項目開發(fā)的12家企業(yè)，不能清償到期債務，明顯缺乏清償能力，但尚有部分未開發(fā)土地，仍具有較大商業(yè)價值，具有重整的必要性、可行性。