秋季例會上喊出“活下去”的龍頭房企萬科，成了地產(chǎn)界的網(wǎng)紅，其一舉一動都牽動著業(yè)界的神經(jīng)。而地產(chǎn)同行華夏幸福日前的一紙公告再度將萬科推向前臺。

從國慶前萬科廈門樓盤降價促銷以求回籠資金，到萬科擬29億元增資深高速；從國慶后北京萬科斥資32.34億元與華夏幸福合作開發(fā)部份環(huán)京項目，到萬科三季度拿地權(quán)益價款超過500億元，高呼“活下去”的萬科卻開啟了買買買模式，這究竟打的啥算盤？

萬科近期大動作頻頻

華夏幸福10日公告稱，公司全資子公司擬就部分項目與北京萬科企業(yè)有限公司及其全資的北京恒燚企業(yè)管理有限公司簽署《合作協(xié)議》。目標公司持有位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約33.93萬平方米，均為住宅用地。萬科擬通過收購目標公司部分股權(quán)的方式，與公司合作開發(fā)目標地塊，暫定交易價款約為32.34億元。

北京萬科表示，北京萬科擬與華夏幸福合作開發(fā)涿州等四地項目，主要是持續(xù)看好環(huán)首都經(jīng)濟圈未來的發(fā)展。

時間拉回到國慶前，9月29日，萬科2018秋季例會現(xiàn)場照片中的紅底白字標語“活下去”在網(wǎng)上刷屏。與此同時，一條關于萬科廈門樓盤推出107套特價別墅的消息在網(wǎng)上迅速傳開。

同日，深高速發(fā)布公告稱，公司擬為深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司(主要業(yè)務為梅林關城市更新項目的投資、開發(fā)和經(jīng)營)引入萬科作為戰(zhàn)略投資者，萬科以29億元增資聯(lián)合置地，并獲得后者30%的權(quán)益。

一邊說“活下去”，一邊開始出手收購，這畫面是不是有點不協(xié)調(diào)？

拿地是為了“持久活”

聽其言還要觀其行。其實今年以來萬科一直恪守謹慎風格。

根據(jù)萬科公告披露，今年7、8、9三個月，萬科新增67個項目(不含物流地產(chǎn)項目)，需支付的權(quán)益價款為538.8億元。今年一季度、二季度萬科新增項目需支付的權(quán)益價款分別為234.45億元和477.32億元。

考慮到每年各城市需要先制定供地計劃然后再按計劃推地的因素，可以說萬科今年以來拿地節(jié)奏還是比較平穩(wěn)的。另外，從同比的角度看，萬科2017年第三季度新增67個項目(不含物流地產(chǎn)項目)，需支付的權(quán)益價款為745.21億元。

換言之，萬科在2018年第三季度拿地的權(quán)益價款其實同比還下降了27.70%。

一位接近萬科的人士認為，雖然萬科說要“活下去”，但其實從未說過要放棄地產(chǎn)開發(fā)，地產(chǎn)也還是其核心業(yè)務，所以企業(yè)正常的經(jīng)營發(fā)展需求肯定還是要維持。無論是華夏幸福的收購、還是三季度的拿地，都是為了保證未來幾年能夠有穩(wěn)定的發(fā)展。

強調(diào)回款是保證今年的業(yè)績和現(xiàn)金流，拿地是保證未來的發(fā)展需求，并不矛盾。

“即使賬上的現(xiàn)金不用來拿地，也不能算作今年的營收。只有拿地做項目然后銷售出去，才能算業(yè)績。如果不拿地，企業(yè)未來發(fā)展就無法持續(xù)。”

土儲規(guī)模決定成長空間

對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)而言，資金和土地顯然是永遠繞不開的兩大關鍵要素。有錢才能保證企業(yè)各項業(yè)務順利開展，有地才能開發(fā)項目銷售回籠資金，做好高周轉(zhuǎn)的同時讓企業(yè)“活下去”。

今年以來房企融資變得越來越難，融資成本也高。因而絕大部分房企拿地變得更趨謹慎，導致市場出現(xiàn)不少土地流拍的情況。有統(tǒng)計顯示，今年1-8月，全國300城共流拍了890宗地塊。那么，當前房企土地儲備的現(xiàn)狀又是如何呢？

根據(jù)克而瑞10月9日最新公布的數(shù)據(jù)，2018年上半年有7家房企的總土儲貨值超過1萬億元。碧桂園、恒大、融創(chuàng)的總土儲貨值更是超過2萬億元。與去年相比，碧桂園成功超越恒大登頂，一方面得益于全面覆蓋戰(zhàn)略，另一方面與恒大自身放緩投資節(jié)奏有關。

另外，泰禾集團、世茂房地產(chǎn)的總土儲排名顯著高于銷售排名，土儲上積累的優(yōu)勢，會成為其后續(xù)業(yè)績增長的有力武器。

總體而言，在當前市況下，適當?shù)耐羶κ欠科蠛罄m(xù)規(guī)模沖刺的重要保障，總土儲規(guī)模較大的房企后續(xù)企業(yè)規(guī)模的成長空間仍然很大。

最好的并購時機是明年上半年？

有房企高管表示，雖然目前房企存在一定壓力，但只要不買地，靠現(xiàn)金流過過日子還是可以的。真正買地最好的時候可能在明年上半年，或者說市場銷售最困難的時候應該就是買地最好的時候。

某上市房企副總裁表示，對房企來說，現(xiàn)在是一個比較好的收購時點，但更好的時機可能會在明年春節(jié)前出現(xiàn)。理由很簡單，通常房企需要在春節(jié)前把大筆的工程基建款項支付出去，因此春節(jié)前往往是房企資金壓力最大的時段，許多房企會在四季度尤其是12月份進行銷售沖刺，一方面是為了保障全年業(yè)績順利實現(xiàn)，另一方面也是希望在年底前儲備一些資金用以必要的支付。

也許我們應該將目光看遠一點，才能看清大勢。

古詩云：沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬木春。今日聽君歌一曲，暫憑杯酒長精神。