秋季例會(huì)上喊出“活下去”的龍頭房企萬(wàn)科，成了地產(chǎn)界的網(wǎng)紅，其一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著業(yè)界的神經(jīng)。而地產(chǎn)同行華夏幸福日前的一紙公告再度將萬(wàn)科推向前臺(tái)。

從國(guó)慶前萬(wàn)科廈門樓盤降價(jià)促銷以求回籠資金，到萬(wàn)科擬29億元增資深高速；從國(guó)慶后北京萬(wàn)科斥資32.34億元與華夏幸福合作開(kāi)發(fā)部份環(huán)京項(xiàng)目，到萬(wàn)科三季度拿地權(quán)益價(jià)款超過(guò)500億元，高呼“活下去”的萬(wàn)科卻開(kāi)啟了買買買模式，這究竟打的啥算盤？

萬(wàn)科近期大動(dòng)作頻頻

華夏幸福10日公告稱，公司全資子公司擬就部分項(xiàng)目與北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司及其全資的北京恒燚企業(yè)管理有限公司簽署《合作協(xié)議》。目標(biāo)公司持有位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約33.93萬(wàn)平方米，均為住宅用地。萬(wàn)科擬通過(guò)收購(gòu)目標(biāo)公司部分股權(quán)的方式，與公司合作開(kāi)發(fā)目標(biāo)地塊，暫定交易價(jià)款約為32.34億元。

北京萬(wàn)科表示，北京萬(wàn)科擬與華夏幸福合作開(kāi)發(fā)涿州等四地項(xiàng)目，主要是持續(xù)看好環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈未來(lái)的發(fā)展。

時(shí)間拉回到國(guó)慶前，9月29日，萬(wàn)科2018秋季例會(huì)現(xiàn)場(chǎng)照片中的紅底白字標(biāo)語(yǔ)“活下去”在網(wǎng)上刷屏。與此同時(shí)，一條關(guān)于萬(wàn)科廈門樓盤推出107套特價(jià)別墅的消息在網(wǎng)上迅速傳開(kāi)。

同日，深高速發(fā)布公告稱，公司擬為深圳市深國(guó)際聯(lián)合置地有限公司(主要業(yè)務(wù)為梅林關(guān)城市更新項(xiàng)目的投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng))引入萬(wàn)科作為戰(zhàn)略投資者，萬(wàn)科以29億元增資聯(lián)合置地，并獲得后者30%的權(quán)益。

一邊說(shuō)“活下去”，一邊開(kāi)始出手收購(gòu)，這畫面是不是有點(diǎn)不協(xié)調(diào)？

拿地是為了“持久活”

聽(tīng)其言還要觀其行。其實(shí)今年以來(lái)萬(wàn)科一直恪守謹(jǐn)慎風(fēng)格。

根據(jù)萬(wàn)科公告披露，今年7、8、9三個(gè)月，萬(wàn)科新增67個(gè)項(xiàng)目(不含物流地產(chǎn)項(xiàng)目)，需支付的權(quán)益價(jià)款為538.8億元。今年一季度、二季度萬(wàn)科新增項(xiàng)目需支付的權(quán)益價(jià)款分別為234.45億元和477.32億元。

考慮到每年各城市需要先制定供地計(jì)劃然后再按計(jì)劃推地的因素，可以說(shuō)萬(wàn)科今年以來(lái)拿地節(jié)奏還是比較平穩(wěn)的。另外，從同比的角度看，萬(wàn)科2017年第三季度新增67個(gè)項(xiàng)目(不含物流地產(chǎn)項(xiàng)目)，需支付的權(quán)益價(jià)款為745.21億元。

換言之，萬(wàn)科在2018年第三季度拿地的權(quán)益價(jià)款其實(shí)同比還下降了27.70%。

一位接近萬(wàn)科的人士認(rèn)為，雖然萬(wàn)科說(shuō)要“活下去”，但其實(shí)從未說(shuō)過(guò)要放棄地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，地產(chǎn)也還是其核心業(yè)務(wù)，所以企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)發(fā)展需求肯定還是要維持。無(wú)論是華夏幸福的收購(gòu)、還是三季度的拿地，都是為了保證未來(lái)幾年能夠有穩(wěn)定的發(fā)展。

強(qiáng)調(diào)回款是保證今年的業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流，拿地是保證未來(lái)的發(fā)展需求，并不矛盾。

“即使賬上的現(xiàn)金不用來(lái)拿地，也不能算作今年的營(yíng)收。只有拿地做項(xiàng)目然后銷售出去，才能算業(yè)績(jī)。如果不拿地，企業(yè)未來(lái)發(fā)展就無(wú)法持續(xù)。”

土儲(chǔ)規(guī)模決定成長(zhǎng)空間

對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)而言，資金和土地顯然是永遠(yuǎn)繞不開(kāi)的兩大關(guān)鍵要素。有錢才能保證企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)順利開(kāi)展，有地才能開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售回籠資金，做好高周轉(zhuǎn)的同時(shí)讓企業(yè)“活下去”。

今年以來(lái)房企融資變得越來(lái)越難，融資成本也高。因而絕大部分房企拿地變得更趨謹(jǐn)慎，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)不少土地流拍的情況。有統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-8月，全國(guó)300城共流拍了890宗地塊。那么，當(dāng)前房企土地儲(chǔ)備的現(xiàn)狀又是如何呢？

根據(jù)克而瑞10月9日最新公布的數(shù)據(jù)，2018年上半年有7家房企的總土儲(chǔ)貨值超過(guò)1萬(wàn)億元。碧桂園、恒大、融創(chuàng)的總土儲(chǔ)貨值更是超過(guò)2萬(wàn)億元。與去年相比，碧桂園成功超越恒大登頂，一方面得益于全面覆蓋戰(zhàn)略，另一方面與恒大自身放緩?fù)顿Y節(jié)奏有關(guān)。

另外，泰禾集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)的總土儲(chǔ)排名顯著高于銷售排名，土儲(chǔ)上積累的優(yōu)勢(shì)，會(huì)成為其后續(xù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的有力武器。

總體而言，在當(dāng)前市況下，適當(dāng)?shù)耐羶?chǔ)是房企后續(xù)規(guī)模沖刺的重要保障，總土儲(chǔ)規(guī)模較大的房企后續(xù)企業(yè)規(guī)模的成長(zhǎng)空間仍然很大。

最好的并購(gòu)時(shí)機(jī)是明年上半年？

有房企高管表示，雖然目前房企存在一定壓力，但只要不買地，靠現(xiàn)金流過(guò)過(guò)日子還是可以的。真正買地最好的時(shí)候可能在明年上半年，或者說(shuō)市場(chǎng)銷售最困難的時(shí)候應(yīng)該就是買地最好的時(shí)候。

某上市房企副總裁表示，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是一個(gè)比較好的收購(gòu)時(shí)點(diǎn)，但更好的時(shí)機(jī)可能會(huì)在明年春節(jié)前出現(xiàn)。理由很簡(jiǎn)單，通常房企需要在春節(jié)前把大筆的工程基建款項(xiàng)支付出去，因此春節(jié)前往往是房企資金壓力最大的時(shí)段，許多房企會(huì)在四季度尤其是12月份進(jìn)行銷售沖刺，一方面是為了保障全年業(yè)績(jī)順利實(shí)現(xiàn)，另一方面也是希望在年底前儲(chǔ)備一些資金用以必要的支付。

也許我們應(yīng)該將目光看遠(yuǎn)一點(diǎn)，才能看清大勢(shì)。

古詩(shī)云：沉舟側(cè)畔千帆過(guò)，病樹(shù)前頭萬(wàn)木春。今日聽(tīng)君歌一曲，暫憑杯酒長(zhǎng)精神。