重倉深圳的房企,這兩年的心路歷程是一首“冰與火之歌”。一方面,深圳房價(jià)的上漲令其賺得盆滿缽滿;另一方面,嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下,如果僅局限在深圳做開發(fā)業(yè)務(wù),市場份額或?qū)⒖s小,進(jìn)而被擠出。

市場正在倒逼這類房企走向變革。在8月的業(yè)績會(huì)上,包括佳兆業(yè)、深圳控股等重倉深圳的房企在內(nèi),雖然都公開喊話對(duì)深圳市場依然看好,但行動(dòng)上都調(diào)整了適應(yīng)這個(gè)市場的姿勢。

佳兆業(yè)開始走向全國,并啟動(dòng)多元化布局;深圳控股在去年撤離三四線開始聚焦深圳之后,近期也開始在一些強(qiáng)二線城市攬下一些土地?！半m然一個(gè)項(xiàng)目毛利率可能為50%多,但沒有規(guī)模,再高的毛利都難以為繼?！币晃环科蟛呗匝芯咳耸肯颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

公寓業(yè)務(wù)冰火兩重天

重倉深圳的房企通常在利潤方面都表現(xiàn)亮眼。以龍光地產(chǎn)為例,其上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約354.7億元;其中在深圳區(qū)域的總銷售額為188.8億元,占比53.2%。

深圳項(xiàng)目的結(jié)算,也為龍光地產(chǎn)帶來了可觀的利潤額。其今年上半年的毛利潤超過56億元,毛利率水平達(dá)37%,較2017年度增加了2.6個(gè)百分點(diǎn)。可供對(duì)比的是,克爾瑞數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,170家上市房企的加權(quán)平均毛利率和毛利率中位數(shù)分別30.7%和32.3%;龍光地產(chǎn)的毛利率水平表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)的平均水平。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示,一個(gè)主打公寓的單盤上半年成交金額120億元,已經(jīng)貢獻(xiàn)了龍光地產(chǎn)深圳區(qū)域的大半銷售額。

通過商務(wù)公寓的銷售助推銷售額高速增長,這是近兩年來多數(shù)在深圳布局的房企的選擇,其中就有深圳控股。

今年初,深圳控股提出了2018年全年150億元的合同銷售目標(biāo),其中以寫字樓、公寓為主,住宅銷售占比僅20%。

然而調(diào)控如影隨形。此前深圳對(duì)于商務(wù)公寓的調(diào)控被認(rèn)為是“比較寬松”,但在7月31日調(diào)控升級(jí)之后,商務(wù)公寓遭受了嚴(yán)厲調(diào)控。針對(duì)商務(wù)公寓的調(diào)控,包括各類用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途;個(gè)人和法人購買商務(wù)公寓5年禁售等。

這意味著,未來,如果房企重倉深圳,又寄望通過以主打公寓的方式帶動(dòng)銷售額增長,幾乎不可能。深圳控股的管理層也坦言,商務(wù)公寓一律不能出售只能自持,對(duì)公司的業(yè)務(wù)造成了一定影響,但未來三年影響幅度不大。“公司的公寓項(xiàng)目目前已取得政府規(guī)劃許可,政策對(duì)這方面的限制,反而是公司的機(jī)會(huì)。”

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱,政策對(duì)商務(wù)公寓進(jìn)行了管控,很多開發(fā)商手里囤積了一批商務(wù)公寓還沒賣,顯然對(duì)推盤影響較大。