重生歸來一年多的佳兆業(yè)，似乎正在用更快的步伐追趕因債務(wù)風(fēng)波而失去的兩年時光。

在先后收購南太地產(chǎn)、美加醫(yī)學(xué)、明家聯(lián)合、ST生化之后，潮汕商人郭英成緊隨同行陳卓林和楊國強(qiáng)的腳步，于近日正式宣布分拆旗下物業(yè)上市。

公告顯示，佳兆業(yè)建議分拆旗下附屬公司佳兆業(yè)物業(yè)的股份在香港聯(lián)交所主板獨立上市，目前該項建議分拆計劃已獲得聯(lián)交所確認(rèn)，并于6月22日正式提交了上市申請表格。

如業(yè)內(nèi)人士所言，如今物業(yè)公司上市是市場競爭大勢所趨，實屬正常，于佳兆業(yè)自身，分拆上市無疑意味著旗下多了一個獨立的集資平臺，價值變現(xiàn)的同時也獲得更多的發(fā)展機(jī)會和競爭優(yōu)勢。

然而，近兩年資本市場對物業(yè)管理概念的追逐熱度已減弱，雖然剛剛成功上市的碧桂園服務(wù)、雅生活再度引發(fā)了的房企分拆物業(yè)上市熱潮，但規(guī)模及發(fā)展稍顯弱勢的佳兆業(yè)物業(yè)，能否吸引資本市場的圍獵，目前還是一個未知數(shù)。

物業(yè)分拆第一步

實際上，佳兆業(yè)早有分拆物業(yè)上市的計劃，并非跟風(fēng)而行。去年中期業(yè)績會上郭英成談及公司多元化發(fā)展時，就曾透露旗下物業(yè)板塊已較為成熟，正準(zhǔn)備分拆上市。

在3月份發(fā)布的2017年年報中，佳兆業(yè)則進(jìn)一步明確提到會考慮在恰當(dāng)時候分拆旗下物業(yè)于香港主板上市。

隨后，5月份順利解決ST生化控制權(quán)爭奪戰(zhàn)的佳兆業(yè)，6月22日便馬不停蹄地向港交所遞上了申請書，擬以建議分拆及股份發(fā)售的形式分拆物業(yè)上市，并在6月25日披露相關(guān)上市材料，向登陸資本市場邁出實際步伐。

因為處于最初步的階段，關(guān)于佳兆業(yè)物業(yè)上市的預(yù)期時間表及股份發(fā)售細(xì)節(jié)均尚未能知曉，佳兆業(yè)方面除了“一切以公告披露為準(zhǔn)”外，也再無更多回復(fù)。

目前外界可了解到的是，佳兆業(yè)控股通過直接或間接方式擁有佳兆業(yè)物業(yè)98.6%的權(quán)益，未來若順利分拆上市，佳兆業(yè)擁有的佳兆業(yè)物業(yè)權(quán)益也不少于50%，仍為其附屬公司。

佳兆業(yè)于港交所披露的材料顯示，佳兆業(yè)物業(yè)共有物業(yè)管理服務(wù)、交付前及顧問服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、智能解決方案四大業(yè)務(wù)線。截止2017年12月31日，該公司年度收益為約6.69億元，上述四大業(yè)務(wù)板塊的營收貢獻(xiàn)占比分別為40.1%、44.2%、8.6%、7.1%，在管物業(yè)建筑面積2400.8萬平方米。

雖然此前佳兆業(yè)集團(tuán)遭遇了破產(chǎn)重組等危機(jī)，佳兆業(yè)物業(yè)的發(fā)展卻始終較為平穩(wěn)，過去三年，該公司的營業(yè)收入及利潤逐步提升，2017年毛利為2.04億元、凈利潤0.71億元，2015年-2017年收益復(fù)合增長率18.3%，凈利潤復(fù)合增長率為11.2%。

資產(chǎn)及現(xiàn)金方面，同期佳兆業(yè)物業(yè)的總資產(chǎn)為11.9億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物大幅提升至1.14億元。

但與不少同行類似的是，在規(guī)模擴(kuò)大的同時，佳兆業(yè)物業(yè)也有著負(fù)債率偏高的問題，截至2017年12月底，其總負(fù)債8.86億元，負(fù)債率雖有大幅下降，仍達(dá)106%。

第六家港股房企物業(yè)上市公司的故事

包括彩生活、碧桂園、雅居樂、綠城、祈福生活服務(wù)在內(nèi)，佳兆業(yè)物業(yè)是第六家赴港上市的內(nèi)地房企分拆物業(yè)公司，來得不算早，優(yōu)勢也并不明顯。

要獲得資本市場的青睞，如何講一個好的故事必不可少，前有彩生活的“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”輕資產(chǎn)，后有碧桂園服務(wù)的“要做國內(nèi)做好的物業(yè)公司”，作為后來者的佳兆業(yè)物業(yè)，遞交上市申請的下一步關(guān)鍵，無疑也是要描繪一個美好的未來，吸引投資者。

實際上，除了彩生活，目前絕大多數(shù)房企分拆物業(yè)公司依然需要依靠母公司的住宅規(guī)模獲得發(fā)展，因此初期規(guī)模也往往決定于母公司，佳兆業(yè)同樣如此。

據(jù)悉，2017年底佳兆業(yè)物業(yè)來自獨立第三方物業(yè)開發(fā)商的在管建筑面積比例已提升至約13.9%，還有八成左右的在管物業(yè)及收益來自佳兆業(yè)旗下的項目，而去年佳兆業(yè)合約銷售為447億元，截止2017年底的土地儲備為2190萬平方米，年內(nèi)新落成的項目建筑面積約為430萬平方米。

且不論規(guī)模已經(jīng)在5000億之上的碧桂園，即便是綠城和雅居樂，在住宅市場競爭比物業(yè)管理更為激烈的情況之下，佳兆業(yè)物業(yè)要依靠母公司的規(guī)模來趕上另外幾個同行，顯然難以實現(xiàn)。

若單從物業(yè)自身規(guī)模來看，作為首批赴港上市的物業(yè)公司，彩生活憑借輕資產(chǎn)模式，目前在管建筑面積已達(dá)9億平方米，6月初剛剛掛牌的碧桂園服務(wù)為3.3億平方米，250億港元的市值及2017年31.22億的收益也均屬于港股物業(yè)公司市值之首，去年底上市的雅生活去年收益也達(dá)到了17.61億元。

為此，佳兆業(yè)在材料中表示，其在擴(kuò)大第三方業(yè)務(wù)占比的同時，未來還計劃在中高端市場擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，同時因住宅物業(yè)管理競爭已經(jīng)越來越激烈，其計劃擴(kuò)大將目前競爭對手較少的非住宅物業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模，包括公共物業(yè)、辦公室大樓及酒店、商業(yè)綜合體、政府物業(yè)等，分散收益來源。

第一太平戴維斯董事陸文堅也指出，碧桂園、雅居樂等房企以出售的住宅項目居多，于其物業(yè)公司而言更多是短期效應(yīng)，但佳兆業(yè)旗下持有的商業(yè)項目比例較多，這或許會給佳兆業(yè)物業(yè)帶來中長期的效益。

此外，對于未來上市募集到的資金，佳兆業(yè)物業(yè)也有所透露，一是用于收購?fù)愇飿I(yè)管理公司，以及和物管相關(guān)的業(yè)務(wù)、社區(qū)互補(bǔ)產(chǎn)品和服務(wù)公司，其次則是開發(fā)推廣其正在進(jìn)行的社區(qū)增值服務(wù)和產(chǎn)品，另外還有開發(fā)管理運營自動化、智能家居，其余的則作為運營資金。

和訊房產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，去年佳兆業(yè)物業(yè)還進(jìn)行了一輪重組“瘦身”，通過轉(zhuǎn)讓的方式將旗下5個電子商務(wù)、酒店服務(wù)管理等子公司轉(zhuǎn)讓給了佳兆業(yè)控股。

值得一提的是，去年9月份佳兆業(yè)物業(yè)就已經(jīng)開始收購整合的動作——收購深圳（樓盤）齊家科技，利用其“小區(qū)管家”互聯(lián)網(wǎng)平臺和產(chǎn)品技術(shù)，構(gòu)建智慧社區(qū)大生態(tài)圈，同時加快后續(xù)對中小型物業(yè)的并購能力和整合能力。