中國(guó)財(cái)富網(wǎng)綜合（郝夢(mèng)圓）6月25日，關(guān)于“國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行將棚戶區(qū)改造貸款審批權(quán)收回總行，全國(guó)一刀切暫停棚改”的消息在市場(chǎng)上蔓延開(kāi)來(lái)。以中南建設(shè)、旭輝股份、碧桂園為首的房產(chǎn)股大跌。截至6月27日午盤(pán)，房地產(chǎn)板塊下跌1.66%。

對(duì)上述消息，國(guó)開(kāi)行公開(kāi)回應(yīng)稱，今年以來(lái)開(kāi)發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)棚改政策，在國(guó)務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開(kāi)展棚改融資工作。目前各項(xiàng)工作正在有序開(kāi)展。

27日上午，針對(duì)某媒體所述“國(guó)開(kāi)行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在海通證券電話會(huì)議中就棚改融資相關(guān)問(wèn)題發(fā)表言論”的消息，國(guó)開(kāi)行再次發(fā)布澄清聲明：“經(jīng)核實(shí)，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行從未授權(quán)任何人員參加該電話會(huì)議并代表國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行發(fā)表言論?！?/p>

棚改傳聞一石激起千層浪

棚改“一刀切”的傳聞蔓延后，各種分析解讀撲面而來(lái)。據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，國(guó)開(kāi)行內(nèi)部近日正在重新全面梳理授信白名單，強(qiáng)化業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，受此影響，不少尚未審批通過(guò)的新增項(xiàng)目被暫停，但已獲批的存量項(xiàng)目仍在繼續(xù)執(zhí)行中。“據(jù)了解，國(guó)開(kāi)行此次重新梳理授信白名單、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理是面向所有業(yè)務(wù)，不僅針對(duì)棚改項(xiàng)目。目前，新棚改項(xiàng)目基本暫停審批，但已經(jīng)在放款的存量項(xiàng)目還會(huì)正常發(fā)放?！弊C券時(shí)報(bào)表示。

此外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，此次棚改項(xiàng)目審批暫停，或與財(cái)政系統(tǒng)整治地方政府負(fù)債有關(guān)。棚改貨幣安置專項(xiàng)資金主要由國(guó)開(kāi)行提供，各地方的省級(jí)融資平臺(tái)負(fù)責(zé)統(tǒng)借統(tǒng)還。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，地方政府的棚改融資不屬于政府一、二、三類債務(wù)，不在地方債置換范疇，而屬于其他類。對(duì)此，其援引國(guó)開(kāi)行人士的觀點(diǎn)認(rèn)為，不排除相關(guān)部門(mén)在調(diào)研后，將地方政府的棚改項(xiàng)目融資視為隱性債務(wù)，需要控制其總量。

針對(duì)上述消息，國(guó)開(kāi)行在25日晚作出回應(yīng)稱，今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)棚改政策，在國(guó)務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開(kāi)展棚改融資工作。目前各項(xiàng)工作正在有序開(kāi)展。

據(jù)國(guó)開(kāi)行介紹，截至5月末，開(kāi)行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬(wàn)套新開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)。

其實(shí)，棚戶區(qū)改造一直以來(lái)是政府工作的重點(diǎn)，地方棚改專項(xiàng)債也在逐漸擴(kuò)容。據(jù)券商中國(guó)報(bào)道，6月20日，首單棚改專項(xiàng)債花落天津。棚改專項(xiàng)債券的發(fā)行，為棚戶區(qū)改造提供了資金支持，還可以較大程度上避免地方棚改中的無(wú)序規(guī)劃與過(guò)度融資，有利于遏制違法違規(guī)融資擔(dān)保行為，防范財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)。

棚改牽動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)

棚改貨幣化安置變局讓房企驚出了一身冷汗，市場(chǎng)對(duì)此反應(yīng)激烈，25、26、27三個(gè)交易日房地產(chǎn)板塊跌幅明顯。特別是布局三四線城市比重較大的房地產(chǎn)企業(yè)，出現(xiàn)了較大跌幅。

為什么有關(guān)棚改的消息能夠迅速牽動(dòng)市場(chǎng)的神經(jīng)？對(duì)此，媒體普遍認(rèn)為，棚改是支持房地產(chǎn)投資的重要組成部分。

據(jù)中國(guó)證券報(bào)微信公眾號(hào)報(bào)道，有專家認(rèn)為今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速較高的原因之一，就是全國(guó)棚改工作的推進(jìn)力度較大。從此前公布的5月固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)也可見(jiàn)一斑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月固定投資增速出現(xiàn)明顯下滑，基礎(chǔ)設(shè)施投資增速也有所放緩，唯有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍保持在高位運(yùn)行。倘若采取“一刀切”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大概率不會(huì)繼續(xù)維持在高位運(yùn)行。

作為完善住房保障制度的一種政策類工具，棚改的目的是讓居民的居住環(huán)境得到改善，同時(shí)也為去庫(kù)存提供了一條重要的路徑。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，2015年，國(guó)務(wù)院提出棚改三年計(jì)劃，要完成改造各類棚戶區(qū)住房1800萬(wàn)套的任務(wù)，同時(shí)要求積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，在商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，達(dá)到去庫(kù)存的目的。

瑞銀集團(tuán)經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤指出，棚改貨幣化安置是房地產(chǎn)銷售穩(wěn)健增長(zhǎng)的重要支撐。雖然棚改貨幣化安置并不能直接增加房地產(chǎn)新開(kāi)工和建設(shè)規(guī)模，但其有助于加快三四線城市房地產(chǎn)銷售、降低庫(kù)存，進(jìn)而提振市場(chǎng)情緒、支撐房?jī)r(jià)，最終支持整體房地產(chǎn)新開(kāi)工和建設(shè)規(guī)模。

政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)能否突破三年

值得注意的是，棚改業(yè)務(wù)大多是以政府服務(wù)購(gòu)買(mǎi)的方式來(lái)融資。政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)能否突破三年，就成了推進(jìn)棚改項(xiàng)目爭(zhēng)議的重點(diǎn)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，按照財(cái)政部政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)規(guī)定，需要先有預(yù)算、再購(gòu)買(mǎi)服務(wù)。由于我國(guó)現(xiàn)在只編制了三年期中長(zhǎng)期財(cái)政規(guī)劃，因?yàn)椤跋扔蓄A(yù)算”的規(guī)定，政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)合同期限一般不得超過(guò)三年。一些省份財(cái)政廳明確“超過(guò)三年的棚改政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)屬違規(guī)變相舉債”。同時(shí)也有地方財(cái)政人士認(rèn)為，政策沒(méi)有細(xì)則，各地理解上有差異。政策上允許棚改項(xiàng)目采用政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)形式，地方會(huì)把一些能納入棚改的項(xiàng)目納入進(jìn)去，以政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)合同去銀行貸款，究竟是3年，還是5年、10年，存在爭(zhēng)議。

安置方式改變或是趨勢(shì)

中國(guó)證券報(bào)微信公眾號(hào)援引中信證券固定收益首席分析師明明的觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)棚改主要分為兩個(gè)階段。

第一階段是2005年至2015年6月，棚改主要方式為政府主導(dǎo)建立保障性住房，滿足棚戶區(qū)居民的住房需求；第二階段將棚戶區(qū)改造貨幣化，由政府組織建造保障性住房變?yōu)檠a(bǔ)貼居民或政府直接出資購(gòu)買(mǎi)商品住宅。與上一階段相比，這一階段的棚戶區(qū)改造開(kāi)始細(xì)分每年改造目標(biāo)，并且強(qiáng)調(diào)提高貨幣化安置的比例。據(jù)中信建投估算，2017年貨幣化安置率在60%或以上，而2018年將在此基礎(chǔ)上有所下降。

但在樓市調(diào)控不斷收緊的情況下，安置方式的逐漸轉(zhuǎn)變也將是大勢(shì)所趨。

目前一些地區(qū)的貨幣化安置比例已經(jīng)開(kāi)始下降。中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師陳慎表示，個(gè)別區(qū)域貨幣化安置比例將有所下降，這在山東、湖南、江西等地區(qū)政策方面早有體現(xiàn)：山東已取消棚改貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)；湖南采取差異化棚改安置方式，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力較大的市縣，取消貨幣化安置優(yōu)惠；江西同樣針對(duì)供需矛盾突出的市縣，要求加大實(shí)物安置力度。

券商人士認(rèn)為，部分城市的棚改貨幣化安置比例的下降，并沒(méi)有讓這些三四線城市的商品房銷量快速下行。這主要是由于棚改貨幣化使得部分三四線城市庫(kù)存快速下降，同時(shí)激發(fā)了本地的改善性需求和周邊縣城城鎮(zhèn)化提速，這些城市對(duì)于棚改的依賴程度已經(jīng)降低。