長租行業(yè)的火熱現(xiàn)象主要源于政府對(duì)增量市場的政策支持，租購并舉的落實(shí)在于存量市場，釋放存量房源才是正確方向。長租行業(yè)的發(fā)展存在“跑偏”的風(fēng)險(xiǎn)，這是楊現(xiàn)領(lǐng)近來最擔(dān)心的事情。

作為貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長，楊現(xiàn)領(lǐng)先后從事宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)新產(chǎn)業(yè)的研究。國內(nèi)長租行業(yè)的研究長期處于空白地帶，楊現(xiàn)領(lǐng)所在的貝殼研究院堅(jiān)持做大量的基礎(chǔ)性研究，先后提出等“租賃崛起”“輕重模式”等概念，引領(lǐng)長租行業(yè)的思考。

過去40年，房地產(chǎn)拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的投資和需求，取得了非常矚目的成就。對(duì)于行業(yè)未來發(fā)展，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為會(huì)有更多挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)市場目前是刀刃上的脆弱平衡，未來是政府和市場的再平衡，做不好的話，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。

在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，市場上沒有一種萬全之策，既能控制房價(jià)，又不讓房價(jià)下跌，還能讓房地產(chǎn)市場的泡沫慢慢破滅。中國的房地產(chǎn)市場底層設(shè)計(jì)出了問題，正處于不破不立的狀態(tài)，必須打破僵局，但誰來承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和成本？

租購并舉的“誤讀”

在租購并舉政策的落實(shí)層面，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為地方政府對(duì)于租賃的戰(zhàn)略判斷目前尚停留在一個(gè)相對(duì)初級(jí)的層次上，沒有認(rèn)識(shí)到租購并舉在未來很長時(shí)間內(nèi)將是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、中國經(jīng)濟(jì)增長非常大的動(dòng)力。

租賃是下一個(gè)時(shí)代的事物，但大多數(shù)人還在用投資的邏輯看租賃，今天看租賃，跟看新房，在政策邏輯上是一樣的，區(qū)別只是拿地過來做新房，還是做租賃而已。

地方政府在落實(shí)租購并舉的時(shí)候，將其簡單等同于減少新房的土地供應(yīng)，增加租賃用地的供應(yīng)。深圳（樓盤）提出來在未來18年推出100萬套人才、安居及公共租賃房等保障性住房，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為這是在用開發(fā)的邏輯看待租賃。

相反，租賃的核心應(yīng)當(dāng)是盤活存量資產(chǎn)。正常情況下，租賃80%的房源來自于存量。讓楊現(xiàn)領(lǐng)非常擔(dān)心的是，今天提租購并舉，把它簡單等同于增加租賃的開發(fā)，更有甚者把租賃開發(fā)等同于國有企業(yè)和開發(fā)商的開發(fā)。

他認(rèn)為即便是開發(fā)，也需要謹(jǐn)慎對(duì)待：集體建設(shè)用地必須滿足地段合適、交通便利的條件；用合適的手段開發(fā)，鼓勵(lì)企業(yè)開發(fā)自有用地，而不是把新增土地直接拿來做開發(fā)。

在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，房地產(chǎn)正處在轉(zhuǎn)型的拐點(diǎn)，需要啟動(dòng)房地產(chǎn)新的增長點(diǎn)。租購并舉的核心是“并”，要打通“租”和“購”的關(guān)系，把購房者手中的閑置房源拿過來，同時(shí)，滿足人民群眾的正常合理性投資需求。

“我有一套房子，想改善可以再買一套，原有這套房子用來出租，這是正常需求，但今天政策打著不放，兩邊踩剎車?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說，在這種情況下增加租賃用地供應(yīng)，會(huì)導(dǎo)致未來優(yōu)質(zhì)商品房供給不足，消費(fèi)者沒有住房改善路徑，房價(jià)繼續(xù)增漲。

短期抑制需求，長期減少供給，在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，這是房地產(chǎn)一切問題的根源。

租賃市場的兩個(gè)春天

租賃市場的發(fā)展有自己內(nèi)在的邏輯和節(jié)奏，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為中國的租賃市場有兩個(gè)春天。

當(dāng)一個(gè)國家處在人口大規(guī)?？焖龠M(jìn)入城市的時(shí)候，政府的公共租賃住房應(yīng)該發(fā)揮關(guān)鍵性作用，這是政府主導(dǎo)的春天；隨著商品房市場崛起，逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位，供求相對(duì)平衡，這種狀況可以進(jìn)入私人的春天，這一階段核心在于盤活存量房源用來出租。

中國目前已經(jīng)處于租賃的第二個(gè)春天，也就是存量時(shí)代圍繞租賃的居住服務(wù)將是非常大的產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過測算，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為存量房屋的更新改造和服務(wù)升級(jí)大概是200萬億存量資產(chǎn)的市場，從房產(chǎn)交易到住房服務(wù)的轉(zhuǎn)變，將是未來拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)非常重要的部分。

圍繞租賃的居住服務(wù)是一個(gè)特別大的產(chǎn)業(yè)，3萬億租金規(guī)模背后是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，主要涉及房屋改造、租客服務(wù)、租賃金融、業(yè)主端裝修、租后保潔維修等，這一系列產(chǎn)業(yè)鏈今天大多處于空白階段?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為租賃是房地產(chǎn)市場唯一一個(gè)還有萬億級(jí)別紅利的戰(zhàn)場，今天的市場規(guī)模是1萬億，未來很快達(dá)到3-5萬億。

整個(gè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，本質(zhì)是從增量轉(zhuǎn)向存量，把房子從投資品變成消費(fèi)品。相對(duì)于出行巨頭滴滴，長租行業(yè)是規(guī)模效應(yīng)比較低的行業(yè)，屬于重度服務(wù)行業(yè)，不會(huì)產(chǎn)生太大的毛利率，突破100萬間之后會(huì)有規(guī)模效應(yīng)，能形成附加價(jià)值。楊現(xiàn)領(lǐng)預(yù)測，未來五年，長租行業(yè)會(huì)有十來家百萬間以上規(guī)模的公司，大公司的市值能達(dá)到1000億。

租購并舉的“誤讀”

當(dāng)前的長租行業(yè)還處于起步階段。過去兩年，一批長租品牌機(jī)構(gòu)陸續(xù)出現(xiàn)，打破了以二房東為主的長租格局。同時(shí)，包括租賃平臺(tái)、保潔服務(wù)、裝修等基本結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)鏈初步形成，這些是好的現(xiàn)象，但還有更多亟待解決的問題。最為迫切的是，租賃行業(yè)需要建立行業(yè)準(zhǔn)入門檻和基本規(guī)范。

當(dāng)前，長租供給端的標(biāo)準(zhǔn)存在很多不規(guī)范的地方，甚至存在“負(fù)標(biāo)準(zhǔn)”——標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)際上抑制了供給，無法釋放大量的存量資源，導(dǎo)致很多業(yè)主不愿意拿出房源來出租。中國的租賃市場有持有分布不均的特點(diǎn)，有些業(yè)主持有大量房源，且都處于空置狀態(tài)，盤活這些存量需要具體行業(yè)規(guī)范。在北京（樓盤），有大量群租房現(xiàn)象，但一直處于“不合法”狀態(tài)，需要政府正視這種現(xiàn)狀，滿足需求。

“企業(yè)員工宿舍是很大的缺口。鏈家有17萬經(jīng)紀(jì)人，海底撈有5萬員工，他們是未來服務(wù)業(yè)的中流砥柱，一個(gè)提供住房需求，一個(gè)是提供吃飯需求。但這22萬人今天居住狀況很差，環(huán)境臟亂差，不安全，住房標(biāo)準(zhǔn)不合格，實(shí)際上這些人的收入水平在增長，什么是美好生活，就是衣食住行得到更好的滿足?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為政府需要考慮如何滿足這些員工的居住需求，前提是對(duì)存量資產(chǎn)建立準(zhǔn)入門檻，來進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)，增加租賃住房供給。

租賃市場的發(fā)展或者不發(fā)展，跟市場的關(guān)聯(lián)度最高，跟需求的關(guān)聯(lián)度最高，不會(huì)因?yàn)檎墓膭?lì)、各種紛繁復(fù)雜的政策變化，而讓市場發(fā)生翻天覆地的快速變化。長租行業(yè)存在租賃支付能力不足的問題，正因如此，北上廣深等地才有大量群租房、隔斷間、床位產(chǎn)品的存在，這也導(dǎo)致租金回報(bào)率低，行業(yè)得不到快速發(fā)展。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，解決租賃問題，必須從供給端的增量走向需求端的居住支持，核心是通過貨幣化補(bǔ)貼來支持需求端的住房需求，比如可以通過發(fā)租房券在需求端進(jìn)行補(bǔ)貼，支持私人租賃市場的發(fā)展，讓市場和制度發(fā)揮效應(yīng)。