“最近房企的融資成本一直在漲,某家銷售規(guī)模前5的民營龍頭房企,在我們這邊的融資成本也是不低于11%,而且是表外融資,像開發(fā)貸這種成本較低但屬于表內(nèi)的資金,總行那邊是不批的,畢竟他們的負(fù)債率還是比較高的?！蹦炒笮凸煞葜沏y行負(fù)責(zé)人向《證券日報(bào)》記者表示,“如果是國資背景,審批上相對會(huì)松一些”。

實(shí)際上,近段時(shí)間以來,房企在資金端的負(fù)面消息一直充斥著市場。先是中信信托就天房集團(tuán)的一筆信托發(fā)布違約風(fēng)險(xiǎn)提示報(bào)告。緊接著,碧桂園、花樣年、合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、新城控股等多家房企擬發(fā)行的數(shù)百億元公司債被“中止”。

對此,有業(yè)內(nèi)人士指出,今年以來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境確實(shí)不斷惡化,股權(quán)、債券融資均處于收緊狀態(tài)。與此同時(shí),相當(dāng)一部分房企的債務(wù)進(jìn)入集中兌付期,加深了融資收緊對企業(yè)的影響。

“伴隨全社會(huì)的緊信用,企業(yè)間分化越來越明顯,個(gè)別企業(yè)的信用違約概率在增加。不管是從融資上,還是經(jīng)營能力上,龍頭房企相對安全;風(fēng)格激進(jìn)的中型房企則容易面臨杠桿率過高、債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、債務(wù)集中到期、償債資金安排不善等融資失控的問題;流動(dòng)性差的小房企在風(fēng)險(xiǎn)釋放的排序中位置最為靠前”。海通證券分析師姜超則表示,“從融資端看,債券融資尚無起色,影子銀行監(jiān)管趨嚴(yán)、非標(biāo)萎縮,而表內(nèi)貸款又受資本金、行業(yè)政策制約,再融資難度增加,對于以資金鏈為生命線的房地產(chǎn)行業(yè),整體債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加”。

合生公司債遭“閃電”中止

中房協(xié)在最新的報(bào)告中指出,隨著樓市調(diào)控的深入,房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境持續(xù)收緊。不僅房貸業(yè)務(wù)被嚴(yán)格監(jiān)管,為嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),監(jiān)管部門陸續(xù)出臺各項(xiàng)政策,包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等。

尤其是房企公司債的發(fā)行占比,自去年開始便大幅下滑,上述多家房企公司債被“中止”也被認(rèn)為是受到大環(huán)境影響。

其中,合生創(chuàng)展擬發(fā)行金額為31億元的“2018年非公開發(fā)行公司債券”,于5月21日剛剛被受理,僅9天時(shí)間便被中止。

而對于中止原因,合生創(chuàng)展方面并沒有做出任何回應(yīng)。但有消息稱,這源自于證監(jiān)會(huì)對房企發(fā)債資金用途監(jiān)管有所升級。目前私募類非住房租賃債券的審核比較嚴(yán)格,而合生創(chuàng)展此次申請的公司債主要用于償還此前的借款,而非住房租賃用途。

同時(shí),有分析人士指出,合生創(chuàng)展近些年在地產(chǎn)行業(yè)徘徊不前,31億元規(guī)模的公司債對于千億元級龍頭可能還好說,但就目前的合生,還是一筆很大的資金。

不過,也有房企負(fù)責(zé)人表示,公司債被中止屬于目前行業(yè)的普遍現(xiàn)象,并非特定某家公司出了問題,但可以由此窺見市場的緊張情緒正在蔓延,一些杠桿高且現(xiàn)金不足的公司有可能面臨資金鏈緊繃的風(fēng)險(xiǎn)。

相比于合生創(chuàng)展的“沉默”,目前身居行業(yè)龍頭位置的碧桂園,則迅速對外解釋了公司債中止原因。

其相關(guān)負(fù)責(zé)人對《證券日報(bào)》記者表示,“本次碧桂園控股小公募公司債中止的原因,主要系公司擬調(diào)整本次債券的募投項(xiàng)目,以使募集資金更好地匹配募投項(xiàng)目并得到更加有效的運(yùn)用。相關(guān)事項(xiàng)還在和中介機(jī)構(gòu)商討、論證中。待相關(guān)事項(xiàng)確定后,公司將繼續(xù)推進(jìn)本次債券的審核和發(fā)行工作。公司始終看好國內(nèi)資本市場,推進(jìn)公司及下屬主體在國內(nèi)資本市場發(fā)債及其他融資方式的相關(guān)事宜”。

據(jù)悉,碧桂園被中止債券的全稱為“碧桂園控股有限公司2016年公開發(fā)行公司債券”。碧桂園于2017年11月29日簽署了該債券發(fā)行說明書,其發(fā)行總額不超過200億元。債券扣除承銷費(fèi)用后,其中150億元擬用于12個(gè)長租項(xiàng)目(上述資金不用于支付土地價(jià)款),剩余的50億元將用于償還銀行貸款。

“目前各方對于長租項(xiàng)目都很支持,例如碧桂園自己的百億元儲(chǔ)架租賃住房REITs產(chǎn)品此前已經(jīng)在深交所正式掛牌流通?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士稱。

同時(shí),其負(fù)責(zé)人指出,截至2017年末,碧桂園現(xiàn)金及銀行存款約1484億元,達(dá)上市以來最高水平;另有2485.1億元銀行貸款額度尚未使用;實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營性現(xiàn)金流240.8億元,繼2016年后再度為正;加權(quán)平均融資成本下降44個(gè)基點(diǎn)至5.22%,創(chuàng)歷史新低。而且重點(diǎn)是2017年,碧桂園在規(guī)模高速擴(kuò)張的情況下第二年實(shí)現(xiàn)正的凈經(jīng)營性現(xiàn)金流。

此外,今年2月份,碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君曾向外界透露,雖然市場的融資環(huán)境趨緊,成本走高,但碧桂園作為行業(yè)中評級較高的公司,融資渠道隨之進(jìn)一步拓寬和優(yōu)化,公司將積極利用這一優(yōu)勢展開多元化融資,優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),降低資金成本,強(qiáng)化現(xiàn)金流管理,為可能出現(xiàn)的市場波動(dòng)提前做足應(yīng)對措施。

公司債規(guī)模急速萎縮

實(shí)際上,房企公司債從去年開始便出現(xiàn)了大幅收緊的跡象。

據(jù)中房協(xié)方面的不完全統(tǒng)計(jì),2017年其檢測的108家重點(diǎn)房企融資總額為10864億元(不含開發(fā)貸、一般銀行貸款),同比下降2%。其中,108家重點(diǎn)房企的公司債發(fā)行總規(guī)模為437億元,占總?cè)谫Y額的比重僅為4%,較2016年大幅下降90%。

海通證券的研究報(bào)告也顯示,債市調(diào)整以及地產(chǎn)公司債分類監(jiān)管下,2017年地產(chǎn)企業(yè)債券融資量較前2年銳減,全年總?cè)谫Y額1264.9億元,僅為2016年的16.9%,減少6222億元;2018年3月份地產(chǎn)債發(fā)行有回暖,但4月份以來再次回落。公司債監(jiān)管效應(yīng)持續(xù),不管是從已經(jīng)成功發(fā)行的量上看,還是從審批通過的計(jì)劃發(fā)行量來看,均遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及監(jiān)管前。

顯然,從去年開始,房企的公司債占比便急速下滑,而境外融資、股權(quán)融資以及資產(chǎn)證券化等占比則大大增加,房企的融資方式也越來越多元化,房地產(chǎn)私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)。

以境外融資為例,受國內(nèi)地產(chǎn)債券融資收緊影響,不少房地產(chǎn)企業(yè)積極尋求海外發(fā)債融資,截至5月20日,今年已經(jīng)發(fā)行了接近1900億元的境外債。但需要指出的是,目前能夠在海外發(fā)債融資的企業(yè)多是大型龍頭,比如中國恒大、佳兆業(yè)、綠地集團(tuán)、萬科、旭輝地產(chǎn)、碧桂園等,中小房企融資方式仍舊匱乏。

另外,值得注意的是,眼下已經(jīng)進(jìn)入到房企債務(wù)的集中兌付期。根據(jù)天風(fēng)證券金融部統(tǒng)計(jì),包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)以及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù),2018年全年到期量1949億元,其中三季度到期高達(dá)932億元、四季度到期高達(dá)698億元。而2019年和2020年每年的增量都在1000億元以上。

對此,姜超表示,今年開始此前積累的債務(wù)迎來到期、回售高峰,而房地產(chǎn)行業(yè)一方面面臨持續(xù)的地產(chǎn)調(diào)控,銷售回款漸顯不暢,另一方面則是融資環(huán)境的收緊,一是房地產(chǎn)公司債在分類監(jiān)管后融資量萎縮,二是今年以來影子銀行監(jiān)管趨嚴(yán),銀信合作新規(guī)、委貸新規(guī)從供給端壓縮,資管新規(guī)從需求端限制,非標(biāo)持續(xù)萎縮,而表內(nèi)貸款又受到資本金、行業(yè)政策等制約。再融資的不暢,很可能引發(fā)以資金鏈為生命線的房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),整個(gè)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。