近期，多家地產(chǎn)企業(yè)中止公司債發(fā)行引起市場各方關(guān)注。雖然相關(guān)企業(yè)有各自不盡相同的原因，但針對(duì)房企的融資監(jiān)管政策趨嚴(yán)成為這一情況的共同注腳。

針對(duì)房企融資的限制政策由來已久：除了A股IPO和再融資的限制，滬深交易所也從2016年10月份開始相繼出臺(tái)文件，嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)行業(yè)政策和市場調(diào)控政策，對(duì)房企發(fā)行公司債行為明確了發(fā)行門檻等要求；中國證監(jiān)會(huì)和當(dāng)時(shí)的中國銀監(jiān)會(huì)也提出嚴(yán)禁違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；發(fā)改委則要求嚴(yán)格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。2017年2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號(hào)》文件，強(qiáng)調(diào)對(duì)北上廣深等16個(gè)房價(jià)上漲過快城市住宅項(xiàng)目的私募產(chǎn)品不予備案。

與國內(nèi)持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策相對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金和國內(nèi)貸款增速持續(xù)回落，現(xiàn)金流也不容樂觀。Wind數(shù)據(jù)顯示，A股128家上市房企中，一季度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為負(fù)的房企達(dá)到72家，占比超過一半，萬科A為-803.64億元、華夏幸福為-197.15億元、綠地控股為-129.47億元。

這似乎成為房企海外發(fā)債規(guī)模持續(xù)上漲的最好解釋。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模達(dá)到了約3200億元，是2016年的4倍；2018年以來房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債的熱情依舊不減，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年4月底，今年房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場融資數(shù)據(jù)達(dá)到了233.2億美元，同比2017年前4個(gè)月的112.35億美元上漲幅度達(dá)到了107%。

不過，雖然有海外融資手續(xù)便利、成本低的因素，但是并非所有房企都能夠獲得海外發(fā)債的資格，這并非解決房企資金饑渴的真正渠道。而且，近日國家發(fā)展改革委和財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于完善市場約束機(jī)制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，嚴(yán)禁企業(yè)以各種名義要求或接受地方政府及其所屬部門為其市場化融資行為提供擔(dān)?；虺袚?dān)償債責(zé)任，尤其是地方政府通過房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的海外發(fā)債，如果源頭企業(yè)資金鏈緊張容易成為地方政府債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)源。

在國內(nèi)全面去杠桿的背景下，作為調(diào)控施策最久、與金融關(guān)系最密切的地產(chǎn)行業(yè)理所當(dāng)然面臨同樣、甚至更嚴(yán)格的去杠桿過程。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命門，在獲取資金的常規(guī)途徑受到限制的同時(shí)，ABS、REITs、永續(xù)債等各種創(chuàng)新的融資方式也在不斷涌現(xiàn)。華創(chuàng)證券統(tǒng)計(jì)顯示，截止到今年4月底，國內(nèi)已成功發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計(jì)56單，總發(fā)行規(guī)模約1509億元，產(chǎn)品類型包括類REITs、CMBS、CMBN。其中，類REITs發(fā)行規(guī)模687億元，CMBS發(fā)行規(guī)模667億元，CMBN發(fā)行規(guī)模144億元。

而且，發(fā)行REITs可以降低企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴，一定程度上降低企業(yè)自身的杠桿率，優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表，分散項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，等于把企業(yè)推向市場，由投資者對(duì)產(chǎn)品及企業(yè)做出判斷和投資決策，實(shí)現(xiàn)真正意義上的市場化。

這真是應(yīng)了那句話：“生活為你關(guān)上一扇門的時(shí)候，也會(huì)為你打開一扇窗”。