4月27日，租賃住房領(lǐng)域最大規(guī)模的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品——碧桂園租賃住房REITs首期成功發(fā)行，為國內(nèi)首單百億級儲架規(guī)模的租賃住房REITs。5月11日，全國首單公共人才租賃住房類REITs獲深交所評審?fù)ㄟ^。在4月25日中國證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（“30號文”）后，我國住房租賃REITs迎來窗口期。

“30號文”中明確提到試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，公募REITs真正落地試點(diǎn)還有很多具體細(xì)節(jié)需要考慮和安排。距離公募REITs還有多遠(yuǎn)？相關(guān)政策進(jìn)展到什么程度了？針對目前REITs行業(yè)備受關(guān)注的熱點(diǎn)問題，多位業(yè)內(nèi)專家表示，目前有關(guān)部門正在推進(jìn)REITs相關(guān)政策的制定，為發(fā)展公募REITs掃清障礙，特別是推動明確稅收相關(guān)政策。只有建立新的地根、銀根、稅收制度并形成長效機(jī)制，中國REITs才能真正實現(xiàn)健康發(fā)展。

類REITs發(fā)行提速

盡管REITs在2005年已經(jīng)被提出，但受制于經(jīng)濟(jì)、財政、房地產(chǎn)、稅收、城鎮(zhèn)化等諸多因素的綜合影響，十多年來一直進(jìn)展緩慢。直到2016年REITs試點(diǎn)工作被納入“十三五”規(guī)劃綱要，住房租賃市場的培育和發(fā)展政策得到國務(wù)院的支持和認(rèn)同，并將REITs首次視作鼓勵轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)運(yùn)營”模式的重要渠道，我國REITs發(fā)展進(jìn)入快車道。

中國REITs聯(lián)盟發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2018年4月30日，已有69單類REITs及商業(yè)物業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）產(chǎn)品在上交所、深交所及機(jī)構(gòu)間私募產(chǎn)品報價與服務(wù)系統(tǒng)上市，累計發(fā)行規(guī)模1742.97億元；其中，類REITs產(chǎn)品34單，合計規(guī)模709.92億元；CMBS產(chǎn)品35單，合計規(guī)模1033.05億元。

證券時報記者統(tǒng)計，目前有7單租賃性住房的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)行，合計發(fā)行規(guī)模103.14億元。

實際上，近年來我國類REITs發(fā)展的提速，除了國家政策的推動外，也是新時代房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的內(nèi)在需要。自中央明確“房住不炒”定位后，全國各地不斷推進(jìn)“租購并舉”的住房制度改革，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售模式面臨轉(zhuǎn)變，同時，隨著金融強(qiáng)監(jiān)管和去杠桿的深化，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式也遇到阻力，資產(chǎn)證券化直接融資的窗戶正在打開。

證券時報記者了解到，在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會登記備案的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是其中規(guī)模最大、期限較長的，包括類REITs和CMBS等。資產(chǎn)證券化正成為萬科、碧桂園等領(lǐng)頭房企的直接融資方式。

不過，在中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛看來，中國的REITs不能理解為開發(fā)商的融資工具，從國外經(jīng)驗看，REITs更是很好的投資工具。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長趙正挺指出，房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模持續(xù)膨脹，加大銀行體系的風(fēng)險。REITs本身作為長期股權(quán)投資基金，將解決資金錯配的問題、減少銀行體系的風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，REITs提供新的融資渠道，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。另一方面從投資角度來看，投資者通過賺取房地產(chǎn)買賣差價的直接投資方式將逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y于REITs的間接方式，投資于良好現(xiàn)金流的商業(yè)物業(yè)，不僅有利于資本市場和房地產(chǎn)市場的整合，也將使房地產(chǎn)的投機(jī)行為大大減少，REITs有利于激發(fā)中國資本市場活力，滿足多層次投資需求。