乘著租購(gòu)并舉的政策東風(fēng)，熱點(diǎn)城市對(duì)企業(yè)自持住房的監(jiān)管亦漸趨規(guī)范。日前，杭州、天津相繼發(fā)文加強(qiáng)對(duì)企業(yè)自持租賃住房的管理，在規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的同時(shí)，賦予和保障剛需租賃客更多的權(quán)利。

企業(yè)自持租賃住房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等主體開(kāi)發(fā)建設(shè)，并長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)的“只租不售”型住房。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)供給主體相對(duì)單一，以個(gè)人散租為主，租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較低，租賃關(guān)系穩(wěn)定性較差。發(fā)展機(jī)構(gòu)型住房租賃企業(yè)，對(duì)規(guī)范租賃市場(chǎng)大有裨益。

兩地相繼出臺(tái)租房新規(guī)

7月18日，天津市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)自持租賃住房管理的通知》。

主要有五條要點(diǎn)：

第一，企業(yè)自持租賃住房應(yīng)以租賃方式自持經(jīng)營(yíng)，不得銷(xiāo)售，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。

第二，自持租賃住房持有年限與土地出讓年限一致，對(duì)外出租單次租期不得超過(guò)10年。

第三，自持租賃住房應(yīng)以中小套型為主，優(yōu)化房型設(shè)計(jì)，鼓勵(lì)采用符合市場(chǎng)需求的住房套型。

第四，企業(yè)自持租賃住房應(yīng)納入天津市房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)管理。

第五，企業(yè)對(duì)自持租賃住房的租賃實(shí)行市場(chǎng)化機(jī)制，全部公開(kāi)對(duì)外租賃，租金價(jià)格由租賃雙方按照市場(chǎng)水平協(xié)商確定。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在解讀該項(xiàng)政策時(shí)指出，自持性物業(yè)強(qiáng)調(diào)中小套型，其實(shí)是為了保障“剛需租賃”，是降低租賃成本、優(yōu)化租賃房源結(jié)構(gòu)的重要體現(xiàn)。而自持租賃住房不允許有10年以上的租賃期，則是為了防范明租實(shí)售的情況。

7月17日，杭州住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)企業(yè)自持商品房屋租賃管理的通知》。

其中關(guān)于住房租賃的內(nèi)容主要有：

第一，自持商品房屋辦理驗(yàn)收確認(rèn)前，開(kāi)發(fā)企業(yè)需先申請(qǐng)辦理自持商品房屋租賃備案手續(xù)，一次性將自持商品房屋納入租賃平臺(tái)進(jìn)行公開(kāi)展示，接受租賃預(yù)登記。

第二，自持商品房屋對(duì)外出租單次租期不得超過(guò)10年，單次收取租金的期限不得超過(guò)1年，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以租代售、變相銷(xiāo)售自持商品房屋使用權(quán)，并對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)租賃備案時(shí)申報(bào)的租賃價(jià)格作了相應(yīng)限制，明確租賃價(jià)格一經(jīng)確定，原則上1年內(nèi)不得上調(diào)。

兩相比較，天津和杭州均強(qiáng)調(diào)了對(duì)外出租單次租期不得超過(guò)10年。杭州的新規(guī)還特別強(qiáng)調(diào)租賃價(jià)格在確定之后1年內(nèi)不得上調(diào)。

一二線(xiàn)城市推進(jìn)租房市場(chǎng)不遺余力

事實(shí)上，北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市以及部分二線(xiàn)城市在推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展方面一直不遺余力。

上海： 

上海去年7月發(fā)布的《上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》已提出，“十三五”時(shí)期，新增住房供應(yīng)總套數(shù)比“十二五”增加60%左右；租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場(chǎng)化住房總套數(shù)的60%以上?！笆濉睍r(shí)期預(yù)計(jì)新增供應(yīng)租賃住房70萬(wàn)套。此外，以市場(chǎng)為主，扶持住房租賃企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，新增代理經(jīng)租房源30萬(wàn)套（間）左右。

深圳： 

深圳于今年6月發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，針對(duì)不同收入水平的居民和專(zhuān)業(yè)人才等各類(lèi)群體，深圳計(jì)劃將住房分為市場(chǎng)商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類(lèi)。計(jì)劃到2035年，新增籌集建設(shè)各類(lèi)住房共170萬(wàn)套，其中政策性支持住房以及公共租賃住房的占比合計(jì)約為六成。

新規(guī)背后有何深意？

全國(guó)一盤(pán)棋。在租購(gòu)并舉的大基調(diào)下，杭州、天津現(xiàn)相繼出臺(tái)企業(yè)自持租賃住房管理新規(guī)，其背后究竟有何深意？

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：

當(dāng)前對(duì)于企業(yè)自持租賃住房來(lái)說(shuō)，包括杭州、天津都有比較明確的政策，這和當(dāng)前租賃市場(chǎng)的全面發(fā)展和提速等有關(guān)?？傮w上此類(lèi)政策利好未來(lái)自持型物業(yè)的落地，利好房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的推進(jìn)。

預(yù)計(jì)未來(lái)全國(guó)大部分熱點(diǎn)城市都會(huì)對(duì)此類(lèi)企業(yè)自持概念的住房形成更規(guī)范的政策指導(dǎo)?？赡軙?huì)強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)：第一，企業(yè)自持性用地的出讓會(huì)增加，也會(huì)對(duì)房企的競(jìng)拍地價(jià)等形成約束。第二，對(duì)開(kāi)發(fā)商明租實(shí)售的做法進(jìn)行查處，這樣也是為了形成更為規(guī)范的租賃市場(chǎng)。類(lèi)似政策推進(jìn)后，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年熱點(diǎn)城市租賃市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)更加蓬勃。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦：

當(dāng)前很多城市都在鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)建設(shè)過(guò)程中，有許多方面需要逐步完善。杭州、天津此次出臺(tái)政策的目的就是為了規(guī)范住房租賃市場(chǎng)。

更為重要的是，現(xiàn)在對(duì)于土地市場(chǎng)的調(diào)控也是房地產(chǎn)調(diào)控的主要內(nèi)容。土地拍賣(mài)中企業(yè)競(jìng)拍自持面積也是這兩年才有的產(chǎn)物，從時(shí)間推算上看，不少項(xiàng)目或許已臨近上市的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，所以提前制定相關(guān)規(guī)則，有利于住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：

最近多地發(fā)布的企業(yè)自持租賃住房管理相關(guān)政策，主要是針對(duì)土地出讓中的長(zhǎng)租房源入市問(wèn)題?，F(xiàn)在看，這部分房源將集中影響租賃市場(chǎng)。

根據(jù)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局的官方統(tǒng)計(jì)，截至目前，杭州市區(qū)范圍內(nèi)共有92宗地塊出現(xiàn)競(jìng)拍自持比例，合計(jì)自持面積達(dá)191萬(wàn)平方米。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)范圍合計(jì)出讓的租賃住房項(xiàng)目面積超過(guò)700萬(wàn)平方米，按照平均60平方米/套計(jì)算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源11萬(wàn)套，主要集中在北京、上海等一線(xiàn)城市。另外，最近一年多來(lái)，有超過(guò)20個(gè)省份、超過(guò)80座城市出臺(tái)了發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)政策。