長租行業(yè)的火熱現(xiàn)象主要源于政府對增量市場的政策支持，租購并舉的落實在于存量市場，釋放存量房源才是正確方向。長租行業(yè)的發(fā)展存在“跑偏”的風險，這是楊現(xiàn)領近來最擔心的事情。

作為貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長，楊現(xiàn)領先后從事宏觀經濟、房地產和互聯(lián)網新產業(yè)的研究。國內長租行業(yè)的研究長期處于空白地帶，楊現(xiàn)領所在的貝殼研究院堅持做大量的基礎性研究，先后提出等“租賃崛起”“輕重模式”等概念，引領長租行業(yè)的思考。

過去40年，房地產拉動中國經濟的投資和需求，取得了非常矚目的成就。對于行業(yè)未來發(fā)展，楊現(xiàn)領認為會有更多挑戰(zhàn)，房地產市場目前是刀刃上的脆弱平衡，未來是政府和市場的再平衡，做不好的話，風險會很大。

在楊現(xiàn)領看來，市場上沒有一種萬全之策，既能控制房價，又不讓房價下跌，還能讓房地產市場的泡沫慢慢破滅。中國的房地產市場底層設計出了問題，正處于不破不立的狀態(tài)，必須打破僵局，但誰來承擔風險和成本？

租購并舉的“誤讀”

在租購并舉政策的落實層面，楊現(xiàn)領認為地方政府對于租賃的戰(zhàn)略判斷目前尚停留在一個相對初級的層次上，沒有認識到租購并舉在未來很長時間內將是中國經濟轉型、中國經濟增長非常大的動力。

租賃是下一個時代的事物，但大多數(shù)人還在用投資的邏輯看租賃，今天看租賃，跟看新房，在政策邏輯上是一樣的，區(qū)別只是拿地過來做新房，還是做租賃而已。

地方政府在落實租購并舉的時候，將其簡單等同于減少新房的土地供應，增加租賃用地的供應。深圳（樓盤）提出來在未來18年推出100萬套人才、安居及公共租賃房等保障性住房，楊現(xiàn)領認為這是在用開發(fā)的邏輯看待租賃。

相反，租賃的核心應當是盤活存量資產。正常情況下，租賃80%的房源來自于存量。讓楊現(xiàn)領非常擔心的是，今天提租購并舉，把它簡單等同于增加租賃的開發(fā)，更有甚者把租賃開發(fā)等同于國有企業(yè)和開發(fā)商的開發(fā)。

他認為即便是開發(fā)，也需要謹慎對待：集體建設用地必須滿足地段合適、交通便利的條件；用合適的手段開發(fā)，鼓勵企業(yè)開發(fā)自有用地，而不是把新增土地直接拿來做開發(fā)。

在楊現(xiàn)領看來，房地產正處在轉型的拐點，需要啟動房地產新的增長點。租購并舉的核心是“并”，要打通“租”和“購”的關系，把購房者手中的閑置房源拿過來，同時，滿足人民群眾的正常合理性投資需求。

“我有一套房子，想改善可以再買一套，原有這套房子用來出租，這是正常需求，但今天政策打著不放，兩邊踩剎車?！睏瞵F(xiàn)領說，在這種情況下增加租賃用地供應，會導致未來優(yōu)質商品房供給不足，消費者沒有住房改善路徑，房價繼續(xù)增漲。

短期抑制需求，長期減少供給，在楊現(xiàn)領看來，這是房地產一切問題的根源。

租賃市場的兩個春天

租賃市場的發(fā)展有自己內在的邏輯和節(jié)奏，楊現(xiàn)領認為中國的租賃市場有兩個春天。

當一個國家處在人口大規(guī)?？焖龠M入城市的時候，政府的公共租賃住房應該發(fā)揮關鍵性作用，這是政府主導的春天；隨著商品房市場崛起，逐漸占據(jù)主導地位，供求相對平衡，這種狀況可以進入私人的春天，這一階段核心在于盤活存量房源用來出租。

中國目前已經處于租賃的第二個春天，也就是存量時代圍繞租賃的居住服務將是非常大的產業(yè)。經過測算，楊現(xiàn)領認為存量房屋的更新改造和服務升級大概是200萬億存量資產的市場，從房產交易到住房服務的轉變，將是未來拉動中國經濟非常重要的部分。

圍繞租賃的居住服務是一個特別大的產業(yè)，3萬億租金規(guī)模背后是整個產業(yè)鏈，主要涉及房屋改造、租客服務、租賃金融、業(yè)主端裝修、租后保潔維修等，這一系列產業(yè)鏈今天大多處于空白階段。”楊現(xiàn)領認為租賃是房地產市場唯一一個還有萬億級別紅利的戰(zhàn)場，今天的市場規(guī)模是1萬億，未來很快達到3-5萬億。

整個房地產的轉型，本質是從增量轉向存量，把房子從投資品變成消費品。相對于出行巨頭滴滴，長租行業(yè)是規(guī)模效應比較低的行業(yè)，屬于重度服務行業(yè)，不會產生太大的毛利率，突破100萬間之后會有規(guī)模效應，能形成附加價值。楊現(xiàn)領預測，未來五年，長租行業(yè)會有十來家百萬間以上規(guī)模的公司，大公司的市值能達到1000億。

租購并舉的“誤讀”

當前的長租行業(yè)還處于起步階段。過去兩年，一批長租品牌機構陸續(xù)出現(xiàn)，打破了以二房東為主的長租格局。同時，包括租賃平臺、保潔服務、裝修等基本結構的產業(yè)鏈初步形成，這些是好的現(xiàn)象，但還有更多亟待解決的問題。最為迫切的是，租賃行業(yè)需要建立行業(yè)準入門檻和基本規(guī)范。

當前，長租供給端的標準存在很多不規(guī)范的地方，甚至存在“負標準”——標準在實際上抑制了供給，無法釋放大量的存量資源，導致很多業(yè)主不愿意拿出房源來出租。中國的租賃市場有持有分布不均的特點，有些業(yè)主持有大量房源，且都處于空置狀態(tài)，盤活這些存量需要具體行業(yè)規(guī)范。在北京（樓盤），有大量群租房現(xiàn)象，但一直處于“不合法”狀態(tài)，需要政府正視這種現(xiàn)狀，滿足需求。

“企業(yè)員工宿舍是很大的缺口。鏈家有17萬經紀人，海底撈有5萬員工，他們是未來服務業(yè)的中流砥柱，一個提供住房需求，一個是提供吃飯需求。但這22萬人今天居住狀況很差，環(huán)境臟亂差，不安全，住房標準不合格，實際上這些人的收入水平在增長，什么是美好生活，就是衣食住行得到更好的滿足?！睏瞵F(xiàn)領認為政府需要考慮如何滿足這些員工的居住需求，前提是對存量資產建立準入門檻，來進行規(guī)范化、標準化開發(fā)，增加租賃住房供給。

租賃市場的發(fā)展或者不發(fā)展，跟市場的關聯(lián)度最高，跟需求的關聯(lián)度最高，不會因為政府的鼓勵、各種紛繁復雜的政策變化，而讓市場發(fā)生翻天覆地的快速變化。長租行業(yè)存在租賃支付能力不足的問題，正因如此，北上廣深等地才有大量群租房、隔斷間、床位產品的存在，這也導致租金回報率低，行業(yè)得不到快速發(fā)展。

楊現(xiàn)領認為，解決租賃問題，必須從供給端的增量走向需求端的居住支持，核心是通過貨幣化補貼來支持需求端的住房需求，比如可以通過發(fā)租房券在需求端進行補貼，支持私人租賃市場的發(fā)展，讓市場和制度發(fā)揮效應。