因春節(jié)后的旺季已經(jīng)過(guò)去,暑期畢業(yè)旺季尚未到來(lái),5月北京住房租賃市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn),交易量小幅增加,租金價(jià)格基本持平。不過(guò),在客群結(jié)構(gòu)上,90后租客的占比明顯擴(kuò)大,這也預(yù)示著大學(xué)生畢業(yè)租賃旺季即將到來(lái)。

交易量增加 市場(chǎng)向暑期旺季過(guò)渡

據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),2018年5月,北京全市通過(guò)我愛(ài)我家(普租)及我愛(ài)我家旗下相寓(長(zhǎng)租公寓)達(dá)成的住宅租賃交易總量環(huán)比4月增長(zhǎng)10%,同比2017年5月增長(zhǎng)8.5%。

3月旺季過(guò)后,4月北京住房租賃交易量正?；芈洹６S著大學(xué)生畢業(yè)季的到來(lái),5月市場(chǎng)又開(kāi)始了向暑期租賃旺季的過(guò)渡,交易量也重新增長(zhǎng),但與3月相比,5月的交易量仍然低出了11.3%,預(yù)計(jì)6月、7月的交易量會(huì)繼續(xù)上升,甚至超過(guò)3月的高點(diǎn)。

整體價(jià)格持平 長(zhǎng)租公寓價(jià)格走低

我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)顯示,2018年5月北京的住房租賃月租金均價(jià)為4572元/套,環(huán)比4月增加8元,增長(zhǎng)0.2%,兩月基本持平,沒(méi)有大的波動(dòng)。而與2017年5月相比,今年5月的租金同比上漲了5%,這也符合近幾年北京租金每年上漲個(gè)位數(shù)百分比的趨勢(shì)。

分類(lèi)來(lái)看,5月通過(guò)我愛(ài)我家達(dá)成的普租交易的月租金均價(jià)環(huán)比上漲了2.9%,同比上漲了16.9%。而通過(guò)我愛(ài)我家旗下相寓達(dá)成的長(zhǎng)租公寓交易的租金均價(jià)環(huán)比下跌0.6%,同比上漲1.8%。相比之下,長(zhǎng)租公寓的價(jià)格比普通租賃更加穩(wěn)定,并對(duì)租金整體價(jià)產(chǎn)生了平抑作用。

客戶(hù)交易節(jié)奏與4月一致

據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),2018年5月,通過(guò)北京我愛(ài)我家達(dá)成的住房租賃交易里,每位客戶(hù)的平均看房次數(shù)為1.87次,與4月基本一致。整體來(lái)看,今年3月、4月、5月北京租客租房前的平均看房次數(shù)都相對(duì)較低,甚至低于去年同期,這說(shuō)明今年租客的租賃節(jié)奏較快,也從側(cè)面反映出當(dāng)前北京租賃市場(chǎng)的需求依舊較大。

戶(hù)型、籍貫結(jié)構(gòu)穩(wěn)定

5月北京住房租賃交易的戶(hù)型結(jié)構(gòu)仍然保持穩(wěn)定,兩居室過(guò)半、一居室超三成、三居及以上占15%左右的結(jié)構(gòu)沒(méi)什么變化。5月一居室的交易占比為31.8%,環(huán)比4月減少了0.8個(gè)百分點(diǎn);兩居室交易占比為52.1%,環(huán)比4月增加了0.4百分點(diǎn);三居及以上戶(hù)型交易占比為16.2%,環(huán)比4月增加0.4個(gè)百分點(diǎn)。

從租客的身份證籍貫歸屬來(lái)看,5月非北京籍貫的租客占全部租客的78.8%,占比較4月僅多出0.2個(gè)百分點(diǎn),北京籍貫的租客則占21.2%。外地省份中,河北、黑龍江、山東、河南、遼寧、山西仍是占比最大的6個(gè)省份,租客的整體籍貫分布結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。

90后租客占比提高

年齡分布上,5月80后仍是主力租房人群,占全部租客的41.4%;90后次之,占全部租客的29.3%;70后占17.7%,其它年齡段租客占11.6%。與4月相比,70后、80后、90后、其它年齡段占比的增減幅度依次為1.4%、-1.2%、1.5%、-1.7%,其中90后增幅最大,同時(shí)29.3%的占比也是去年6月以來(lái)的最高占比,這也是大學(xué)生畢業(yè)租賃旺季到來(lái)的前奏。

我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉表示,從年內(nèi)看,北京住房租賃市場(chǎng)淡旺季走勢(shì)依舊,市場(chǎng)正從節(jié)后旺季轉(zhuǎn)向暑期旺季。從年同期數(shù)據(jù)看,北京的租賃交易量還在增長(zhǎng)。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2017年末北京常住人口為2170.7萬(wàn)人,比2016年末減少2.2萬(wàn)人,更早一年,2016年的外來(lái)常住人口也開(kāi)始下降,可見(jiàn),北京的人口規(guī)?？刂埔殉跻?jiàn)成效。但機(jī)構(gòu)的交易數(shù)據(jù)證明,北京的住房租賃交易量還在增長(zhǎng),這其中有企業(yè)自身業(yè)務(wù)發(fā)展的原因,也有北京清理具有安全隱患的廉價(jià)合租房帶來(lái)的合租人口分流因素,而從宏觀角度來(lái)說(shuō),國(guó)家正積極鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng),推動(dòng)租購(gòu)并舉,北京租賃市場(chǎng)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大是在意料之中的。

租金方面,從歷史來(lái)看,由于處在兩個(gè)旺季之間的過(guò)渡期,5月北京的租金價(jià)格一般不會(huì)有大的上浮,有時(shí)甚至?xí)陆怠５酉聛?lái)的6月、7月是真正的高峰期,租金價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)一定的上漲。

目前市場(chǎng)上存在長(zhǎng)租公寓拉高租金價(jià)格的說(shuō)法。從長(zhǎng)租公寓較普通租賃裝修更好、配套更齊全、服務(wù)品質(zhì)更高的角度來(lái)看,長(zhǎng)租公寓租金價(jià)格更高是一個(gè)合理的事實(shí),因?yàn)槭袌?chǎng)上的長(zhǎng)租公寓品牌大多面向的是中高收入者。但我愛(ài)我家的相寓品牌有整租、合租、分租等各種層次的產(chǎn)品,面向的客戶(hù)群也包含了高中低各個(gè)收入水平,加上18年的豐富管理經(jīng)驗(yàn),相寓的整體租金價(jià)格其實(shí)并不高,而且相寓的租期長(zhǎng),其租金在長(zhǎng)期合同的約束下更為穩(wěn)定,所以反而會(huì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格起到了平抑作用。

為防止租金像房?jī)r(jià)一樣被炒高,以控租金的政策概念近期也已經(jīng)出現(xiàn)。胡景暉認(rèn)為,相比買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng),住房租賃市場(chǎng)的市場(chǎng)化特征更加明顯,供求關(guān)系對(duì)租金價(jià)格的影響很大,每年固定的淡旺季走勢(shì)就是由此而來(lái)。而投資投機(jī)不會(huì)對(duì)租金帶來(lái)根本性的影響,因?yàn)樽饨鹩腥藗兊氖杖胨阶鎏旎ò?一般只能占收入的40%以下,如果租金上漲過(guò)快,超過(guò)租客能夠承受的收入比例,租賃市場(chǎng)的需求將會(huì)大幅減少。所以,在不限制需求的情況下,控租金的主要方式就是增加租賃房源供給,這需要國(guó)家在開(kāi)辟租賃房源上有更多的實(shí)際推動(dòng),如集體土地建設(shè)租賃住房、商用房改租賃房等等。

客群方面,80后、90后仍然占據(jù)了北京住房租賃市場(chǎng)的絕大部分,但隨著畢業(yè)租賃旺季的到來(lái),90后出生的大學(xué)生們正逐漸擴(kuò)大他們?cè)诒本┳夥渴袌?chǎng)上的群體力量,這也會(huì)導(dǎo)致6月、7月的租房困難。若時(shí)間允許,想要畢業(yè)留京的大學(xué)生們最好盡早開(kāi)始尋找合適的租賃住房,在經(jīng)濟(jì)條件有限情況下,合租是上佳選擇,至于中介機(jī)構(gòu),品牌知名、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)會(huì)更值得信賴(lài)。