中國(guó)證券報(bào)記者21日走訪北京多家銀行網(wǎng)點(diǎn)了解到，目前北京地區(qū)房貸利率沒(méi)有發(fā)生變化。另外，大部分銀行的個(gè)人住房貸款合同都進(jìn)行了修訂。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)銀行會(huì)根據(jù)購(gòu)房者的資質(zhì)情況確定基點(diǎn)數(shù)值，每筆房貸利率可能都會(huì)有區(qū)別。

大部分銀行采用新版合同

記者了解到，隨著貸款利率“換錨”工作推進(jìn)，當(dāng)前大部分銀行的住房貸款合同都采用了新版合同。某銀行新版合同顯示，貸款利率以貸款放款日前一日的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為參考標(biāo)準(zhǔn)，其中1年（含）以內(nèi)貸款定價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)為1年期LPR，1年期以上貸款定價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)為5年期以上LPR。

該銀行客戶經(jīng)理向中國(guó)證券報(bào)記者解釋，目前客戶貸款仍可以選擇兩種方式確定利率調(diào)整方式：一是選擇固定利率，貸款期內(nèi)利率保持不變；二是選擇浮動(dòng)利率。

綜合考慮進(jìn)行報(bào)價(jià)

央行公告顯示，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

某股份行人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者，對(duì)于每筆貸款，銀行都會(huì)根據(jù)購(gòu)房者的資質(zhì)情況確定基點(diǎn)數(shù)值，所謂資質(zhì)是指購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)狀況和征信問(wèn)題，資質(zhì)好的購(gòu)房者可能會(huì)按最低基點(diǎn)下限執(zhí)行，資質(zhì)不好的可能會(huì)提高基點(diǎn)數(shù)值，具體增加多少個(gè)基點(diǎn)數(shù)值，目前沒(méi)有明確標(biāo)準(zhǔn)。

此前舊的資質(zhì)情況主要影響購(gòu)房者的首付比例，不影響房貸利率。新政策下的首套房和二套房的房貸利率下限，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況以及綜合考慮客戶的信用情況、抵押擔(dān)保方式、期限、利率浮動(dòng)方式和類型等進(jìn)行動(dòng)態(tài)的差異化報(bào)價(jià)。

廣發(fā)銀行上海私人銀行相關(guān)人士建議，個(gè)人未來(lái)購(gòu)房時(shí)盡量選擇“公積金+商業(yè)混合貸款”模式。目前，公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。公積金組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款參照LPR定價(jià)，公積金貸款仍按照原公積金貸款利率政策執(zhí)行。這樣的組合利率更低，而且整體利率波動(dòng)小，長(zhǎng)期利率風(fēng)險(xiǎn)更低。

對(duì)銀行影響不一

談及LPR對(duì)銀行貸款定價(jià)的影響，有銀行業(yè)分析師表示，對(duì)于已建立貸款定價(jià)模型的大型銀行而言，新LPR機(jī)制并未對(duì)其擬執(zhí)行利率制定產(chǎn)生太大改變。貸款的定價(jià)還是依據(jù)資金成本、運(yùn)營(yíng)成本、風(fēng)險(xiǎn)成本等來(lái)核算內(nèi)部成本，有的銀行將此保本價(jià)格也稱作內(nèi)部LPR。

此前，工商銀行半年度業(yè)績(jī)會(huì)上，工行行長(zhǎng)谷澍表示，央行推廣使用LPR對(duì)工商銀行而言影響有限。從2013年LPR集中報(bào)價(jià)和發(fā)布機(jī)制啟動(dòng)開(kāi)始，工商銀行就在行內(nèi)推動(dòng)，具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。此外，決定工行凈息差水平的不是和客戶的談判，而是按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的原則定價(jià)。

不過(guò)，對(duì)于中小銀行而言影響可能較大。安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所認(rèn)為，中小銀行由于內(nèi)部成本較高，在貸款定價(jià)過(guò)程中更易受客戶議價(jià)及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)影響。面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的不確定性，要修煉好內(nèi)功，制定外部定價(jià)管理的戰(zhàn)略與策略，設(shè)計(jì)反映真實(shí)成本的定價(jià)模型與參數(shù)，識(shí)別并計(jì)量?jī)?yōu)質(zhì)客戶綜合貢獻(xiàn)，革新定價(jià)審批模式與流程，持續(xù)完善定價(jià)的監(jiān)測(cè)與評(píng)價(jià)。