中國財富網訊（田欣鑫）不論信托公司是否自己叫停房地產信托項目，房地產信托業(yè)務監(jiān)管日趨嚴格已是不爭的事實！

7月11日下午，光大信托和國投泰康信托接連被爆出“暫停所有房地產類項目募集”的消息，隨后兩家企業(yè)相關負責人均表示“是進行余額管控而非全面暫?！薄?/p>

目前來看，這算是虛驚一場，但媒體報道，近期至少有10家信托公司收到銀保監(jiān)會約談指示，要求加強房地產信托領域風險防控，控制房地產信托規(guī)模。由此可見，房地產信托業(yè)務從嚴管控是大趨勢，地產公司的融資渠道將再度收窄。

監(jiān)管升級牽動行業(yè)神經

信托融資在房地產領域的重要性十分顯著，尤其在房地產項目取得“四證”之前，尚不能使用銀行貸款，前端融資中的信托就起到關鍵性的作用，關乎項目能否順利設立，本身起到撬動杠桿的作用。

房地產信托也一直是房企融資的重要渠道之一，數(shù)據顯示，截止2019年7月10日，2019年投向房地產領域的信托產品共發(fā)行3313款，總資金規(guī)模達5359.27億元，較2018年同期增長14.26%，是1.28萬億元信托資金流向最多的領域。

（數(shù)據來源：用益信托研究所  制圖：中國財富網）

而近期，監(jiān)管從嚴的趨勢牽動著信托和房地產行業(yè)的神經。

媒體報道，為加強房地產信托領域風險防控，針對近期部分房地產信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會近日開展了約談警示，要求信托公司控制業(yè)務增速，提高風險管控水平。

此次被指導的公司包括中融信托、中航信托、江蘇省國際信托、萬向信托、興業(yè)信托、交銀國際信托、光大信托、五礦信托、百瑞信托、國通信托。

中型房企影響最大

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向中國財富網指出，信托融資領域“緊急拉閘停電”，說明近期對于防范金融雷暴、穩(wěn)定融資環(huán)境等具有非常強的管控導向。

今年以來，一季度執(zhí)行了相對寬松的金融政策，包括公司債和海外債等發(fā)行力度開始強化，因而一季度的政策要點在于防范各類債務兌付壓力擴大。而二季度，受部分“爆雷”事件的影響，防范金融風險成為重要工作，且相關類似工作還將延續(xù)到三季度。此次關于信托公司的緊急通知，很大程度也是從業(yè)務合規(guī)等角度進行，繼而防范各類違規(guī)資金過多聚集在地產領域。

監(jiān)管要求對房地產項目進行“余額管控、優(yōu)化結構、平滑運作”應該是強調了相對穩(wěn)定的信托融資計劃，即不會出現(xiàn)個別時間過多，個別月份過低等現(xiàn)象，而余額管控也說明未來信托支持實體經濟的力度仍然會比較大。

在嚴躍進看來，實際上信托發(fā)行的影響是局部的，即房企多個融資渠道中，信托也只是其中一部分。但是考慮到目前多個融資渠道都有收窄的可能，所以房企更是需要防范此類風險。

從公司運作的角度來看，融資渠道收窄對中型房企影響最大，因為其對于此類信托的依賴程度較大，且資金方面確實面臨一定的窘境。

房地產市場降價促銷力度有望增加

業(yè)內分析，在當前“房住不炒”的政策背景下，地產商的拿地熱情不減，各地房價特別是二線城市的房價再次出現(xiàn)了快速竄漲的苗頭。因此，監(jiān)管層約談信托公司，要求嚴控房地產信托，也就不足為奇。

房地產信托業(yè)務的收緊，是從資金源頭端給房企減少“供給”。嚴躍進向中國財富網指出，房地產信托的收窄，本身對于房企的融資和經營等確實有負面的影響，隨著房企資金面的收緊，后續(xù)房地產市場的降價促銷力度也有望增加。

不過，業(yè)內也指出，房價不太可能因為地產商促銷力度加大而大幅降低，也太可能因后續(xù)的供應減少而大幅上升，大概率的情況是，房價圍繞目前的水平上下波動。

是否進一步收緊需觀察

對于未來房地產信托是否進一步被收緊的問題，中原地產首席分析師張大偉認為，信托管理并非“一刀切”，信托依然是房地產企業(yè)資金的主要來源之一。規(guī)范是趨勢，增量將明顯減少，而對房地產信托監(jiān)管政策的加碼肯定會在一定程度上影響房地產企業(yè)的融資渠道，房地產企業(yè)融資收緊預期增加。

隨之而來的還有融資成本的上行。張大偉表示，從企業(yè)的美元融資成本看，相比之前有所上漲，分化也非常明顯，從不足6%到超過10%都有分布。從趨勢看，預計后續(xù)房企融資的難度有望繼續(xù)增加，資金價格可能出現(xiàn)部分上行。預計下半年土地市場很可能會有降溫退燒的表現(xiàn)。

而嚴躍進分析稱，金融市場預計到了第四季度會有放松的可能，包括近期也有一些加杠桿的觀點，實際上也說明在“防范金融風險”和“防范經濟下行”兩方面會有更多的平衡策略。