美國房價增幅超過通脹水平的情況已經(jīng)存在數(shù)年。最新數(shù)據(jù)顯示，美國主要城市的房價指數(shù)上漲幅度繼續(xù)收窄，已經(jīng)調(diào)整至六年半來低位。

房價增長跌至六年半低點

最新數(shù)據(jù)顯示，3月標(biāo)普凱斯席勒全美20大城市房價指數(shù)較去年同期上漲2.7%，創(chuàng)2012年8月以來最低水平，環(huán)比增長0.1%。全國范圍內(nèi)，3月美國房價同比漲幅降至3.7%，低于2月的3.9%。

標(biāo)普凱斯席勒房價指數(shù)中所有20個城市均出現(xiàn)同比增長，其中，拉斯維加斯房價漲幅繼續(xù)領(lǐng)先全美其他城市，同比增長8.2%，連續(xù)十個月漲幅第一，其次是菲尼克斯（6.1%）和坦帕（5.3％）。芝加哥、洛杉磯、圣地亞哥、舊金山和西雅圖五個城市的漲幅低于2%，大大低于以往的水平。

過去五年，美國西海岸房價瘋狂上漲。西雅圖一年前同期房價漲幅曾高達13%，舊金山房價增速也達到兩位數(shù)。但目前這兩個城市房價漲幅僅在1%左右，明顯降溫。美國大部分城市房價環(huán)比也出現(xiàn)增長，但紐約房價環(huán)比下降，原因是該城市房價已經(jīng)很高，而且新稅率限制了居民可以抵消的州和地方稅的金額。

4月美國全國房價中位數(shù)較3月下降0.1％，這是七年來的首次。分析人士認(rèn)為，月度下降釋放出一個信號：經(jīng)過幾年的高速增長，美國樓市將繼續(xù)放緩。

此外，4月美國成屋銷售連續(xù)第14個月下降，較去年同期下降4.4%。據(jù)金融博客Zerohedge統(tǒng)計，這已經(jīng)創(chuàng)下10年前美國樓市危機以來的最長連跌周期。截至4月，成屋銷售在六個月來第五次環(huán)比下降。

房價水平仍然偏高

美國房屋銷售和房價增長已經(jīng)放緩約一年之久。過去六個月，美國住房抵押貸款利率下降近一個百分點，但未能推動美國的住房需求增加。市場分析認(rèn)為，多重因素導(dǎo)致美國房價增長持續(xù)下滑，如潛在購房者經(jīng)濟負(fù)擔(dān)加重、房屋價格較高、學(xué)生貸款債務(wù)較高等，這些阻礙了25歲至40歲未購房者的購房步伐。

目前，美國的房價水平仍被投資者認(rèn)為比較高。據(jù)報道，2019年第一季度，美國房價和2011年相比上漲了70%。在一些城市，如產(chǎn)業(yè)集群匯集、就業(yè)增長強勁的城市，房屋價格甚至被認(rèn)為已不可持續(xù)。

CNBC的報道稱，3月全美最大的50個房產(chǎn)市場中，有40%定價過高，當(dāng)然情況已經(jīng)比數(shù)年前的超過50%有所改善。聯(lián)邦住房金融局的一項指標(biāo)顯示，3月美國房價較去年同期上漲4.2%，較2月環(huán)比增長0.1%。根據(jù)美國在線房產(chǎn)平臺Zillow的數(shù)據(jù)顯示，目前房價中位數(shù)為226800美元，高于去年同期的213700美元。

標(biāo)普指數(shù)委員會主席大衛(wèi)認(rèn)為，住房市場應(yīng)該表現(xiàn)更好。目前，30年期固定住房抵押貸款利率為4%，失業(yè)率接近50年低點，加上低通脹和實際收入的適度增長，這些因素都利好強勁的住房市場。家庭償債措施沒有問題，消費者情緒也很樂觀。住房市場面臨的困難可能是房價過高，繼續(xù)超過通脹水平。

此外，全美租金中位數(shù)經(jīng)過長達六個月的連續(xù)增長后，4月仍繼續(xù)增長。年租金中位數(shù)率上漲了2.6％，達到了1477美元。其中，拉斯維加斯上漲了7.8％，鳳凰城上漲了6.7％，奧蘭多上漲了6.4％。房價和租金的上漲使得不少入市者拉長了等待時間。

市場修正難立刻顯現(xiàn)

在疲軟的市場數(shù)據(jù)中，有分析認(rèn)為，美國房價目前水平較為合理。美國房地產(chǎn)市場標(biāo)普凱斯席勒的分析人員認(rèn)為，市場不會立刻修正。

標(biāo)普凱斯席勒分析員認(rèn)為，目前美國房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好。2006年僅不到25%的貸款來自于最高級別的借款人，但是目前這個比例高達55%，因此貸款違約也是10年來最低的。

另有調(diào)查顯示，美國的房價處于較為合理的水平。美國國際公共政策顧問機構(gòu)Demographia發(fā)布的《2019年全球住房可負(fù)擔(dān)性調(diào)查報告》對八個熱門房產(chǎn)市場進行了調(diào)查，涉及309個城市，包含了91個人口超過100萬的主要住房市場。調(diào)查顯示，美國已經(jīng)連續(xù)五年成為房價最實惠的國家，不過各州差距較大，加州有四座城市入選“全球買房負(fù)擔(dān)最重”Top 10。

此外，房屋庫存的現(xiàn)狀并不樂觀。在美國50個大城市中，有10個城市房屋庫存出現(xiàn)了兩位數(shù)的下跌。首當(dāng)其沖的是華盛頓特區(qū)（下降31.8%）、堪薩斯城（下降24.1%）、俄克拉荷馬城（下降17.8%）和巴爾的摩（下降17.3%）。4月，美國待售房屋數(shù)量同比下降1.7％。購房者開始在全國范圍內(nèi)尋找能夠負(fù)擔(dān)得起的房子，一些房價稍低的地區(qū)迎來更多競爭者，低端市場供不應(yīng)求。

業(yè)界人士指出，雖然春季購房季開始時表現(xiàn)不佳，但未來幾個月的房屋銷售可能會打破之前創(chuàng)下的紀(jì)錄。與去年同期相比，4月銷售額的下降幅度是九個月來最小的，盡管銷售額預(yù)計不會大幅反彈，但也不會加速下滑。

在經(jīng)歷了過去幾個月的低迷之后，4月房屋開工量有所回升。根據(jù)人口普查局的統(tǒng)計，4月新屋開工數(shù)較3月增長5.7％，至124萬套；獨棟住宅的開工率較3月攀升6.2％，較去年同期下降4.3％；多單元住宅開工率較3月上漲2.3％，較去年同期上漲1.4％。分析人士認(rèn)為，抵押貸款利率低、勞動力市場強勁，對住房庫存量低的市場來說是一件好事。