本輪房地產(chǎn)調(diào)控已是我國地產(chǎn)調(diào)控史上力度最大、持續(xù)最長的一次調(diào)控,截至2018年底已持續(xù)28個月,原本三年左右的房地產(chǎn)市場小周期也被拉長。2019年房地產(chǎn)政策可能結(jié)構(gòu)化調(diào)整,一線、二線城市行政管制適度松動,融資環(huán)境邊際改善。商品房銷售面積趨勢性下行。土地市場成交面積較上年減少,新開工增速可能緩降;開發(fā)投資增速或小幅回落,全年增速約3%-5%。

一、房地產(chǎn)政策可能適度調(diào)整

結(jié)合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場形勢,筆者對2019年房地產(chǎn)政策走向有如下判斷:

一是調(diào)控全面退出的可能性較小,否則極有可能導(dǎo)致調(diào)控成果半途而廢。“房住不炒”和“因城施策”兩個原則將堅持,客觀上住房租賃市場局面打開也要求將穩(wěn)定房價一以貫之。

二是2019年第二季度前后政策可能適度放松。房地產(chǎn)政策具有適度調(diào)整的現(xiàn)實需求:行業(yè)內(nèi)生需求是要加大對住房剛需的支持,減小對改善性需求的誤傷,特別是小戶型向大戶型置換的需求;行業(yè)外部需求是經(jīng)濟(jì)增長動力不足,貿(mào)易摩擦困局未解,缺少應(yīng)對一系列國內(nèi)外環(huán)境挑戰(zhàn)的輜重。這些內(nèi)外部因素可能促使放松房地產(chǎn)調(diào)控的訴求和預(yù)期漸增,決策層對調(diào)控的態(tài)度轉(zhuǎn)緩。

當(dāng)前正處于政策觀望期,各地可能自下而上、明緊暗松,局部試探微調(diào)。倘若控房價任務(wù)“達(dá)標(biāo)”,可能為后續(xù)政策環(huán)境改善預(yù)留更多空間。從“遏制房價上漲”的目標(biāo)看,“環(huán)比不漲”尚可較快達(dá)成,“同比不漲”還有較大距離。

三是預(yù)計政策以結(jié)構(gòu)化放松為主,對一線、二線城市和三線、四線城市、供給端和需求端等差異化考慮。具體可能調(diào)整的方向有:

一線、二線城市行政管制適度松動。以保障剛需和置換型改善需求為重點,適當(dāng)放松過緊的限購、限貸、限價、限售措施。其中,放松限購可能以各地人才安居工程的方式進(jìn)行,如放松落戶政策、實行購房補(bǔ)貼;放松限貸可能在部分地區(qū)下調(diào)房貸利率,降低首付比例,放寬按揭貸款額度增速的監(jiān)管;限價導(dǎo)致一二手房價格倒掛,刺激了投資性需求利用套利空間入市的動力,可能放松或取消。三線、四線城市棚改安置區(qū)別對待。

貨幣環(huán)境改善,個人按揭和房企融資或有松綁?；鶞?zhǔn)利率保持穩(wěn)定的前提下,房貸利率即將見頂。房貸平均利率已連續(xù)上漲近兩年,上行持續(xù)時間長,但近一個季度走勢趨于平緩。加之流動性環(huán)境趨于改善,未來一段時間基準(zhǔn)利率上行的可能性較小,房貸利率在2018四季度-2019一季度有見頂回調(diào)之勢。其他城市和銀行可能跟進(jìn)小幅下調(diào),加速放款。銀行自身存在下調(diào)房貸利率的動因,若監(jiān)管默許,其他地區(qū)和銀行可能跟進(jìn)小幅下調(diào)利率,加快房貸發(fā)放速度。

房企融資環(huán)境可能得到一定緩解。2018年12月,發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力的通知》,其中包括支持AAA級優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行企業(yè)債,但同時“負(fù)面清單”也明確禁止將債券資金用于房地產(chǎn)投資,可能具有一定的信號意義。從準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)相對較低的公司債發(fā)行情況來看,近期房企發(fā)債審批速度加快,或為平穩(wěn)應(yīng)對償債高峰期。對于主要提供剛需改需的房企,2019年資金緊張的局面可能得到一定的緩解。

長效機(jī)制有的放矢,住房租賃供給格局將顯著變化。房租賃“國家隊”入場,供給格局將顯著變化。國資房企在建的租賃住房有望在2019-2020年集中推向市場,由于利用只租不售用地的建設(shè)主體均為國資背景的規(guī)模房企,與目前主導(dǎo)的標(biāo)桿房企、連鎖酒店、中介機(jī)構(gòu)、創(chuàng)業(yè)公司等屬性截然不同,住房租賃市場供給格局將發(fā)生顯著變化。

在有效增加租賃住房供給數(shù)量的同時,國資房企有望提供更穩(wěn)妥的運(yùn)營方案。民營長租公寓盈利仍然存在難度,即便萬科品牌背書的泊寓,部分項目也未能實現(xiàn)盈利。不少盲目追求規(guī)模擴(kuò)張的長租公寓運(yùn)營商資金鏈斷裂,或被迫漲租或倒閉退市。

預(yù)售制度改革或是長期方向,短期阻力之下可能暫緩。

2018年9月末廣東傳言將取消預(yù)售制試點,深圳、合肥等地均在試點推進(jìn)和鼓勵現(xiàn)房銷售,雖尚未涉及取消預(yù)售,但關(guān)于預(yù)售制度調(diào)整的討論仍持續(xù)發(fā)酵。取消商品房預(yù)售制度很可能是長期改革方向,短期推進(jìn)阻力之下可能暫緩,或以鼓勵試點的方式使期房和現(xiàn)房銷售雙軌并行。

房地產(chǎn)稅實質(zhì)推進(jìn)關(guān)鍵還在立法。目前房地產(chǎn)稅立法進(jìn)展較慢,草案初步形成但仍未提請審議。若按照原定節(jié)奏,2019年需在立法層面取得一些突破。

二、樓市成交趨勢性下行

預(yù)計2019年商品房銷售面積增速依舊趨勢性下行,同比增速約-5%左右。分解到各線城市來看:

一線、二線城市政策環(huán)境緩和之下,市場成交活躍度可能有所提升。若過緊的需求限制政策發(fā)生適度松動,將有利于剛需及置換型改善性需求釋放。2019年一線、二線城市商品房銷售面積同比可能小幅增長,增幅約0%-5%。

大部分三線、四線城市需求側(cè)并沒有受到抑制,“四限”政策放松對其成交的提振作用有限。而棚改貨幣化安置比例降低對三線、四線城市影響較大,失去強(qiáng)政策托底的三線、四線地產(chǎn)成交可能重回基本面下行的通道。預(yù)計2019年三線、四線城市商品房成交面積同比下降,或降至-10%左右。

房價走勢依然離不開分化的主題。調(diào)控通常經(jīng)歷“量價齊升—成交降溫—有價無市—降價”的階段。隨著成交持續(xù)走弱,一線、二線城市郊區(qū)盤和三線、四線城市房價有望出現(xiàn)松動而下行,缺乏刺激政策“加持”并且在過去一段時間需求被透支的三線、四線城市還需要警惕房價下行風(fēng)險。由于“四限”持續(xù)時間較久,政策邊際改善后,一線、二線城市中心區(qū)域存在房價補(bǔ)漲的潛在動力。

三、房企轉(zhuǎn)為“慢補(bǔ)庫+快周轉(zhuǎn)”模式

房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道偏緊倒逼開發(fā)企業(yè)行為發(fā)生轉(zhuǎn)變,可能采取“慢補(bǔ)庫+快周轉(zhuǎn)”的模式,帶來2019年土地市場成交下滑,而房屋新開工增速緩降。

行為一:放慢補(bǔ)庫存進(jìn)程,謹(jǐn)慎拿地。

2018年土地成交面積和成交價款增速較2017年明顯放慢,二者之間的缺口縮窄表明溢價率也在走低。且一二線城市降溫幅度較大,不僅其土地成交面積同比負(fù)增,且土地出讓金額占比下降。

預(yù)計2019年土地市場繼續(xù)降溫,成交面積較上年減少。客觀上,行業(yè)融資渠道受限使資金面總體較為緊張,開發(fā)企業(yè)到位資金主要依靠企業(yè)自籌資金和定金及預(yù)收款,房地產(chǎn)企業(yè)的拿地能力總體在降低。主觀上,開發(fā)企業(yè)或預(yù)期房價上漲幅度有限,貿(mào)然拿地可能“面粉貴過面包”。出于對行業(yè)利潤空間的擔(dān)憂,有能力拿地的房企拿地意愿也有所下降。加之銷售增速下降,房企拿地行為更為謹(jǐn)慎。

行為二:盡快開工推盤,提高周轉(zhuǎn)速度。

預(yù)計受到銷量持續(xù)走弱的抑制,2019年新開工意愿可能下降。其中,三線、四線城市受銷量滑坡影響新開工放緩明顯,一線、二線城市開工意愿提升但無法改變總體開工增速下降的趨勢。

但對于存量土地,房企仍然有動力以加快開工速度、縮短資金回籠周期并強(qiáng)化現(xiàn)金流管理,來對沖行業(yè)景氣下行、規(guī)避資金風(fēng)險,將前期已沉淀的土地儲備和資金成本轉(zhuǎn)化為產(chǎn)出。這有利于緩釋新開工增速回落的速度。

四、開發(fā)投資增速小幅回落

土地購置費(fèi)和建安投資是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資的兩大部分,其中建安投資占主導(dǎo)地位(占比超過七成),土地購置費(fèi)次之(占比約二成),在2018年二者與相關(guān)指標(biāo)均出現(xiàn)了不同以往的剪刀差。

土地購置費(fèi)增速大幅超越土地成交價款增速。

土地購置費(fèi)是分期支付的實繳土地款,計入當(dāng)期開發(fā)投資金額,較土地成交價款存在滯后效應(yīng)。土地購置費(fèi)在2018年加速上漲,來自三方面原因:一是房地產(chǎn)投資統(tǒng)計口徑的改變,從按形象工程進(jìn)度改為按實際財務(wù)支出,土地款記賬提前;二是拿地保證金比例提升,土地款收繳提前;三是房企對推盤回款的訴求提升,希望盡快取得土地證開工建設(shè)。

土地成交價款(及土地購置面積)反映當(dāng)期土地市場交易的活躍度,是未來一段時間開發(fā)投資的一項先行指標(biāo)。隨著土地成交走弱逐漸反映在遞延的土地購置費(fèi)中,以及統(tǒng)計口徑變化的影響減弱,預(yù)計2019年土地購置費(fèi)將比上年下降。

建安投資增速顯著跌破施工面積增速。

建安投資在2018年一直是負(fù)增長,并呈現(xiàn)和施工面積增速背離的走勢,主要由于建安成本單價下降,與三四線城市開工比例提升有關(guān)。預(yù)計2019年一二線城市開工比例加大,建安單價可能較上年提升,施工面積和建安投資增速走勢趨于一致。而新開工意愿特別是三四線城市開工下降,加之上年基數(shù)較大,2019年施工面積和建安投資總體增速可能有所回落。(作者夏丹系交通銀行金融研究中心資深研究員)