華創(chuàng)證券分析師屈慶說,土地購置費支撐2018年上半年地產(chǎn)投資回升,2019年房地產(chǎn)景氣度下滑壓力較大。

2018年上半年房地產(chǎn)投資表現(xiàn)亮眼,但主要歸功于土地購置費的大幅度攀升。房地產(chǎn)投資主要包括施工相關(guān)投資和土地相關(guān)投資,即土地購置費。今年上半年,土地購置費增速大幅抬升,7月累計同比上升72.3%。土地購置費高企的原因可能來自于地方政府迫于資金壓力而對前期土地成交金額的集中催繳從而使得此前土地成交總額對土地購置費的提前反應有所鈍化。

按照傳統(tǒng)方法預測房地產(chǎn)投資的變動,2018下半年保持穩(wěn)定小幅下行?？梢酝ㄟ^新開工面積的變動和土地購置費的領(lǐng)先指標土地成交情況進行預測,其中土地成交面積領(lǐng)先于新開工面積6個月,土地成交金額領(lǐng)先土地購置費約15個月。

考慮上半年土地購置費的超預期上行的不可持續(xù)和施工單價對建安支出的拖累,下半年地產(chǎn)實際投資將進一步下行,全年均值6%-7%。假定土地購置費同比增速于今年年底回落到一季度均值水平,同時建安投資在下半年回暖的情形下較去年同比下降1%,根據(jù)房地產(chǎn)投資=建安投資+土地相關(guān)投資,估算得到全年房地產(chǎn)投資額為11.7萬億,全年累計同比增速為6.7%。

2019年在房地產(chǎn)調(diào)控不放松,房價處于高位的情況下,估計房地產(chǎn)景氣度下滑的速度會更快。