中國財(cái)富網(wǎng)訊（田欣鑫）10月26日，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布了《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》（2018年10月）。報(bào)告顯示，9月142個(gè)樣本城市中，一二線城市房價(jià)由微漲轉(zhuǎn)為小幅下跌，三四線城市房價(jià)漲速進(jìn)一步回落至接近于零的水平。

一線房價(jià)由緩漲變?yōu)槲⒔?但市場機(jī)制扭曲程度較大

自2018年年初以來，北京、深圳房價(jià)均有所回升，廣州上漲較快，上海則繼續(xù)下降。而至2018年9月，在中央嚴(yán)控房價(jià)上漲的政策背景下，北京、深圳房價(jià)回升進(jìn)程中斷，與2018年8月相比，9月一線城市房價(jià)環(huán)比下跌0.47%，環(huán)比漲速比上月進(jìn)一步回落0.8%。除廣州環(huán)比接近持平外，北京、深圳、上海房價(jià)均環(huán)比下跌。

一線城市中，北上深三城房價(jià)水平由以前的大體接近，到差距逐步拉開。北京房價(jià)中位數(shù)仍居第一，為57043元/建筑平方米。深圳第二為52510元/建筑平方米，上海以45376元/建筑平方米居第三位。9月北京房價(jià)中位數(shù)比8月下降了2009元/建筑平方米，深圳及上海僅略有上升，廣州房價(jià)中位數(shù)比8月上升了2506元/建筑平方米。

報(bào)告分析，雖然一線城市房價(jià)得到有效控制，但是一線城市房價(jià)穩(wěn)定嚴(yán)重依賴行政管控手段，市場扭曲程度較大。主要表現(xiàn)在：在嚴(yán)厲的限購限貸政策作用下，大量中等及以上收入群體由購轉(zhuǎn)租，推動(dòng)了住房租金快速上漲；一線城市整體進(jìn)入存量房市場，但相應(yīng)的配套制度并沒有跟進(jìn)，二手房換房交易時(shí)間長、成本高，造成二手房市場流動(dòng)性降低、配置效率下降；居民改善性住房需求受到嚴(yán)重抑制等。

準(zhǔn)一線及二線由漲轉(zhuǎn)跌 房價(jià)與居民收入水平脫節(jié)

在各地政府嚴(yán)控住房投資投機(jī)、棚改貨幣化安置政策調(diào)整、市場短周期接近見頂?shù)纫蛩氐木C合作用下，準(zhǔn)一線及二線城市房價(jià)也由漲轉(zhuǎn)跌。

與8月相比，9月準(zhǔn)一線城市房價(jià)環(huán)比下跌0.01%，漲速比上月回落0.22%。除蘇州外，重慶、天津、杭州房價(jià)均環(huán)比下跌。曾為全國房價(jià)第一的杭州，9月房價(jià)中位數(shù)為31557元/建筑平方米，比上月下降475元/建筑平方米，房價(jià)水平居全國第七。準(zhǔn)一線城市中，重慶房價(jià)中位數(shù)最低，為14113元/建筑平方米，比上月下降93元/建筑平方米。

9月二線城市房價(jià)環(huán)比下跌0.563%，漲速比上月進(jìn)一步回落0.53%。其中成都環(huán)比下跌3.74%、武漢下跌2.1%、青島下跌1.55%，西安下跌1.38%。

熱點(diǎn)二線城市房價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌，也帶動(dòng)了周邊三四線城市房價(jià)下跌。如成都房價(jià)下跌帶動(dòng)周邊樂山、自貢、遂寧等地房價(jià)下跌；廈門下跌帶動(dòng)了漳州等地房價(jià)下跌等。二線城市9月房價(jià)中位數(shù)的平均值為18383元/建筑平方米，較上月略降106元/建筑平方米。

報(bào)告分析，2017-2018年準(zhǔn)一線及二線城市的快速上漲，與一線城市住房投資投機(jī)需求溢出和三四線城市住房投資投機(jī)需求涌入有很大關(guān)系。

房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)的迅速上漲，使得房價(jià)與現(xiàn)階段當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨矫摴?jié)。一旦住房投資投機(jī)需求萎縮或受到政策抑制，房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)迅速下跌。天津房價(jià)在2018年出現(xiàn)了快速下跌，成都房價(jià)近期也有較快下跌。青島、武漢、西安等熱點(diǎn)二線城市房價(jià)也開始下跌，后期有可能復(fù)制天津、成都、廈門的房價(jià)走勢。

三四線房價(jià)接近停漲 庫存水平或回升

報(bào)告指出，2016年以來，在貨幣化棚改等強(qiáng)力去庫存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低，是近一年多來三四線城市房價(jià)持續(xù)快速上漲的重要原因。一二線城市價(jià)格上漲形成的三四線城市洼地效應(yīng)，也拉升了三四線城市房價(jià)。在房地產(chǎn)市場調(diào)控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調(diào)整、價(jià)格洼地填平的背景下，三四線城市房價(jià)漲速持續(xù)回落。

9月三四線城市房價(jià)環(huán)比微漲0.154%，漲速比上月進(jìn)一步回落0.49%。北京、上海、廈門、成都等房價(jià)下跌的中心城市周邊，不少三四線城市如保定、嘉興、漳州、樂山等房價(jià)也出現(xiàn)下跌。廊坊、三亞、?？诘茸》客顿Y投機(jī)屬性曾經(jīng)較強(qiáng)的城市房價(jià)均環(huán)比下跌。部分三四線城市房價(jià)仍慣性上漲。

值得一提的是，9月廊坊（燕郊）房價(jià)中位數(shù)為16982元/建筑平方米，較2017年3月中位數(shù)31879元/建筑平方米下降了14897元/建筑平方米，接近于“腰斬”。報(bào)告對此分析，違背“房住不炒”的定位將受到市場嚴(yán)懲。

報(bào)告還提到，三四線城市商品住房雖然實(shí)現(xiàn)了快速出售去庫存，但在房價(jià)水平處于歷史高點(diǎn)的剌激下，住房庫存有望再度進(jìn)入攀升通道。已經(jīng)售出住房的利用效率低，存量空置現(xiàn)象也較為嚴(yán)重。

未來一二線房價(jià)穩(wěn)中略降 三四線漲速進(jìn)一步下降

報(bào)告對當(dāng)前影響房價(jià)的內(nèi)外形勢及未來房價(jià)走勢也做出了分析，從外部環(huán)境看，國際經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變，美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期，國際資本市場動(dòng)蕩加劇，中美貿(mào)易摩擦尚未緩解。外部不確定性顯著增加，短期內(nèi)將增強(qiáng)住房市場觀望情緒。

從政策面看，中央抑制房價(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進(jìn)一步落實(shí)，這不僅對穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)放棄幻想轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式。

從城市層級看，一線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房市場，受開發(fā)市場波動(dòng)及商品房庫存變動(dòng)因素的影響較??；二三四線城市一旦銷售不暢，住房庫存將再度增加，并反過來進(jìn)一步增強(qiáng)房價(jià)下降壓力。

從市場層面看，部分開發(fā)企業(yè)資金鏈較為緊張，為了生存采取降價(jià)促銷回籠資金策略，將對二三四線城市及一線城市遠(yuǎn)郊房價(jià)形成向下沖擊。

從資金面看，隨著定向降準(zhǔn)等穩(wěn)健貨幣政策的實(shí)施，市場利率有所下降，預(yù)計(jì)首套房貸利率大幅上浮現(xiàn)象也將得到改善。但“大水漫灌”的現(xiàn)象暫不會(huì)出現(xiàn)。

基于以上因素綜合推測，短期內(nèi)一二線城市房價(jià)穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進(jìn)一步下降。少部分房價(jià)虛高嚴(yán)重的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域。