在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢(shì)下，大中型房企依然在加速拿地。拿地多，也推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。房企不放棄規(guī)?；非?，但隨著融資難度明顯加大，融資成本也居高不下。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1-10月，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長(zhǎng)2.2%，增速比1-9月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)2.8%，辦公樓銷售面積下降10.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降2.8%。商品房銷售額115914億元，增長(zhǎng)12.5%，增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)15.0%，辦公樓銷售額下降6.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)1.7%。

數(shù)據(jù)背后是樓市拐點(diǎn)基本確認(rèn)。2018年統(tǒng)計(jì)局公布的1-10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，整體樓市雖然依然處于高位，但金九銀十市場(chǎng)退燒，成色不足。多項(xiàng)數(shù)據(jù)漲幅放緩，出現(xiàn)逐漸平穩(wěn)的趨勢(shì)。從全國(guó)數(shù)據(jù)看，東部與東北同比銷售面積下調(diào)。樓市單月成交連續(xù)2個(gè)月同比下調(diào)，全國(guó)累計(jì)的2.2%的銷售面積上漲是最近半年的最低點(diǎn)。

業(yè)績(jī)前景不妙背景下，房企正全力備戰(zhàn)融資以求度過寒冬。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，11月份全國(guó)多家房地產(chǎn)公司密集獲準(zhǔn)發(fā)行大額融資，合計(jì)數(shù)額數(shù)百億。

高成本融資

2018年，雖然房地產(chǎn)企業(yè)銷售依然有望刷新歷史記錄，但業(yè)績(jī)漲幅正逐漸放緩，而隨著資金壓力加大，房企融資需求上漲。在規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)的格局下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求更加迫切。其中，也不乏高成本融資。

11月15日，龍湖企業(yè)拓展集團(tuán)連續(xù)兩日提交了兩宗發(fā)債申請(qǐng)計(jì)劃，分別為55億元的第三期公司債券以及50億元規(guī)模的住房租賃專項(xiàng)債券；11月15日午間，雅居樂集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告稱，建議發(fā)行美元計(jì)值的優(yōu)先票據(jù)；11月15日，合景泰富集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告稱，其將平價(jià)發(fā)行本金總額4億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率9.85%；11月14日，上海豫園旅游商城股份有限公司發(fā)布公告稱，中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)該公司向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過45億元的公司債券；11月13日，華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)公司向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過80億元的公司債券；11月12日，陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告，宣布11億元公司債券將于2018年11月15日起在深交所上市；11月9日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司于11月8日完成2億美元3年期高級(jí)無抵押定息債券的簿記定價(jià)工作，票面利率為11%；11月7日，隆基泰和智慧能源控股有限公司發(fā)布公告稱，經(jīng)與配售代理(金裕富證券有限公司)重新訂立新配售協(xié)議后，公司將平價(jià)發(fā)行不超過1.61億港元可換股票據(jù)，年利率12%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，導(dǎo)致其對(duì)資金需求上漲?；乜铍y，房企增加融資的訴求明顯上升。隨著信貸市場(chǎng)的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲。目前來看，2018年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作將是融資。值得關(guān)注的是，盡管房企融資需求迫切，但隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企融資成本明顯上升，房企融資難度越來越大。

從58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來看，今年房企的融資壓力明顯大于去年，1-9月銷售金額TOP50的房企融資成本同比去年平均提升了1個(gè)百分點(diǎn)，融資金額同比去年則收窄了近三成。央行不斷降準(zhǔn)，本對(duì)樓市或形成一定資金層面利好，但房企再融資受阻則在很大程度上抵消了這一利好性。

同策研究院的研究顯示，10月房企融資成本達(dá)到了歷史峰值。從境外發(fā)行情況來看，渠道稍加放寬，但境外融資成本高——中國(guó)恒大附屬公司景程有限公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)，最高融資成本達(dá)13.75%。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)證券化審批受阻，其中火熱的長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化也受到市場(chǎng)租金上揚(yáng)或政策嚴(yán)監(jiān)控的影響，多家房企融資計(jì)劃被叫停。

規(guī)?；蛡鶆?wù)危機(jī)

房企密集融資的背后是規(guī)模化和債務(wù)危機(jī)。

張大偉認(rèn)為，在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢(shì)下，大中型房企依然在加速拿地。拿地多，也推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。房企不放棄規(guī)模化追求，但隨著融資難度明顯加大，融資成本也居高不下。目前房企融資需求更多是因?yàn)樾枰鎿Q2016年部分高成本資金，房企資金鏈依然寬裕，但隨著調(diào)控持續(xù)，房企的壓力將越來越大。

一位房企高管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“中國(guó)最大的風(fēng)險(xiǎn)是債務(wù)危機(jī)，一個(gè)項(xiàng)目違約可能拖垮一個(gè)企業(yè)，一個(gè)企業(yè)債務(wù)違約可能導(dǎo)致該企業(yè)所在行業(yè)遭遇金融擠兌而爆發(fā)連鎖反應(yīng)式債務(wù)危機(jī)。目前不少房企也在去杠桿，雖然資產(chǎn)負(fù)債率有所下降，但仍居于高位，今年末以及明后年將進(jìn)入還債高峰期，如果沒有足夠的資金周轉(zhuǎn)，就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的債務(wù)危機(jī)，并導(dǎo)致樓市更大的風(fēng)險(xiǎn)。在去杠桿和抑泡沫的大背景下，流向房地產(chǎn)的資金是嚴(yán)控的，房企依靠銷售回款還債難度很大，適度放松房企直接融資用于還債，有助于房企化解債務(wù)危機(jī)?！?/p>

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也認(rèn)為，2018年房企密集融資就是來源于資金壓力，一方面要規(guī)?；?，不進(jìn)入頭部企業(yè)陣營(yíng)生存壓力巨大；另一方面又缺錢實(shí)現(xiàn)規(guī)模化，針對(duì)中小房企的各種資金支持明顯不如頭部房企，中小房企不得不想盡一切辦法去融資。同時(shí)，頭部房企的日子也并沒有想象中那么好過，萬科的“活下去”也在一定層面上折射出頭部陣營(yíng)的壓力，從下半年來看，頭部房企也積極進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，并進(jìn)一步以價(jià)換量，加速銷售資金回流。

張波認(rèn)為，相比于大型房企，中小房企面臨更多生死考驗(yàn)。從目前的現(xiàn)狀來看，中小型房企的融資非常不樂觀，更多小型房企會(huì)選擇和中大型房企合作開發(fā)或被并購(gòu)等方式繼續(xù)生存或離場(chǎng)。

上述高管也表示，“房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展是中央的政策訴求，房地產(chǎn)能否平穩(wěn)的關(guān)鍵因素在于房地產(chǎn)金融，如果流入房地產(chǎn)的資金能夠保持相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)就相對(duì)可期。因此，未來房企融資整體上會(huì)保持略為收緊且相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，避免市場(chǎng)大起的同時(shí)防范大落。中小房企很難在銀行系統(tǒng)獲得信貸，也很難在公開資本市場(chǎng)獲得融資，它們的壓力是巨大的。但因?yàn)樗鼈兏嗍窃诰植渴袌?chǎng)，因此不太會(huì)構(gòu)成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。大型房企的融資渠道更多，但是覆蓋的城市和產(chǎn)業(yè)更廣，營(yíng)銷能力更強(qiáng)，回籠資金更大，但用錢的地方更多，更具有系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，也更容易引發(fā)金融監(jiān)管部門的關(guān)注和關(guān)照，反過來說它們的資金壓力雖大，但風(fēng)險(xiǎn)未必會(huì)更大?！?/p>

張大偉認(rèn)為，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年，而且從趨勢(shì)看，2019年資金壓力將依然持續(xù)。