萬(wàn)科的“活下去”被刷屏了!

萬(wàn)科2018秋季例會(huì)本是一次內(nèi)部會(huì)議,然而,不經(jīng)意間流出的會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)照片,尤其是赫然出現(xiàn)的紅底白字標(biāo)語(yǔ)——“活下去”,不禁令人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和未來(lái)有所思考。

其實(shí),早在萬(wàn)科南方區(qū)域9月月度例會(huì)上,“活下去”就已被提及。

當(dāng)時(shí),萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在會(huì)上進(jìn)行了戰(zhàn)略檢討,認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折已經(jīng)到來(lái),“收斂”和“聚焦”是應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)折點(diǎn)和不確定情況的最好辦法。

郁亮甚至直白地表示,三年事業(yè)計(jì)劃書(shū)的制定是把“活下去”作為基本要求,公司戰(zhàn)略也將圍繞“活下去”而展開(kāi),公司所有行為都“收斂聚焦”到保證萬(wàn)科活下去。

郁亮在發(fā)言中強(qiáng)調(diào)回款目標(biāo)的達(dá)成,“6300億的回款目標(biāo),是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障,如果6300億回款目標(biāo)沒(méi)有達(dá)成,我們所有的業(yè)務(wù)都可以停,因?yàn)檫@說(shuō)明我們沒(méi)有任何資格和能力做下去?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,萬(wàn)科對(duì)內(nèi)談“活下去”,更多還是因?yàn)槿f(wàn)科危機(jī)意識(shí)和憂患意識(shí)的基因,是對(duì)市場(chǎng)的敬畏,為了激發(fā)員工的奮斗精神。不過(guò),“房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是真的要涼了”確實(shí)是一個(gè)值得探討的話題。

房企爭(zhēng)相降價(jià)促銷

隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入,以往樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”在今年恐將成色不再。

盡管國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2018年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,一二線城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)總體平穩(wěn),三線城市商品住宅銷售價(jià)格有所上漲,但從9月份的情況來(lái)看,市場(chǎng)已悄然發(fā)生了變化。

越來(lái)越多的買房者開(kāi)始駐足觀望,新盤(pán)、網(wǎng)紅盤(pán)從以前的爭(zhēng)相認(rèn)籌、一號(hào)難求,到現(xiàn)在可以挑挑撿撿,不再排隊(duì)搶購(gòu)。隨著全民搖號(hào)“潮水”退去,中簽者反而開(kāi)始擔(dān)心是否會(huì)被套牢。二手房市場(chǎng)成交更加清淡,有價(jià)無(wú)市的房子比比皆是。

樓市市況的變化已令絕大多數(shù)房企轉(zhuǎn)變,認(rèn)清現(xiàn)實(shí),通過(guò)加速項(xiàng)目去化速度回籠資金。

自9月份以來(lái),越來(lái)越多的房企開(kāi)始加大營(yíng)銷力度。恒大全國(guó)在售住宅樓盤(pán)打出了全部89折優(yōu)惠的廣告,同時(shí)首付款還可以分期支付,最低首付僅需5%。

陽(yáng)光城推出“千億特惠季”活動(dòng),不同地區(qū)、不同項(xiàng)目有不同的營(yíng)銷策略,如在廣西區(qū)域的部分項(xiàng)目就有首付分期的優(yōu)惠。

招商蛇口在上海寶山的項(xiàng)目招商雍和府在9月推出了“買房送寶馬”活動(dòng)。碧桂園、泰禾集團(tuán)等公司也打出了各自的降價(jià)促銷牌。

據(jù)萬(wàn)科內(nèi)部人士透露,萬(wàn)科廈門(mén)樓盤(pán)降價(jià)確有其事。

有消息稱,9月26日,廈門(mén)“首開(kāi)萬(wàn)科白鷺郡”推出了107套特價(jià)別墅,89-110平方米的聯(lián)排別墅,原價(jià)500萬(wàn),現(xiàn)中間套一口價(jià)278萬(wàn),邊戶一口價(jià)298萬(wàn)。“那個(gè)樓盤(pán)位置比較偏,不好賣,所以需要有積極的銷售策略,確實(shí)有降價(jià),但沒(méi)五折那么夸張。之前的價(jià)格是精裝修帶車位,現(xiàn)在的價(jià)格是毛坯無(wú)車位,實(shí)際上差不多是原價(jià)打七折左右?！比f(wàn)科內(nèi)部人士稱。

融資難度仍在加大

現(xiàn)金流對(duì)房企的重要性不言而喻,房企爭(zhēng)相降價(jià)促銷就是為了在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)能夠快速回籠資金,保障企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)順利開(kāi)展,因?yàn)殡S著償債高峰的來(lái)臨,不少房企已切身感受到生存壓力。房企融資變得越來(lái)越難,融資成本也高。

有銀行人士說(shuō),現(xiàn)在銀行對(duì)房企融資的態(tài)度較之今年一季度時(shí)更為謹(jǐn)慎。盡管各家銀行對(duì)房企排名的要求各不相同,但是對(duì)于三四線城市項(xiàng)目比較多的房企多數(shù)還是持保留態(tài)度。

房企要想通過(guò)銀行融資,最好具有國(guó)資背景或者是高知名度的外資,開(kāi)發(fā)貸或者經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款都可以,但項(xiàng)目必須是符合“4-3-2”標(biāo)準(zhǔn)(四證齊全,至少30%的自有資金,二級(jí)以上的開(kāi)發(fā)資質(zhì))的好地段好項(xiàng)目。

“現(xiàn)在房企發(fā)債真挺難的,所以有些企業(yè)開(kāi)始選擇做一些結(jié)構(gòu)化發(fā)行?！蹦橙套鰝袖N的人士表示,比如一家房企希望發(fā)行10億元債券,它可能在市場(chǎng)上無(wú)法接觸到這么多錢,所以它自己先拿出5億元,然后剩下的5億元?jiǎng)t由它的關(guān)聯(lián)方尋找通道幫著去配資,因而該房企實(shí)際融資額事實(shí)上只有5億元?，F(xiàn)在房企的融資成本都在走高,排名前20的房企一些非標(biāo)類項(xiàng)目的融資成本更市場(chǎng)化一些,大概在10%-12%左右,小房企就更高了。對(duì)承銷商來(lái)說(shuō),如果發(fā)行前無(wú)法確定投資者,那是肯定不會(huì)去市場(chǎng)上發(fā)行的。

信托公司資金募集同樣困難。“申請(qǐng)獲批也沒(méi)用,10個(gè)億的抵押物給你批了5個(gè)億的項(xiàng)目,募一個(gè)月,1個(gè)億可能都不一定能募集到。此外,債券發(fā)行必須要私下貼息,有貼息也不一定能募到錢。現(xiàn)在甚至有千億級(jí)房企為了月底付息,可能幾千萬(wàn)的工程款都暫時(shí)不對(duì)外出?！庇兄槿耸空f(shuō)。

一直服務(wù)于大中房企的一家全國(guó)性建筑企業(yè)如今正面臨著開(kāi)發(fā)商支付工程款延期的問(wèn)題。該企業(yè)負(fù)責(zé)人表示,對(duì)房企來(lái)說(shuō)當(dāng)前面臨著開(kāi)源節(jié)流的問(wèn)題,支付工程款屬于節(jié)流。房企銷售回款的速度是在下滑的,現(xiàn)在工程款支付周期變長(zhǎng)了,原先可能一個(gè)月內(nèi)可以走完的開(kāi)發(fā)商付款審核流程,現(xiàn)在可能要走兩個(gè)月,統(tǒng)一的鏈條都在往后端延了。“我司也需要資金上馬項(xiàng)目,但由于開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題進(jìn)展緩慢,我司本來(lái)可以接10個(gè)項(xiàng)目的,現(xiàn)在只能接5個(gè)項(xiàng)目了?！?/p>

土地流拍數(shù)量增多

融資難直接導(dǎo)致房企拿地更趨謹(jǐn)慎。今年8月底的融創(chuàng)中國(guó)2018中期業(yè)績(jī)會(huì)上,孫宏斌一改過(guò)往金句頻出的形象,“安全”、“謹(jǐn)慎”、“保守”、“小心”成為他常掛嘴邊的高頻詞。碧桂園也在中期業(yè)績(jī)會(huì)上明確提出“控速”,同時(shí)進(jìn)行策略調(diào)整,提出拿地更加精準(zhǔn),更加聚焦現(xiàn)有項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。恒大今年也把速度放下來(lái)了,無(wú)論是拿地規(guī)模還是拿地價(jià)格,同比都出現(xiàn)了一定的縮減。

今年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了較為罕見(jiàn)的土地流拍現(xiàn)象。有研究報(bào)告提到,今年1-7月,全國(guó)土地一共流拍了796宗,其中一線城市流拍13宗,同比增加225%,創(chuàng)下2012年以來(lái)的新高;二線城市土地流拍了154宗,同比增加了100%;三四線城市土地流拍達(dá)629宗,同比增加了121%。今年1-8月,全國(guó)300城共流拍了890宗地塊。財(cái)經(jīng)評(píng)論員吳曉波預(yù)測(cè),若按照這個(gè)速度發(fā)展,到今年年底全國(guó)土地流拍數(shù)量會(huì)突破1000宗,達(dá)到近年來(lái)的最高峰。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)百城土地公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)的監(jiān)測(cè),2010年至2018年7月,全國(guó)百城共成交4.2萬(wàn)余宗住宅用地,總規(guī)劃建筑面積約50億平方米;共流拍2000余宗住宅用地,總規(guī)劃建筑面積2.8億平方米.其中,2018年1-7月流拍地塊規(guī)劃建筑面積1663萬(wàn)平方米,約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.2倍。

土地流拍的增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底意味著什么?業(yè)內(nèi)人士指出,房企逐漸理性,市場(chǎng)預(yù)期逐步轉(zhuǎn)變。地價(jià)趨穩(wěn)后,“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”將不會(huì)太遠(yuǎn)!