“今年的房地產(chǎn)業(yè)務是我從業(yè)十多年來最難做的一年。”資深地產(chǎn)信托經(jīng)理李念(化名)說起今年的業(yè)務,眼中滿是無奈。即便就職在一家大型信托公司,他仍擔心“碩果僅存”的業(yè)務會隨時“停擺”。

幾天前,一則“監(jiān)管暫停新增地產(chǎn)信托報備”的傳聞在朋友圈瘋傳,頓時市場風聲鶴唳。一邊是地產(chǎn)信托經(jīng)理“從此再無業(yè)務”的焦慮,另一邊則是靠信托融資續(xù)命房企的隱隱擔憂,盡管經(jīng)多方打探證明這只是一場虛驚,但房地產(chǎn)業(yè)的風險再次引發(fā)關(guān)注。

作為房企融資的重要渠道,信托與房地產(chǎn)業(yè)素來聯(lián)系緊密,奔波在一線的信托經(jīng)理在無數(shù)次與房地產(chǎn)企業(yè)的“親密接觸”中,深刻了解房企現(xiàn)金流狀況。一家中型信托公司的資深地產(chǎn)信托經(jīng)理王歡(化名)透露,目前房企通過信托融資的利率高達10%,有些甚至達到12%,這在過去幾年是無法想象的。他預計整個房地產(chǎn)業(yè)的集中度會越來越高,小開發(fā)商逐漸被市場淘汰,這也是市場出清的必然結(jié)果。

融資渠道不斷收緊

“作為房企融資的重要渠道,信托對房地產(chǎn)業(yè)來說至關(guān)重要?！崩钅钫f,信托在關(guān)鍵時刻能為房企提供“續(xù)命”錢。在今年的市場環(huán)境下,他供職的信托公司只為一些大的房企提供融資,不再做中小房企業(yè)務。

另一家中型信托公司的資深地產(chǎn)信托經(jīng)理張樂(化名)表示,目前公司的地產(chǎn)業(yè)務是“資金荒”疊加“資產(chǎn)荒”,由于資金來源變得不可控,需要較多資金的大項目無法開展,能做的業(yè)務寥寥無幾。

王歡的觀點并不悲觀,他認為,業(yè)務難做要辯證地看,從資產(chǎn)端來說,今年對房地產(chǎn)信托是個機會,相比之前一些小的交易對手,如今很多排名前十的房企開始大量通過信托渠道融資,信托公司交易對手的層級大幅提高?！霸蛟谟谫Y金端,我從業(yè)十多年來沒見過房地產(chǎn)企業(yè)資金如此緊張?！蓖鯕g坦言。

作為房企融資的主要渠道,銀行必須嚴格按照“四三二”(即四證齊全,項目資本金比例為30%,具有二級開發(fā)商資質(zhì))要求為房企發(fā)放貸款。很多有資金需求的房企并不符合這一要求。王歡介紹,今年各大銀行貸款審批權(quán)限上升,對房企融資總額度控制以及非標理財取消導致資金渠道收窄等都是房企無法從銀行獲得融資的原因。

在銀行吃了“閉門羹”的房企只好“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”信托,在嚴監(jiān)管背景下,信托給房企放貸的標準與銀行一致,在個別地區(qū),信托公司還可以通過“明股實債”方式為房企融資,“但這個說停就停”,李念說,“真正的股權(quán)投資又很難做,‘坑’太多,今后地產(chǎn)信托業(yè)務不知何去何從。”

信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示,二季度新增房地產(chǎn)信托規(guī)模1361.73億元,占全部新增信托規(guī)模的18.31%,比一季度提高了3.5個百分點,說明房企對信托融資的依賴程度不斷提高。但央行公布的1-7月社會融資規(guī)模數(shù)據(jù)顯示,從3月起,信托貸款和委托貸款規(guī)模呈連續(xù)下滑趨勢。