近期，關(guān)于金融資本攪亂租房市場(chǎng)秩序的話題引發(fā)監(jiān)管部門關(guān)注。專家表示，長(zhǎng)租公寓作為ABS底層資產(chǎn)此前備受追捧：一方面符合投資者對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)和收益的預(yù)期，另一方面成為長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展的重要助力。但是當(dāng)前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)存在諸多亂象，部分機(jī)構(gòu)借道ABS變相加杠桿，增大了風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)長(zhǎng)租公寓ABS相關(guān)業(yè)務(wù)很快會(huì)迎來強(qiáng)監(jiān)管，產(chǎn)品發(fā)行或面臨更高門檻。

加杠桿“游戲”亂花迷眼

“以往很多租賃企業(yè)用的是租金沉淀和押金沉淀的作法。如今在資本挾持下，借用了外部金融杠桿，帶來風(fēng)險(xiǎn)是必然的。”中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉表示。

胡景暉所指的外部金融杠桿，廣義上被認(rèn)為是長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)支持證券。目前，市場(chǎng)上推出了“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”“中信證券·自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”“中聯(lián)前海開源·保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”“高和晨曦·中信證券·領(lǐng)昱1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”等長(zhǎng)租公寓相關(guān)的ABS產(chǎn)品。

據(jù)東方金誠(chéng)統(tǒng)計(jì)，截至8月21日，已發(fā)行長(zhǎng)租公寓ABS共8單，總規(guī)模98.07億元，產(chǎn)品類型包括類REITs、CMBS、信托受益權(quán)ABS。此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)長(zhǎng)租公寓ABS等已獲交易所審批通過。

興業(yè)研究固收首席分析師徐寒飛指出，住房租賃ABS有三種證券化模式：雙SPV的收費(fèi)收益權(quán)ABS、CMBS和類REITs。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的住房租賃主體僅可選擇收費(fèi)收益權(quán)ABS，以未來一定期限內(nèi)的租金收入作為底層資產(chǎn)，采用“信托+專項(xiàng)計(jì)劃”雙SPV模式；重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的住房租賃主體以房企為主，可選擇CMBS和類REITs。CMBS和類REITs均對(duì)標(biāo)的物業(yè)在產(chǎn)權(quán)、土地性質(zhì)、實(shí)際用途等方面的法律完備性要求較高，同時(shí)要求標(biāo)的物業(yè)的租金收入對(duì)當(dāng)期應(yīng)付本息保持較高覆蓋度。

知情人士透露，當(dāng)前最受質(zhì)疑的某資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，通過與信托機(jī)構(gòu)合作，由信托計(jì)劃向月付租客發(fā)放貸款，月付租客與信托機(jī)構(gòu)之間實(shí)質(zhì)形成“借貸關(guān)系”。而該信托計(jì)劃的受益人為長(zhǎng)租公寓公司所設(shè)立公司。隨后，該公司將信托計(jì)劃的受益權(quán)轉(zhuǎn)給新設(shè)的資管計(jì)劃，從而搭建ABS構(gòu)架。

上述人士指出：“長(zhǎng)租公寓公司一般以季度或半年度向房東支付房租，而通過發(fā)行ABS可以一次性得到幾乎全年租金。如此一來，可以得到約等于半年或9個(gè)月房租的資金池，從而產(chǎn)生巨大的資金錯(cuò)配空間。由于在此ABS計(jì)劃中，信托僅起到通道作用，并未實(shí)際監(jiān)管托管賬戶，從而讓長(zhǎng)租公寓公司可支配池內(nèi)資金進(jìn)行擴(kuò)張，簽訂更多房源從而擴(kuò)大市場(chǎng)占比?！?/p>