前期收獲一波政策紅利后，市場(chǎng)在近兩年逐漸形成一種新的共識(shí)：租賃已經(jīng)接棒成為房地產(chǎn)市場(chǎng)化20年后的下一個(gè)轉(zhuǎn)型方向。

在這個(gè)共識(shí)推動(dòng)下，我們可以看到，在長(zhǎng)租公寓這條賽道上瞬間聚集了諸多玩家，他們種類繁多。例如萬(wàn)科、碧桂園等傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)商，還有自如等房地產(chǎn)中介商，以及更多的創(chuàng)業(yè)公司。

而這個(gè)被譽(yù)為“萬(wàn)億市場(chǎng)”的賽道，自然也吸引了諸多資本的關(guān)注。據(jù)證券時(shí)報(bào)·創(chuàng)業(yè)資本匯記者的不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年上半年，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域內(nèi)發(fā)生的融資總額就已經(jīng)超過(guò)150億元人民幣。

風(fēng)波不斷的長(zhǎng)租公寓

近期，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域內(nèi)可謂熱鬧非凡。

這張網(wǎng)帖相信很多人都看過(guò)，一位房東稱自家天通苑的120平方米三居要出租，心理預(yù)期價(jià)位是7500元/月，自如、蛋殼兩家住房租賃公司詢問(wèn)后，相互爭(zhēng)搶，最終蛋殼給到10800元/月的價(jià)格，付11個(gè)月。盡管帖子中涉及到的兩家公司最后都發(fā)布聲明對(duì)此事予以否認(rèn)，但自從長(zhǎng)租公寓進(jìn)入市場(chǎng)后，部分地區(qū)房租激增，卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，搶房是長(zhǎng)租公寓平臺(tái)的第一步，任何平臺(tái)都需要先有房源，才會(huì)有客源。從這個(gè)角度看，這種爭(zhēng)奪背后其實(shí)是資本混戰(zhàn)的現(xiàn)象，在拿房成本較高的基礎(chǔ)上，未來(lái)租金肯定會(huì)上漲。

而后，北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)召開座談會(huì)，邀請(qǐng)自如、相寓、蛋殼公寓等10家企業(yè)，共同承諾落實(shí)北京市住建委等機(jī)構(gòu)的“三不得”要求，并拿出手中共計(jì)超過(guò)12萬(wàn)套全部存量房源投向市場(chǎng)。隨后，自如、蛋殼等企業(yè)發(fā)布聲明，承諾“限制房?jī)r(jià)漲幅”。

“房租風(fēng)波”還未平息，“爆倉(cāng)事件”接踵而來(lái)。在原我愛我家副總裁胡景暉召開的媒體溝通會(huì)上，胡景暉表示：“我說(shuō)了長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害，這個(gè)一點(diǎn)也沒錯(cuò)?！?/p>

結(jié)果次日，杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司就發(fā)布公告稱，因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，已停止運(yùn)營(yíng)，并引入上海寓團(tuán)公寓管理公司作為鼎家業(yè)務(wù)承接方，與相關(guān)業(yè)主及租戶對(duì)接承租事宜。

根據(jù)媒體報(bào)道稱，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實(shí)際上是讓租戶在不知情的情況下使用了P2P進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)帶寬。租客們通過(guò)銀行卡綁定一個(gè)名為51返唄（已更名為“愛上街”）的APP一次性把租金付給了鼎家，再每月返還給貸款A(yù)PP相應(yīng)的金額。

在鼎家破產(chǎn)后，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時(shí)向“愛上街”還錢，而房東也沒有收到鼎家公司應(yīng)給的租金，一些房東已經(jīng)準(zhǔn)備收房。據(jù)了解，鼎家破產(chǎn)約有4000戶租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺(tái)有6家。

有業(yè)內(nèi)人士直言，這種方式，是現(xiàn)在市面上很多長(zhǎng)租公寓慣用的手法，即利用金融創(chuàng)新來(lái)管理租賃業(yè)務(wù)。在這種情況下，長(zhǎng)租公寓為了做大規(guī)模，在租戶不知情的狀況下給他們辦理了貸款，一旦品牌方出現(xiàn)問(wèn)題，用戶將面臨信用記錄、違約等問(wèn)題。這也意味著，租賃市場(chǎng)也存在金融風(fēng)險(xiǎn)，需要租賃監(jiān)管機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)合作，防范此類金融風(fēng)險(xiǎn)。

加強(qiáng)監(jiān)管在路上

盡管當(dāng)下似乎狀況百出，但這個(gè)市場(chǎng)被長(zhǎng)期看好，是圈內(nèi)的一致共識(shí)。

作為一個(gè)萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓無(wú)疑存在很多機(jī)會(huì)，遠(yuǎn)在彼岸的美國(guó)就是一個(gè)很好的例子。在美國(guó)市場(chǎng)，有多個(gè)長(zhǎng)租公寓的品牌運(yùn)營(yíng)方是百億美元市值級(jí)別。

巨頭的腳步更能證明這一點(diǎn)。萬(wàn)科是中國(guó)最早進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)的開發(fā)商，8月20日，萬(wàn)科A在半年報(bào)中披露2014年以來(lái)積極布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，2018年將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)。

據(jù)了解，目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)以集中式和分散式兩種模式為主，運(yùn)營(yíng)方主要有四種類型，即開發(fā)商系、酒店系、中介系和創(chuàng)業(yè)系。在這當(dāng)中，VC/PE機(jī)構(gòu)主要對(duì)創(chuàng)業(yè)系進(jìn)行投資，包括魔方公寓、蛋殼公寓、安歆公寓等。

據(jù)證券時(shí)報(bào)·創(chuàng)業(yè)資本匯記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年上半年，涌入長(zhǎng)租公寓賽道里的VC/PE資金已經(jīng)超過(guò)150億元人民幣，其中不乏大額融資事件。

早在今年的1月16日，中國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)跑者自如就完成了40億人民幣的A輪融資，估值約200億人民幣，由華平投資、紅杉資本、騰訊三家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，華興新經(jīng)濟(jì)基金、GA資本、H Capital、源碼資本、融創(chuàng)等機(jī)構(gòu)跟投。

2018年6月，在獲得1億美元B輪融資不到三個(gè)月的時(shí)間之后，蛋殼再次完成7000萬(wàn)美元B+輪融資。由老虎環(huán)球基金（Tiger Global）領(lǐng)投，B輪投資方華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本以及BAI（貝塔斯曼亞洲投資基金）全部繼續(xù)跟投。

長(zhǎng)租公寓成了各類“金主”爭(zhēng)搶的香餑餑，但有一點(diǎn)不容忽視：長(zhǎng)租公寓的盈利模式尚在探索之中。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)尚處于搶占市場(chǎng)和燒錢的階段，且面臨著回報(bào)周期長(zhǎng)、盈利難的尷尬。各路資本紛紛進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，更多出于搶占市場(chǎng)，尚未有品牌找到合適的盈利模式。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)、聯(lián)合創(chuàng)始人潘石屹近期曾表示，長(zhǎng)租公寓回報(bào)率低，考慮資金成本很難賺錢。

“傳統(tǒng)二房東的模式利潤(rùn)率很薄，隨著規(guī)模越來(lái)越大，如果成本控制能力、經(jīng)營(yíng)能力較弱，整個(gè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增加。”一名投資人接受記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓雖然有資本支持，但當(dāng)風(fēng)口過(guò)了之后還是要靠運(yùn)營(yíng)來(lái)獲得利潤(rùn)。照目前情況來(lái)看，品牌公寓更多的要考慮如何站穩(wěn)腳跟并實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘮U(kuò)張，盈利能力的提升還是后話，畢竟生存最重要。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目因?yàn)槭找鎲我?，并且很多租金上升空間不大，所以很多不賺錢。而且在資本的助推下，未來(lái)隨著規(guī)模做大，經(jīng)營(yíng)成本也會(huì)不斷上升，政府監(jiān)管也會(huì)導(dǎo)致各類審批節(jié)奏放緩等，所以盈利確實(shí)是現(xiàn)在擺在很多長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目面前的難題。

除此之外，針對(duì)近期行業(yè)內(nèi)頻頻出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)于長(zhǎng)租公寓的“野蠻生長(zhǎng)”，上述投資人表示，長(zhǎng)租公寓還是一個(gè)新事物，在一定程度上還要加以引導(dǎo)，鼓勵(lì)其健康發(fā)展。他指出，對(duì)于資本進(jìn)入房屋租賃領(lǐng)域后要如何操作，注入的資金如何使用等新問(wèn)題，政府及相關(guān)監(jiān)管部門還需深入研究。

也有業(yè)內(nèi)人士建議，加快住房租賃條例或有關(guān)租賃專門立法的出臺(tái)，讓租賃行業(yè)發(fā)展有法可依。同時(shí)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，行業(yè)協(xié)會(huì)或相關(guān)主管部門可以制作示范性合同文本，使中介、出租人和承租人在權(quán)利義務(wù)上實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性平等。此外，加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范，推行企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系，由市場(chǎng)對(duì)進(jìn)入長(zhǎng)租公寓的企業(yè)進(jìn)行淘汰。