近日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“越秀房產(chǎn)基金”）于香港舉辦2018年中期業(yè)績發(fā)布會，公司執(zhí)行董事及行政總裁林德良、執(zhí)行董事及副行政總裁程九洲，以及財務(wù)總裁關(guān)志輝、投資者關(guān)系總監(jiān)姜永進(jìn)出席并答記者問。

當(dāng)天披露的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年越秀房產(chǎn)基金的總收入同比增加了10.3%至人民幣10.03億元，但除稅后及與基金單位持有人交易前的凈溢利則因為匯兌虧損增加等因素減少了38.7%至6.17億元，每基金單位分派約人民幣0.14元，增幅4.4%，物業(yè)整體估值亦提高到了340.72億元。

相比起房地產(chǎn)開發(fā)商動輒成翻倍的銷售收入增長，越秀房托僅增長一成的業(yè)績看起來并不算亮眼。

對此，林德良表示，越秀房產(chǎn)基金更注重的是基金的穩(wěn)定發(fā)展，而目前公司旗下的七個已成熟項目整體出租率達(dá)97.9%，已屬高位運(yùn)行狀態(tài)。

而為了保證收入穩(wěn)中有升，作為基金管理人的越秀房托資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“越秀房托”）亦每年都主動對項目進(jìn)行經(jīng)營、資產(chǎn)及財務(wù)等方面的提升，同時尋求合適的新項目收購，發(fā)掘新增長點(diǎn)。

主動調(diào)整應(yīng)對市場變化

在業(yè)績會現(xiàn)場，越秀房托多次提到了“主動調(diào)整”一詞，無論是內(nèi)部的運(yùn)營管理還是外部的環(huán)境變化應(yīng)對，主動且提前作出相應(yīng)調(diào)整，是越秀房托在發(fā)展中的重要戰(zhàn)略之一。

和訊房產(chǎn)了解到，越秀房托所提到的主動調(diào)整，主要包括經(jīng)營提升、資產(chǎn)提升及財務(wù)提升三方面。

其中，經(jīng)營的提升包括越秀房托為項目所做的業(yè)態(tài)、創(chuàng)新服務(wù)等方面調(diào)整，例如在商場公共區(qū)域引入快閃體驗店、網(wǎng)紅店等，寫字樓增加母嬰室、IT人員及服務(wù)器等服務(wù)性內(nèi)容；為酒店引入米其林餐廳、公寓引入機(jī)器人免費(fèi)服務(wù)等。

資產(chǎn)提升則意味著對項目硬件的資本性改造，“越秀房托每年都會投入3000多萬資金進(jìn)行項目硬件的改造。”

林德良坦陳，新項目投入使用的初期各方面硬件設(shè)施并不完善，需要后期根據(jù)客戶需求不斷投入慢慢改造提升，在日益激烈的市場競爭中，這也成為越秀房托的競爭優(yōu)勢之一。

財務(wù)提升主要在于融資方面，這也是越秀房托能一直保持較低融資成本的關(guān)鍵所在。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月30日，越秀房產(chǎn)基金的借貸總額共約人民幣128.5億元，借貸比率36%，與去年基本持平。

但由于其借款中境外融資占比達(dá)到了79%，而期內(nèi)美國多次加息導(dǎo)致香港Hibor和Libor大幅增長，雖然上半年越秀房產(chǎn)基金收入增長了一成，期內(nèi)港元、美元銀行錯款及美元有擔(dān)保票據(jù)產(chǎn)生的匯兌虧損約人民幣1.26億元，導(dǎo)致凈溢利大下滑，融資成本也同時從去年底的3.16%增加到了3.91%。

盡管融資成本的增長是大環(huán)境下的無奈之舉，但林德良表示，相比香港Hibor和Libor數(shù)十甚至上百點(diǎn)的增長，越秀房產(chǎn)基金的融資成本在依然較低的可控范圍內(nèi)增長，這已經(jīng)是主動調(diào)整的結(jié)果。

對于匯兌虧損，林德良表示越秀房托一般會做相應(yīng)的匯率鎖定措施，“短期內(nèi)對沖匯率，遠(yuǎn)期鎖定利率?！?/p>

和訊房產(chǎn)獲悉，今年上半年越秀房托以票面利率4.75%成功發(fā)行了4億美元3年期有擔(dān)保中期票據(jù)，趕在美元再度加息前償還舊債。

地產(chǎn)行業(yè)多基金運(yùn)作潮流

提到國內(nèi)持續(xù)收緊的融資環(huán)境，林德良認(rèn)為，如今銀行的貸款余額越來越緊，快周轉(zhuǎn)的時代會慢慢結(jié)束，進(jìn)入商住并舉的時代，因此未來對于房地產(chǎn)公司，資產(chǎn)證券化是很重要的，而資產(chǎn)證券化就要形成多基金的運(yùn)作。

“所以房企走向多基金運(yùn)作將是一個必然的選擇。”

所謂的多基金運(yùn)作，即房地產(chǎn)加金融，一個開發(fā)商對接多個不同定位的基金平臺，利用不同的基金作針對性的不同項目類型的投資。

林德良表示，目前在海外已經(jīng)有很多房地產(chǎn)公司多基金運(yùn)作的先例“美國的西蒙地產(chǎn)就是多基金運(yùn)作，現(xiàn)在美國房地產(chǎn)開發(fā)類公司80%都是多基金運(yùn)作，這是必然的選擇，國內(nèi)開發(fā)商也會往這樣的方向發(fā)展。

此前越秀房產(chǎn)基金已從越秀地產(chǎn)手中先后收購了廣州（樓盤）國際金融中心、武漢（樓盤）越秀財富中心等多個商業(yè)及寫字樓項目，作為長期持有型物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營管理。

據(jù)悉，越秀地產(chǎn)專門成立了商業(yè)板塊，目的就是為了抓住未來商住并舉的大潮流，著手探索多基金運(yùn)作。同時，越秀地產(chǎn)正在大力拓展的長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)板塊，未來不排除將參照其他國際資產(chǎn)管理公司的模式，設(shè)立相應(yīng)定位的基金進(jìn)行投資運(yùn)作。

上述安排背后的邏輯就在于不同的基礎(chǔ)資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)不同，適合的基金也各有不同。

越秀房產(chǎn)基金要求項目必須要有持續(xù)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，所以投資標(biāo)的往往是已經(jīng)成熟的有穩(wěn)定收入的物業(yè)，主要按收益率進(jìn)行評估。

但長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等培育期內(nèi)現(xiàn)金流一般有限，五六年甚至十年之后就會好，需要看物業(yè)升值，也就是投資回報率進(jìn)行評估，但回報周期會很長所以并不適合越秀房產(chǎn)基金投資定位。

值得注意的是，在越秀房產(chǎn)基金業(yè)績會前兩天，中糧旗下的大悅城地產(chǎn)也宣布將與高合資本成立一個投資總額25億元的母基金及項目基金，用于尋求機(jī)會收購國內(nèi)具有潛在價值的商業(yè)、寫字樓等項目。

林德良表示，以后越來越多的房企都會進(jìn)入房地產(chǎn)投資基金領(lǐng)域。