險(xiǎn)資獲準(zhǔn)進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)已一月有余，但目前因長(zhǎng)租市場(chǎng)收益率較低、商業(yè)模式有待探索以及風(fēng)險(xiǎn)管理等問(wèn)題，險(xiǎn)資積極性不高，住房租賃首單產(chǎn)品至今仍未問(wèn)市。多位專家表示，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要根據(jù)自身的能力建設(shè)狀況審慎參與長(zhǎng)租市場(chǎng)，起步階段最好以間接方式參與為主。

險(xiǎn)資持觀望態(tài)度

中國(guó)證券報(bào)記者了解到，對(duì)長(zhǎng)租公寓表現(xiàn)出較大興趣的壽險(xiǎn)公司，主要是中國(guó)人壽（港股19.52-0.31%）等與不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目有過(guò)較多合作的壽險(xiǎn)企業(yè)。不過(guò)，目前階段，各險(xiǎn)企均持觀望態(tài)度。

中國(guó)人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前還在咨詢階段。對(duì)長(zhǎng)租市場(chǎng)，我們肯定有興趣，也會(huì)去接觸一些項(xiàng)目。但是，具體項(xiàng)目的落地，還要等具體的政策細(xì)則出來(lái)再說(shuō)。

也有保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，在稅收等優(yōu)惠政策尚未到位的情況下，多數(shù)險(xiǎn)資對(duì)于進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)，短期仍會(huì)持觀望態(tài)度。

業(yè)內(nèi)人士指出，險(xiǎn)企涉足長(zhǎng)租市場(chǎng)仍需要游戲規(guī)則進(jìn)一步細(xì)化深化，諸如保險(xiǎn)資金投資領(lǐng)域的細(xì)分，包括險(xiǎn)資資金來(lái)源、具體投向、資金投資期限等。

東方金誠(chéng)首席金融分析師徐承遠(yuǎn)表示，從外部環(huán)境來(lái)看，險(xiǎn)資進(jìn)軍長(zhǎng)期市場(chǎng)還需要相關(guān)配套政策的完善。在投資限制方面，雖然政策為險(xiǎn)資進(jìn)軍長(zhǎng)租市場(chǎng)開(kāi)辟了道路，但一些客觀的限制仍然存在，監(jiān)管機(jī)構(gòu)需要對(duì)相關(guān)條目進(jìn)行細(xì)化。在優(yōu)惠政策方面，由于長(zhǎng)租市場(chǎng)的投資收益預(yù)期不確定，如果低于目前保險(xiǎn)公司青睞的長(zhǎng)期資產(chǎn)如國(guó)債等，那長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目吸引力極其有限。因此，需要一些配套優(yōu)惠政策例如稅收優(yōu)惠、放寬投資等來(lái)吸引資金入市。長(zhǎng)租公寓雖然受金融市場(chǎng)影響較小，但受?chē)?guó)家相關(guān)政策影響較大。長(zhǎng)租公寓的入住率、收益率與國(guó)家的房地產(chǎn)政策息息相關(guān)，要保證長(zhǎng)租公寓的吸引力，國(guó)家需要在租售同權(quán)等方面對(duì)長(zhǎng)租公寓提供更大的支持。

國(guó)泰君安（港股16.40+0.74%）證券研究院指出，保險(xiǎn)資金投向房地產(chǎn)受限較多。從投資范圍看，要求項(xiàng)目布局在直轄市、省會(huì)城市或者計(jì)劃單列市等，不允許投資住宅開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，僅能從事商業(yè)、辦公、養(yǎng)老、醫(yī)療和汽車(chē)服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)及自用型不動(dòng)產(chǎn)。且至少要已經(jīng)有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。從保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理辦法看，投資不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品要求AA及以上級(jí)別，對(duì)于住宅領(lǐng)域的投資基本上沒(méi)有。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所保險(xiǎn)研究室副主任朱俊生稱：“這就造成風(fēng)險(xiǎn)管理難度大。住房租賃市場(chǎng)目前尚存在信用體系不完善和失信成本低等問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)較大。保險(xiǎn)資金通過(guò)直接投資或間接投資長(zhǎng)租市場(chǎng)，都面臨潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)，信用違約風(fēng)險(xiǎn)增大會(huì)降低持倉(cāng)信用產(chǎn)品的信用評(píng)級(jí)，從而增加最低資本要求，直接影響保險(xiǎn)公司的當(dāng)期損益和當(dāng)期償付能力?！?/p>

回報(bào)率低成“攔路虎”

徐承遠(yuǎn)透露，平安旗下平安不動(dòng)產(chǎn)與朗詩(shī)綠色集團(tuán)（港股0.94+0.00%）有限公司共同合作運(yùn)營(yíng)上海森蘭項(xiàng)目，擬將其改造為中高端的長(zhǎng)租公寓進(jìn)行長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，并有望引入險(xiǎn)資。

中國(guó)平安（港股72.35-0.62%）相關(guān)人士透露，他們還需解決幾個(gè)方面的問(wèn)題：一是參與的商業(yè)模式，二是解決回報(bào)率低的問(wèn)題，三是具有了解項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的人才。

“當(dāng)前的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，多以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)，如果險(xiǎn)資只針對(duì)可以具有抵押的重資產(chǎn)物業(yè)的話，那么介入的程度就不會(huì)太深?！敝炜∩J(rèn)為，保險(xiǎn)資金在長(zhǎng)租市場(chǎng)商業(yè)模式的選擇，關(guān)系到其在長(zhǎng)租市場(chǎng)中的角色，到底是主要扮演資金提供者的角色，還是拓展功能定位，參與租賃房供給、租賃平臺(tái)建設(shè)等多個(gè)環(huán)節(jié)，這需要我們進(jìn)一步的去探索。

目前長(zhǎng)租公寓收益率較低，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)住房租金收益率（年租金均價(jià)/銷(xiāo)售均價(jià)）不高，2017年11月北上廣深四地的收益率僅為1.36%-1.59%。由于房?jī)r(jià)高企，一線城市租金和房?jī)r(jià)嚴(yán)重背離。截至2017年末，作為長(zhǎng)租領(lǐng)域最主要市場(chǎng)的北上廣深四城的住宅租金回報(bào)率均在2%以下，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)上固定收益類(lèi)產(chǎn)品的投資回報(bào)率。

“這樣的回報(bào)率難以覆蓋保險(xiǎn)資金的負(fù)債成本。從短期來(lái)看，保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)面臨的盈利壓力較大，靠租金作為回款來(lái)源會(huì)導(dǎo)致回收期限較長(zhǎng)、資本周轉(zhuǎn)效率低等問(wèn)題?！毙斐羞h(yuǎn)說(shuō)。

在徐承遠(yuǎn)看來(lái)，解決租金回報(bào)率低的問(wèn)題，首先，要規(guī)避在土地成本上的投入，最好選擇政府定向出讓的租賃用地或者集體用地，低成本的土地資源能夠有效地提高長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)收益率。其次，提升項(xiàng)目管理能力也是提升收益率的關(guān)鍵。