導(dǎo)讀：房企轉(zhuǎn)型，最難的還是方向。

本片為房企篇，僅為個人觀點，不代表新城控股集團的市場研判與業(yè)務(wù)實操，還是力圖準確闡釋一貫立場：“以前瞻解析、用數(shù)據(jù)說話、與身份無關(guān)”。

Q36

對于5月整體房企銷售業(yè)績情況，能否點評一下哈，新城也是第二次進入榜單前十吧，對于接下來的銷售情況，也預(yù)測一下哈。

答：年初我們預(yù)判：“樓市大穩(wěn)小亂”、“房地產(chǎn)將進入零增長區(qū)間”。

預(yù)計下半年房地產(chǎn)主要指標將沖高回落，因為資金環(huán)境將不會支持房地產(chǎn)市場繼續(xù)增長，房企到位資金將繼續(xù)走低、增速接近“零增長”，除非政府擔心因中美全面經(jīng)濟對抗拖累經(jīng)濟增長而再度放水。

房企資金“零增長”，難以支撐房地產(chǎn)加速，房地產(chǎn)投資和新開工面積增速很快再次回落至個位數(shù)，土地購置面積和住宅銷售面積增速將進入“零增長區(qū)間”，土地成交價款增速、銷售額增速將回落至個位數(shù)。

房企業(yè)績繼續(xù)分化，多數(shù)百強房企增速放緩，有的維穩(wěn)求活、不圖進位，有的戰(zhàn)略誤判、拿地失策，有的降杠桿、降負債、降節(jié)奏，有的調(diào)整轉(zhuǎn)型、多元探路。

7月，新城控股將連續(xù)第四個月位列榜單前10、并持續(xù)保持在排行榜前10的陣營。

Q37

您覺得現(xiàn)在房企融資和償債壓力大嗎？

答：壓力是不均衡的。

中小房企債務(wù)不少，但問題的關(guān)鍵是銷售不暢、現(xiàn)金流不足、融資不易。

即便能融到錢，資金成本高企，還息不易、還本更難，債務(wù)包袱如“水中拖稻草——越拖越重”，償債壓力越來越大。

大房企的品牌效應(yīng)帶來銷售速度快、現(xiàn)金流量足、信用等級高、償債能力強。

以國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，房企銷售額比投資多7000多億元，其中至少一半以上的銷售額是百強房企的，百強房企平均每天銷售進賬約270億元，覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)大約4000多億元的全年債務(wù)并非難事。

如果加上房企自籌資金和銀行信貸，房企到位資金比投資多1.8萬億元，大部分融資是百強房企的，百強房企償債壓力并沒有想象中那么大。

不過，壓力是不均衡的，不同的房企債務(wù)壓力也不一樣。

當然，不排除少數(shù)過于激進的大房企也會存在很大的現(xiàn)金流壓力。

去年我們說過“不進則沒，大而小、小而沒”【詳見2017.2.19微信文《歐陽捷：不進則沒，龍頭房企的車輪還在滾滾向前》，點擊鏈接可直接閱讀】。

大房企的壓力更在于增長，如果減少投資，僅靠銷售收入就可以消化債務(wù)，但減少投資就會失去增長。

因此，大房企不會放棄繼續(xù)投資，但會適度控制投資節(jié)奏和力度。

Q38

債務(wù)違約風險已經(jīng)很大了嗎？

答：債務(wù)問題不僅僅是房企的問題，也是政府、金融機構(gòu)、國企、居民部門的問題。

債務(wù)問題，同樣也是全球性的。

國際貨幣基金組織在四月份財政監(jiān)測報告中給出數(shù)據(jù)：“2016年年底全球債務(wù)為164萬億美元，相當于全球GDP的225%，2017年進一步增長了21萬億美元”。

全球過度舉債，被認為是高懸在全球經(jīng)濟增長頭頂上的達摩克利斯之劍。

隨著全球量化寬松的結(jié)束和利率的上升，經(jīng)濟將由順周期轉(zhuǎn)入逆周期，不排除大面積的債務(wù)違約風險。

在經(jīng)濟增長相對穩(wěn)定的時候，及時建立緩沖，可以在金融狀況突然收緊的情況下，減少融資困難和債務(wù)違約風險，否則一旦出現(xiàn)重大風險，債務(wù)的脆弱性將會顯露無疑。

債市風險是顯見的最大風險。

一個項目債務(wù)違約可能擠兌、打垮一個企業(yè)，一個企業(yè)債務(wù)違約可能拖累整個行業(yè)金融緊縮，進而導(dǎo)致連帶性、連串性債務(wù)違約。

Q39

債務(wù)違約對樓市有什么影響？

答：樓市最大的風險還不在樓市本身。

中國樓市不是市場經(jīng)濟，只要政府想清楚、下決心，樓市就不會大起大落，房價就不會暴漲大跌。

樓市的最大風險來自于債市，債務(wù)違約將是引爆樓市泡沫破裂的最大風險。

包括房企在內(nèi)的任何企業(yè)面對債務(wù)違約都可能導(dǎo)致拋售資產(chǎn)，股市處于低位，唯有住宅資產(chǎn)是最容易脫手的。

如果出現(xiàn)更多的、大面積的企業(yè)債務(wù)違約，大量的、連續(xù)的資產(chǎn)拋售一定會帶來房價下跌，樓市泡沫將面臨破裂的風險。

提前防范債務(wù)違約風險蔓延，預(yù)先定調(diào)并釋放出“流動性合理充裕”信號，這也恰恰是最近央行貨幣政策委員會未雨綢繆的根本原因。

相信在國內(nèi)流動性合理充裕的預(yù)期之下，債市、樓市都會按照中央政治局要求保持相對穩(wěn)定。

但是，我們?nèi)匀徊荒芘懦唐趦?nèi)出現(xiàn)一批挺不住的企業(yè)債務(wù)違約和拋售房產(chǎn)，一旦市場形成樓市下行的共識，風險就會急劇放大，就會帶來銷售壓力迅速加大、金融系統(tǒng)快速收縮、房企資金全面緊張。

也許只有當?shù)谝慌髽I(yè)因債務(wù)違約趴下，才意味著去杠桿產(chǎn)生效果，企業(yè)才會真正收斂，監(jiān)管部門才會出手穩(wěn)定市場。

所以，避免成為第一批甚至第二批挺不住的企業(yè)，是房企在奔跑中必須不斷思考的問題，也需要不斷進行極限壓力測試——在融資為零、還債倒逼、銷售不暢、現(xiàn)金流下降30%甚至更高的情況下，能否躲開風險。

Q40

房企資金環(huán)境會進一步收緊嗎？

答：美聯(lián)儲加息，美元回流美國，美元荒將至，按理說，國內(nèi)流動性是會偏緊的。

但是，6月29日央行貨幣政策委員會會議定調(diào)“保持流動性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸及社會融資規(guī)模合理增長，把握好結(jié)構(gòu)性去杠桿的力度和節(jié)奏”，說明中美央行動作并非趨于一致。

6月29日的國務(wù)院金融穩(wěn)定委員會也確認了這一定調(diào)，充分說明穩(wěn)定市場是當務(wù)之急，也是政策面“預(yù)調(diào)微調(diào)”的戰(zhàn)略邏輯。

劉鶴副總理強調(diào)“爭取三年左右有效控制宏觀杠桿率”，可以預(yù)期，“合理充?！辈粫俅笏?，而且，去杠桿的力度、節(jié)奏、結(jié)構(gòu)都會是各有側(cè)重的。

雖然未來流動性會相對“合理寬?！?，但與房地產(chǎn)基本無關(guān)，房地產(chǎn)仍然需要結(jié)構(gòu)性去杠桿，轉(zhuǎn)道流向房地產(chǎn)的資金還是會繼續(xù)嚴控。

因此，投向房地產(chǎn)的資金不會繼續(xù)明顯增長。

房企是去杠桿的重點，力度已足、節(jié)奏要穩(wěn)、不能急變。

今年房地產(chǎn)的任務(wù)是保持穩(wěn)定，既不能大起也不能大落。

從目前情況看，房地產(chǎn)投資增速在“零增長區(qū)間”，符合政策預(yù)期，下半年繼續(xù)保持平穩(wěn)、不拖累經(jīng)濟增長就是完成任務(wù)。

當然，防范債務(wù)風險仍是必須打贏的一場戰(zhàn)役，“房地產(chǎn)去杠桿”還會繼續(xù)，但也不會再進一步收緊金融，維持房地產(chǎn)流動性的適度、偏緊是政策新常態(tài)。

Q41

好多人都說下半年很多高負債的房企會非常難熬，特別是中小房企可能面臨清算，所以現(xiàn)在應(yīng)該手握現(xiàn)金，等待好的收購機會，您怎么看？

答：企業(yè)永遠都缺錢。

市場好、資金多的時候，企業(yè)缺錢，因為要拿地、擴大再生產(chǎn)。

市場不好、資金短缺的時候，企業(yè)沒錢拿地、沒錢還債。

市場好的時候，錢容易找、債容易還。

市場不好的時候，錢不好找、債務(wù)違約就多了。

2016年底我們提出：“警惕貨幣政策反轉(zhuǎn)”、“錢少且貴”。

現(xiàn)在正是錢少的時候，手握現(xiàn)金流、坐等收購良機，在理論上是聰明人的做法。

但實際上，很多企業(yè)負債率已經(jīng)很高，如果不增加投入、快速回籠、滾動發(fā)展就可能造成自身失血。

大家都沒錢的時候，很可能你也沒錢。

因此，即便收購良機出現(xiàn)，很多房企也未必仍有余力收購兼并。否則的話，豈不是大家都可以囤積現(xiàn)金、等著坐享其成了？

Q42

房企融資有多難？

答：在上述背景下，房企融資不會輕松。

不過，大小房企融資“難”不能一概而論。

中小房企事實上已經(jīng)失去了更多傳統(tǒng)金融渠道的支持，也沒有發(fā)債的可能，除了銷售回款、部分信托和高利貸，幾乎喪失了融資能力。

但是，大房企的發(fā)債依然沒有關(guān)門，盡管主要是為了防范房企債務(wù)違約，但實際上相當于為房企注入了流動性，顯示出并非所有房企融資都難。

資源仍然會向大房企和優(yōu)勢房企集中。

有限的銀行貸款額度會優(yōu)先傾斜大房企，基金尋求與大房企的收并購合作，戰(zhàn)略投資者參與房企股權(quán)融資，供應(yīng)鏈融資與票據(jù)融資、員工持股與項目跟投都起到了緩解大房企資金壓力的作用。

Q43

房企如何降低杠桿率？

答：去杠桿是大趨勢。

如果現(xiàn)在不采取下調(diào)負債率的動作，未來面對系統(tǒng)性金融風險爆發(fā)時，就沒有回旋余地和調(diào)整空間。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，房企應(yīng)當增加久期債權(quán)融資，減少短期融資，降低短期資金償債壓力。

從變現(xiàn)角度看，調(diào)整存貨結(jié)構(gòu)，控制新增低周轉(zhuǎn)土地，加快低周轉(zhuǎn)存貨去化。

換句話說，一線城市不宜戀戰(zhàn)，二線城市關(guān)注新增，重資產(chǎn)、無銷售的項目謹慎介入。

同時，補充三四線城市高周轉(zhuǎn)土地、加快資金周轉(zhuǎn)與存貨去化。

從現(xiàn)金流角度看，必須加快銷售回籠。

負債包括貸款與債務(wù)，其中預(yù)售款也歸在債務(wù)類別，但其實這已經(jīng)是到賬資金，而且，只要交付沒有問題，這部分債務(wù)越多越好。

加快預(yù)收款回籠，看似負債率增加，其實風險更小。

因此，去杠桿需要把握好結(jié)構(gòu)、力度、節(jié)奏。

Q44

有券商研報說其實只要調(diào)低目標，少買幾塊地，壓力就會小很多，是不是這樣？

答：如果在一二線城市擁有大量存貨，但卻不能快速銷售，勢必會拖累企業(yè)現(xiàn)金流。

哪怕不買地，也不會覺得日子過得輕松，如果政府限制不讓銷售，這時候，就不是少買地的問題了。

房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市是高周轉(zhuǎn)的唯一路徑。

在三四線城市，房企可以快拿地、快開工、快開盤，通過高周轉(zhuǎn)快速回籠資金，只要有了足夠的現(xiàn)金流，不僅壓力不大，而且還可以多買地，繼續(xù)滾動發(fā)展、彎道超車。

Q45

房企去杠桿是否一定要少拿地？

答：未必。

假定某一房企去年可售貨值100億元，今年只有90億元貨值。

顯然，新增土地儲備少了，需要的融資少了，投資相應(yīng)下降，負債也可以減少。

雖然負債率可能下降了，但是，可售貨值減少，現(xiàn)金流可能更緊，風險可能更大。

降杠桿 ≠ 降負債，企業(yè)可以在保持負債不增不降的基礎(chǔ)上繼續(xù)做大規(guī)模，分子不變、分母大了，杠桿率也就降下來了。

去杠桿還需要特別注意為了降負債而觸發(fā)流動性風險。

Q46

房企銷售額與預(yù)收款差異巨大，原因是什么呢？ 有業(yè)內(nèi)人士稱刷榜，是真的嗎？

答：正常情況下，預(yù)收款反映的只是定金和首付款，銷售額反映的是已經(jīng)簽約并且經(jīng)政府備案的銷售業(yè)績，包括定金和首付款，也包括尚未到賬的公積金貸款與銀行貸款。

的確存在部分企業(yè)為行業(yè)排名而刷榜，但更多存在于非上市公司，因為業(yè)績不公開。

上市公司定期發(fā)布的業(yè)績公告都要經(jīng)過會計師事務(wù)所審核，因此，一般只會因數(shù)據(jù)口徑理解不同出現(xiàn)小幅偏差，對行業(yè)排名的影響有限。如果經(jīng)常出現(xiàn)大幅偏差，就難免刷榜的嫌疑。

Q47

房企還有多少錢可以拿地？

答：根據(jù)國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)資金來源數(shù)據(jù)計算，房企銷售額4.88萬億元，比房地產(chǎn)投資額高出7258億元，房企到位資金6.2萬億元，更是遠高于房地產(chǎn)投資額4.14萬億元（包括土地購置款），理論上講，房企并不缺錢。

但是，房企銷售回籠資金被納入滾動的監(jiān)管資金，這是因為政府擔心中小房企的項目爛尾、老板卷款跑路、農(nóng)民工工資無法兌付、項目無法交付、引發(fā)社會矛盾，要求所有房企的全部銷售回款在指定監(jiān)管賬戶存放，隨著工程進度申請核撥使用，這就導(dǎo)致房企資金使用效率大大降低。

如果房企出現(xiàn)一個項目債務(wù)違約，卻無法在全公司調(diào)配資金解決難題，就可能導(dǎo)致違約連鎖反應(yīng)。

由于監(jiān)管資金過于嚴苛，房企拿地拓展只能依靠資本積累和市場融資，這就使得中小房企更難生存和發(fā)展。

Q48

大房企還會在哪里繼續(xù)拿地？

答：大家都想拿好地，什么是好地？

10年以后某塊地的確是絕佳的，但你可能熬不到那個時候了。

短期來說，需求可能爆發(fā)的地方就是房企需要進入的地方。

大多數(shù)一二線城市住宅用地供應(yīng)趨勢性下降，同時還在逐漸擴大共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房、公租保障房占比，可售型住宅逐漸減少，需求難以增長、更不可能爆發(fā)。

雖然這些城市潛在需求大、長期價值大，但供應(yīng)受抑、調(diào)控嚴厲、成交平平，房企日子很難過、很煎熬。

三四線城市的需求此起彼伏，不去三四線城市拓展，就不會有發(fā)展的機會。

Q49

近期可以看到房企拿地均價在下降，這會為下半年樓市帶來怎樣的影響？

答：去年我們說過：“熱點一二線城市土地供給不足、房價又被按住，固守在這些一二線城市的房企不可能獲得業(yè)績的增長，房企必須下沉三四線城市”，房企拿地均價下降、但拿地面積不少恰恰證明了這一點。

下半年樓市會延續(xù)目前的行情，一二線城市供給依然不足、調(diào)控繼續(xù)。

三四線城市棚改與回鄉(xiāng)置業(yè)繼續(xù)拉動商品住房市場，棚改貨幣化有所降溫，加入溫和調(diào)控的三四線城市有所增加，三四線城市房地產(chǎn)市場會進入相對平穩(wěn)發(fā)展期，但土地成交和住房銷售都不會明顯收斂。

Q50

對于房企轉(zhuǎn)型升級，您認為最難的是什么？怎么破局？

房企轉(zhuǎn)型升級難在兩個方面：

一是路徑依賴。

雖然2014年住房市場大幅滑坡，很多房企萌生退意，但隨后的大水漫灌和去庫存刺激制造了新的歷史高峰，也救活了一大批僵尸房企，之后的日子相對滋潤，雖然目前市場趨緊，但它們依然對住房市場心存眷戀，對政策救市懷有期待。

大多數(shù)房企除了房地產(chǎn)開發(fā)之外幾乎喪失了學習能力，在順周期的晴朗日子里，也并未做好轉(zhuǎn)型準備，更未尋找轉(zhuǎn)型之路。

二是路徑選擇。

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型究竟想往哪里去？

過去乃至現(xiàn)在，無論是互聯(lián)網(wǎng)+的橫向打通，還是房地產(chǎn)業(yè)鏈的縱深發(fā)展，鮮有房企轉(zhuǎn)型升級的成功案例。

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)步履維艱、利潤微薄，房企看不上眼；

高端產(chǎn)業(yè)資源匱乏、隔山相望，房企難以交融；

新興產(chǎn)業(yè)風云際會、資本開合，房企不善跨界。

未來轉(zhuǎn)型升級必然是不破不立。

房企轉(zhuǎn)型升級首先要有打破壇壇罐罐的心態(tài)，唯有不留后路的決心和意志，才有可能找到真正的轉(zhuǎn)型之路。

同時，要組建專業(yè)團隊，研究轉(zhuǎn)型升級的可行方向，探索可行的商業(yè)模式，儲備必要的資源匹配，投入少量的戰(zhàn)術(shù)力量，合理安排進度表。

從技術(shù)角度看，調(diào)整心態(tài)與資源投入都是相對容易的，最難的是轉(zhuǎn)型升級方向。

未來的大趨勢一定是高質(zhì)量發(fā)展，不僅是產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，而且是人民高質(zhì)量生活的滿足，唯有圍繞這兩個方向，才能符合時代進步的要求，才能找到轉(zhuǎn)型升級的方向。