隨著龍頭房企們相繼公布了前10個月的銷售業(yè)績,各家房企的拿地情況也被同步披露出來。

“伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入,規(guī)?；蔀槠膊婚_的情結(jié),房企在業(yè)績競賽中加速奔跑,與此同時,房企土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響越來越大”。有業(yè)內(nèi)人士指出。

而在花費真金白銀拿地的同時,房企們也加緊了融資的步伐,以確保資金安全。

據(jù)悉,2018年以來,隨著融資政策持續(xù)收緊,開拓多元化融資渠道補充資金對房企而言尤為重要。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計,1月份—10月份,房企信用債發(fā)行規(guī)模已超4200億元,遠超去年全年房企信用債發(fā)行規(guī)模;進入四季度,房企再度紛紛發(fā)債應(yīng)對融資困境,10月份房企國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模達325億元,同比增幅超90%。

“當前的市場環(huán)境下,實際上也是行業(yè)內(nèi)兼并重組的好時機,能夠獲取足夠資金的企業(yè),市場占有率的提升速度也將大大提升?！庇蟹治鋈耸恐赋?。

房企分散運營風險

聯(lián)合拿地已成趨勢

根據(jù)中指院的最新數(shù)據(jù),今年前10個月,碧桂園、萬科、保利繼續(xù)位列拿地金額榜單的前三位。其中,碧桂園以1197億元的拿地金額繼續(xù)位居榜首,萬科以1162億元穩(wěn)居第二位,保利以888億元穩(wěn)居第三位,三家房企的拿地金額均超過800億元,碧桂園和萬科更是以超1100億元拿地金額領(lǐng)先行業(yè)。

同時,TOP10房企前10個月拿地總金額達7215億元,占TOP50企業(yè)的44.3%,較前9個月占比下降0.8個百分點。不過,龍頭房企在土地市場仍是優(yōu)勢凸顯,土地資源集中度加速提升。例如,目前限地價、限房價、競自持、競配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點城市推地的重要要求,對于企業(yè)來說,這些限制條件對項目盈利和周轉(zhuǎn)帶來一定壓力,且對企業(yè)資金實力提出了更高的要求,中小房企很難獲取這樣的土地。

從各城市群拿地金額來看,長三角仍是房企重點關(guān)注區(qū)域,中西部關(guān)注度逐漸提升。長三角作為一個多核心發(fā)展的區(qū)域,其領(lǐng)先的經(jīng)濟水平、發(fā)達的交通以及完善的配套設(shè)施吸引著大量優(yōu)秀人才,再加上長三角城市群推出土地的城市數(shù)量較多,土地市場持續(xù)火熱,一直被視作房企重點投資的區(qū)域。同時,隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟崛起及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,中西部地區(qū)土地市場熱度升溫。

2018年前10個月,長三角地區(qū)TOP10企業(yè)拿地總額達2833億元,位列首位;中西部和珠三角2366億元和1754億元分列第二、第三位;環(huán)渤海地區(qū)拿地總額位居第四位,為1180億元。

此外,從城市群拿地企業(yè)來看,龍頭房企繼續(xù)堅持廣布局策略,中小房企則聚焦區(qū)域深耕發(fā)展戰(zhàn)略。如碧桂園、萬科在4個區(qū)域榜單中均有上榜,其中碧桂園在中西部榜單中以385億元位列榜首,在長三角和珠三角地區(qū)榜單中位列第二,環(huán)渤海地區(qū)榜單中均位列前三,萬科在長三角區(qū)域以441億元位居首位,在環(huán)渤海和中西部區(qū)域均位居第二;中海在環(huán)渤海和中西部榜單中均有上榜,并以214億元拿地總金額位居環(huán)渤海榜首;保利則在珠三角和中西部區(qū)域榜單上榜,且以434億元位列珠三角區(qū)域榜單首位;華潤在各城市群榜單中出現(xiàn)三次,金隅、福晟等中小房企則出現(xiàn)一次,拿地相對較為集中。

值得注意是,從10月份全國住宅用地成交總價TOP10的拿地房企來看,國有企業(yè)和大型房企拿地積極,其中,包括中海、金茂、金隅等國有企業(yè)拿下榜中7宗地塊。另外,部分房企為分散運營風險,實現(xiàn)合作共贏,紛紛采用聯(lián)合體方式拿地,在榜單中有7宗地塊是以聯(lián)合體方式競得。

房企加緊融資

成本持續(xù)上漲

實際上,聯(lián)合拿地的大范圍出現(xiàn),已體現(xiàn)出房企們對后市的擔憂,而只有手中持有足夠的現(xiàn)金,才能幫助企業(yè)度過當下的市場低谷。

10月30日,中國恒大發(fā)布公告,成功發(fā)行2年期-5年期3筆合共18億美元優(yōu)先票據(jù),創(chuàng)中國企業(yè)今年以來最大規(guī)模的美元債紀錄。

上述三筆美元優(yōu)先票據(jù)中,2023年到期的5.90億美元優(yōu)先票據(jù),利率最高為13.75%;另一筆2020年到期的5.6億美元優(yōu)先票據(jù),利率為11%;而2022年到期的6.45億美元優(yōu)先票據(jù),年利率為13%。其中,許家印及其本人全資擁有的XinXin(BVI)Limited各自認購共計10億美元的票據(jù),以示對公司的支持及信心。

同時,包括中海、萬科、招商蛇口也在近期以公司債券、短期融資券、中期票據(jù)等方式,向市場融資。綜合來看,在當前美元進入加息周期的背景下,行業(yè)融資成本持續(xù)上漲,但大型房企仍具備一定的融資優(yōu)勢,中小房企獲得資金難度則更大。

“在樓市及金融‘雙調(diào)控’背景下,房企對資金的需求迫切,而布局廣泛、發(fā)展穩(wěn)健、資本市場評級較高的大型企業(yè)相對易于獲得優(yōu)質(zhì)資金支持,進而持續(xù)優(yōu)化企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu);部分房企融資難度較大,同時銷售受阻,企業(yè)存在資金難以覆蓋債務(wù)風險,將影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。未來,房企應(yīng)高度重視現(xiàn)金流安全,加強現(xiàn)金流管理,將加快銷售、加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)作為穩(wěn)健發(fā)展的重要支撐。”上述分析人士指出。