2004年以來(lái)，香港的樓市14年間漲超4.4倍。當(dāng)年私人住宅售價(jià)指數(shù)為78.0，隨后逐年上漲，即便香港特區(qū)政府多次推出辣招調(diào)控樓市，都沒(méi)能阻擋這一上漲勢(shì)頭。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)刷新為333.9，與2003年低谷期相比，14年間漲幅為4.42倍。

然而自9月27日美聯(lián)儲(chǔ)年內(nèi)第三次加息后，香港銀行業(yè)12年來(lái)首次上調(diào)最優(yōu)惠貸款利率，意味著香港十余年的低息環(huán)境終結(jié)。最優(yōu)惠貸款利率上調(diào)直接沖擊香港的房地產(chǎn)業(yè)，目前，雖然對(duì)香港樓市的沖擊還沒(méi)有具體落實(shí)到數(shù)據(jù)上，但是資本市場(chǎng)已經(jīng)先一步出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，香港本地地產(chǎn)股自加息以來(lái)跌幅明顯，并未有止跌之勢(shì)。市場(chǎng)人士表示，香港樓市近年來(lái)一直高漲不止的情形或?qū)⒕o跟地產(chǎn)股的下跌而迎來(lái)轉(zhuǎn)折。

本地地產(chǎn)股深跌

北京時(shí)間9月27日，美聯(lián)儲(chǔ)年底第三次加息，隨后香港金管局跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息，上調(diào)貼現(xiàn)窗基本利率。隨后香港四大行在同一日宣布上調(diào)香港最優(yōu)惠貸款利率，這是香港銀行業(yè)自2006年以來(lái)首次上調(diào)該利率。市場(chǎng)人士表示，這代表著香港為期十余年的超低息時(shí)代徹底的終結(jié)，而最優(yōu)惠利率的上調(diào)，最直接沖擊的將是香港的房地產(chǎn)業(yè)。

目前，加息對(duì)香港房地產(chǎn)業(yè)的影響數(shù)據(jù)尚未顯現(xiàn)，但是敏感的資本市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的反映。萬(wàn)得數(shù)據(jù)顯示，香港本地地產(chǎn)股近期遭遇了持續(xù)大幅的下跌。其中，恒生地產(chǎn)類(lèi)指數(shù)自9月27日以來(lái)跌幅約10.3%，超過(guò)恒生指數(shù)同期跌幅，較今年1月的高點(diǎn)回調(diào)超23%。同時(shí)具有代表性的本地地產(chǎn)股也出現(xiàn)持續(xù)下跌，自9月27日起的半個(gè)多月中，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)跌幅高達(dá)8.3%，自年內(nèi)高位下跌25.1%；新鴻基地產(chǎn)跌幅12.4%，自年內(nèi)高位下跌26.2%；新世界發(fā)展跌幅8.6%，自年內(nèi)高位下跌22.2%；信和置業(yè)跌幅10.61%，自年內(nèi)高位下跌14.9%等，且并未出現(xiàn)止跌之勢(shì)。

分析人士表示，2018年以來(lái)，香港的資金面并不樂(lè)觀(guān)。美國(guó)加息導(dǎo)致港元和美元息差擴(kuò)大，資金外流；港元匯率走弱，資金流向強(qiáng)勢(shì)美元；港股市場(chǎng)IPO大年，新股大幅消耗存量資金；南下資金自4月以后也逐漸呈現(xiàn)回流的趨勢(shì)；并且，港金管局累計(jì)買(mǎi)進(jìn)港元約1034億港元，消耗了銀行間大量結(jié)余。此外，美聯(lián)儲(chǔ)重申了今年12月加息預(yù)期，可預(yù)期的資金外流將進(jìn)一步加大，因此香港市場(chǎng)面臨的流動(dòng)性壓力將有增無(wú)減。而隨著借貸成本的升高，香港的資本市場(chǎng)，尤其是股市和樓市將受直接沖擊。

機(jī)構(gòu)看淡樓市

進(jìn)入2018年，已經(jīng)披露數(shù)據(jù)的前7個(gè)月，香港住宅價(jià)格依然在逐月上升，7月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)升到393.5。不過(guò)，根據(jù)房產(chǎn)代理公司表示，香港樓市近期出現(xiàn)銷(xiāo)售放緩的跡象，甚至有買(mǎi)家愿意損失定金，也不愿意繼續(xù)履行購(gòu)房協(xié)議，這可能是情緒轉(zhuǎn)變的強(qiáng)烈信號(hào)。業(yè)內(nèi)人士表示，最優(yōu)貸款利率上調(diào)，資金借貸成本提升，一方面可能打擊內(nèi)地赴港購(gòu)房熱情，另一方面對(duì)于香港本地購(gòu)買(mǎi)力也增加了還貸壓力和觀(guān)望比例。香港目前處于加息通道，再次上調(diào)利率也成為購(gòu)買(mǎi)力的擔(dān)憂(yōu)之一。

業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)和投行紛紛看淡香港樓市未來(lái)的走勢(shì)，招商證券最新研報(bào)表示，進(jìn)入上升通道的利率將對(duì)股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成較大壓力。對(duì)于股市而言，利率提升使港股估值承壓。高估的資產(chǎn)將面臨短期價(jià)格快速下跌的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)恐慌和避險(xiǎn)情緒升溫，又加劇資金流出，形成正反饋機(jī)制，資產(chǎn)泡沫容易受到極大沖擊。

高盛發(fā)表香港房地產(chǎn)報(bào)告稱(chēng)，隨著香港的利率開(kāi)始上升，觀(guān)察樓市的關(guān)鍵指標(biāo)將是實(shí)體市場(chǎng)的二手交易量。投資者至少在近期不太可能重拾對(duì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)向的信心，逆風(fēng)政策以及對(duì)較高利率的擔(dān)憂(yōu)，將對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生方向性負(fù)面影響。

摩根士丹利及花旗認(rèn)為，下半年香港樓價(jià)會(huì)跌5%至7%，瑞銀甚至預(yù)計(jì)最多會(huì)跌去10%。野村表示，加息會(huì)對(duì)新房按揭構(gòu)成一定影響，香港樓市上行動(dòng)力將會(huì)放緩，可能在下半年就會(huì)看到香港樓價(jià)回調(diào)。