時(shí)隔六年，合生創(chuàng)展（00754，HK）終于迎來(lái)了第五任行政總裁。不是傳言中的馮勁義，而是來(lái)自合生創(chuàng)展大本營(yíng)的席榮貴。

9月3日早間，合生創(chuàng)展集團(tuán)公告，席榮貴已獲委任為該公司之執(zhí)行董事及行政總裁，于2018年9月1日起生效。

而3個(gè)月前，坊間傳言的合生創(chuàng)展行政總裁候選人為綠都地產(chǎn)集團(tuán)副董事長(zhǎng)馮勁義，媒體報(bào)道馮勁義將給合生創(chuàng)展超級(jí)大盤(pán)京津新城重新定位，實(shí)現(xiàn)再出發(fā)。馮勁義在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，對(duì)于加盟合生創(chuàng)展的傳言表示困惑，直言曾與合生創(chuàng)展有過(guò)溝通和交流，但并未確認(rèn)去合生創(chuàng)展。

曾被王石稱為“中國(guó)地產(chǎn)航母”的合生創(chuàng)展在近年來(lái)的行業(yè)規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)中逐漸走向衰落，業(yè)績(jī)不敵十年前。截至2018年7月底，合生創(chuàng)展合約銷售金額為76.15億元，跌出房企銷售榜單百?gòu)?qiáng)。

于合生創(chuàng)展而言，需要重新出發(fā)的不僅僅京津新城一個(gè)項(xiàng)目，還有慢周轉(zhuǎn)模式下徘徊不前的銷售規(guī)模、下降的利潤(rùn)率等一系列問(wèn)題，被寄予厚望的新任行政總裁席榮貴能否帶領(lǐng)合生創(chuàng)展力挽狂瀾再出發(fā)？

第五任CEO履新

席榮貴的加盟意味著合生創(chuàng)展懸空了6年的行政總裁之位終于塵埃落地，也迎來(lái)了合生創(chuàng)展跨入房地產(chǎn)26年以來(lái)的第五任行政總裁。2012年房地產(chǎn)行業(yè)面臨強(qiáng)調(diào)控，同年3月，薛虎辭去合生創(chuàng)展執(zhí)行董事兼行政總裁職務(wù)，結(jié)束了其在合生創(chuàng)展18年的職業(yè)生涯。據(jù)了解，合生創(chuàng)展的前五任總裁中，唯有薛虎是合生老將，謝世東、武捷思、陳長(zhǎng)纓以及新任總裁席榮貴均為“外援”。

談及房地產(chǎn)大佬，王石、任志強(qiáng)、余英等人名已經(jīng)是熱門詞匯，而席榮貴是一個(gè)絕對(duì)冷門的詞匯。據(jù)了解，今年46歲的席榮貴并無(wú)房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，也未曾在合生創(chuàng)展集團(tuán)任職。

公開(kāi)資料顯示，席榮貴獲得華南財(cái)經(jīng)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位及華南理工大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位，擁有超18年的銀行業(yè)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，專注企業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理。

在加入合生創(chuàng)展之前，席榮貴在中國(guó)建設(shè)銀行工作了23年，于2009年至2014年擔(dān)任中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行公司業(yè)務(wù)部總經(jīng)理，離任前職位為中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行副行長(zhǎng)。

據(jù)建設(shè)銀行廣東分行的內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，早在今年5月就有消息顯示席榮貴要辭職，截至目前，席榮貴離職的消息并未內(nèi)部公告。據(jù)了解，席榮貴離任前建設(shè)銀行正在大力推廣“碼上花”項(xiàng)目。

131億發(fā)債遇阻

8月30日，根據(jù)上交所公告，合生創(chuàng)展集團(tuán)2018年非公開(kāi)發(fā)行公司債券的項(xiàng)目顯示為“終止”。該項(xiàng)目品種為私募，擬發(fā)行金額為31億元，承銷商為中泰證券和光大證券。而在此前的5月30日，合生創(chuàng)展該項(xiàng)債券發(fā)行已經(jīng)歷一次"中止"。

半年報(bào)顯示，合生創(chuàng)展2018年上半年完成62.35億元銷售及預(yù)售合約出售的物業(yè)額，期內(nèi)凈利潤(rùn)約21億元，同比增長(zhǎng)約95%；擁有13項(xiàng)投資物業(yè)，土地儲(chǔ)備達(dá)2936萬(wàn)平方米。相比于2017年的平庸表現(xiàn)，這份成績(jī)單稍有起色。

但應(yīng)當(dāng)注意的是，上半年，合生創(chuàng)展的資本化前之利息開(kāi)支總額上升至約15.16億元人民幣，增幅29%。也即，當(dāng)期的融資成本有了近三成的上升，企業(yè)融資愈發(fā)困難。

事實(shí)上，本期發(fā)債終止不是合生創(chuàng)展首次融資受挫。7月2日，合生創(chuàng)展債券發(fā)行規(guī)模不超過(guò)100億元（含），募集資金將用于發(fā)行人住房租賃項(xiàng)目建設(shè)、償還住房租賃項(xiàng)目貸款及補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金等法律法規(guī)允許的用途。公告顯示，北京合生世界村項(xiàng)目、北京合生世界花園項(xiàng)目、北京京潤(rùn)水上花園項(xiàng)目、北京濱江帝景項(xiàng)目、廣州合生廣場(chǎng)項(xiàng)目、天津君景灣項(xiàng)目將運(yùn)用此筆款項(xiàng)，但是該項(xiàng)專項(xiàng)公司債券遭到了無(wú)情的“中止”。

短短兩個(gè)月間，合生創(chuàng)展的兩筆131億元債券遭到上交所“中止”或“終止”，顯示的是房企融資的趨緊趨勢(shì)。

國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“最近房企發(fā)債受阻仍然表明，政策是不鼓勵(lì)資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的?！?/p>

光大證券在研報(bào)中指出，2018年的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)更多來(lái)源于融資，目前難以看到金融監(jiān)管政策的放松，信用債市場(chǎng)繼續(xù)收縮，廣義流動(dòng)性處于緊平衡的態(tài)勢(shì)，非標(biāo)、信貸、債券等融資方式都受到了不同程度的影響。

合生創(chuàng)展再出發(fā)

談及合生創(chuàng)展，總是跳不過(guò)其輝煌的歷史。合生創(chuàng)展曾站上中國(guó)房地產(chǎn)金字塔頂端的位置，一度風(fēng)光無(wú)限。合生創(chuàng)展曾是中國(guó)首家銷售規(guī)模突破100億元的房地產(chǎn)企業(yè)，這令原萬(wàn)科董事會(huì)主席王石贊嘆不已，“合生創(chuàng)展才是中國(guó)房地產(chǎn)界的航空母艦?！?/p>

彼時(shí)，恒大還未上市，正在忙著產(chǎn)品升級(jí)換代，碧桂園也尚未顯露出“黑馬”屬性。十余年過(guò)去，行業(yè)重新洗牌，碧萬(wàn)恒銷售均突破5000億元大關(guān)，合生創(chuàng)展則逐漸走向衰落，跌出房企銷售百?gòu)?qiáng)榜單，規(guī)模不足100億元。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理合生創(chuàng)展近十余年的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，合生創(chuàng)展的最好成績(jī)定格在2009年150.9億元的銷售規(guī)模，往后8年銷售均在100億元上下徘徊，到2017年銷售金額為92.28億元。

需要注意的是，合生創(chuàng)展第四任總裁薛虎離職的同時(shí)，合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依的女兒朱桔榕于2012年3月起任職合生創(chuàng)展常務(wù)副總裁。從業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，朱桔榕治下的合生創(chuàng)展延續(xù)了之前的慢周轉(zhuǎn)模式，業(yè)績(jī)依然沒(méi)有起色，自2013年后的4年里銷售金額均不足百億元。同時(shí)合生創(chuàng)展標(biāo)榜要塑造的高毛利潤(rùn)率優(yōu)勢(shì)也逐漸喪失，至2015年毛利率跌至24.6%，2017年毛利率回升為36.8%，較2011年45.9%的毛利率仍存在較大差距。

合生創(chuàng)展住宅投資事業(yè)部副總經(jīng)理閆家瑞早前接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，合生創(chuàng)展有3~5年規(guī)劃，不強(qiáng)調(diào)規(guī)模增速，希望在確保利潤(rùn)的情況下實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的絕對(duì)安全，不會(huì)為了做大規(guī)模去犧牲利潤(rùn)。

從目前的業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，合生創(chuàng)展目前面臨規(guī)模和利潤(rùn)“雙失”的局面，同時(shí)合生創(chuàng)展希望保持的現(xiàn)金流絕對(duì)安全也面臨挑戰(zhàn)。2017年合生創(chuàng)展負(fù)債總額達(dá)到875.76億港元，同比增長(zhǎng)109.88億港元，流動(dòng)負(fù)債同比增長(zhǎng)69.67億港元至416.7億港元。同時(shí)，2017年合生創(chuàng)展?fàn)I收同比下降15%至138.24億港元，核心利潤(rùn)同比出現(xiàn)下降。

負(fù)債高企，營(yíng)收下降，加上融資收緊下融資渠道受限，打通融資渠道、加快銷售回款將成為合生創(chuàng)展保衛(wèi)現(xiàn)金流安全的重要工作。不強(qiáng)調(diào)規(guī)模增長(zhǎng)，采取慢周轉(zhuǎn)的模式，曾經(jīng)的"地產(chǎn)航母"正在步步隕落。

當(dāng)然瘦死的駱駝比馬大，在目前地價(jià)高企、核心區(qū)域拿地難的情況下，合生創(chuàng)展優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備或許成為其日后翻盤(pán)的本錢。某資深房地產(chǎn)從業(yè)人曾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，不要看現(xiàn)在合生創(chuàng)展銷售業(yè)績(jī)不佳，但是在廣州核心區(qū)域握有大量的土地儲(chǔ)備尚待開(kāi)發(fā)。

今年2月1日，合生創(chuàng)展向上交所遞交《公開(kāi)發(fā)行2018年住房租賃專項(xiàng)公司債券募集說(shuō)明書(shū)摘要》，其中有一段這樣表述，“發(fā)行人一直保持良好的土地儲(chǔ)備情況，重點(diǎn)北京、上海、廣州等一線城市優(yōu)質(zhì)土地，極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！?/p>

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理近些年合生創(chuàng)展年報(bào)得知，2013年后合生創(chuàng)展未在公開(kāi)市場(chǎng)獲取土地，土地儲(chǔ)備面積逐年下降，至2017年底為2933萬(wàn)平方米，不足碧桂園2017年新增土地儲(chǔ)備的二分之一。

營(yíng)收下滑、銷售增長(zhǎng)乏力、利潤(rùn)優(yōu)勢(shì)喪失、土儲(chǔ)下降等一些列的問(wèn)題成為擺在席榮貴面前的難題。銀行背景豐富，席榮貴加入后是否能力挽狂瀾，給合生創(chuàng)展帶來(lái)顛覆性的改變，成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。